7. Conclusão
Resta suficientemente elucidada, ao menos de maneira genérica (uma vez que cada circunstância exigirá uma análise apurada e percuciente sobre o ocorrido), a responsabilidade do incorporador quanto aos elementos atinentes à segurança e solidez da obra, bem como aos vícios aparentes e ocultos vislumbrados no imóvel após a entrega do mesmo aos respectivos adquirentes, conforme a Vida Útil de Projeto.
Em resumo tais conclusões podem ser abstraídas deste parecer:
a) São aplicáveis aos incorporadores que exercem tal atividade (incorporação imobiliária) com habitualidade e profissionalidade – como é o caso da requerente – os dispositivos do Código de Defesa do Consumidor, caracterizando-se o incorporador como fornecedor para os fins legais;
b) É exclusiva a responsabilidade do incorporador perante os adquirentes pela entrega da obra no prazo fixado contratualmente, cabendo ação de regresso em face do construtor (se não for o próprio incorporador o construtor) caso seja deste último a culpa pelo retardo na conclusão. Tal responsabilidade pode ser afastada pelas excludentes de caso fortuito ou força maior e pelos fatos de terceiro, sendo o prazo prescricional da reparação dos danos advindos da mesma de cinco anos (art. 27, CDC).
c) é solidária a responsabilidade do construtor e do incorporador pela segurança e solidez da obra, quanto a vícios que se verificarem em relação a tais quesitos no prazo de cinco anos, possuindo os adquirentes das unidades o prazo prescricional de dez anos, após a constatação do vício, para reclamar judicialmente a indenização ou reparação competente (art. 205, Código Civil). Neste caso, a responsabilidade do incorporador pode ser afastada pelas três excludentes, quais sejam: caso fortuito ou força maior; fato de terceiro; e culpa exclusiva da vítima (esta última em caso de não serem observadas as recomendações expostas no manual do proprietário).
d) é solidária a responsabilidade do construtor e do incorporador pelos vícios aparentes e ocultos relativos a componentes, elementos e sistemas da edificação, sendo o prazo para reclamação quanto aos primeiros (aparentes) de noventa dias, contados da entrega da obra, e quanto aos segundos (ocultos) de noventa dias, contados do aparecimento do vício, desde que dentro da Vida Útil estipulada para o determinado componente, sob pena de decaimento do direito dos adquirentes quanto a tal reclamação. Neste caso, assim como no anterior, a responsabilidade do incorporador pode ser afastada pelas três excludentes, quais sejam: caso fortuito ou força maior; fato de terceiro; e culpa exclusiva da vítima (esta última em caso de não serem observadas as recomendações expostas no manual do proprietário).
Assim sendo, vai encerrado o presente parecer que, muito longe de ter esgotado o tema, cumpriu com a sua função elucidativa da matéria retratada, cumprindo ressaltar que, diante de casos concretos, é imperioso que a requerente busque o auxílio do Escritório de Advocacia de sua confiança, bem como que consulte as Normas Técnicas (mormente a NBR/ABNT n.º 15.575/2013) para uma maior clareza na orientação.
É o parecer.
Erechim/RS, 20 de junho de 2014.
Maicon Girardi Pasqualon
OAB/RS 89.469
Notas
[1] TATURCE, Flávio. Manual de direito do consumidor: direito material e processual. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2012, p. 62.
[2] Op. cit., p. 63.
[3] CAVALIERI FILHO, Sérgio. Programa de responsabilidade civil. 7. ed. São Paulo: Atlas, 2007, p. 349.
[4] CAVALIERI FILHO, Sérgio. Programa de responsabilidade civil. 7. ed. São Paulo: Atlas, 2007, p. 348.
[5] Op. Cit, p. 348-349.
[6] BRAGA NETTO, Felipe P. Responsabilidade civil. São Paulo: Saraiva, 2008, p. 380.
[7] RIZZARDO, Arnaldo. Responsabilidade civil. 4ª Ed. Rio de Janeiro: Forense, 2009, p. 550.
[8] GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: Responsabilidade. V. 4. 5ª ed. São Paulo: Saraiva, 2010, p. 293.
[9] Op. cit, p. 354.
[10] Op. cit., p. 336-337.
[11] MARQUES, Cláudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor. 4ª edição, revista, atualizada e ampliada. São Paulo: RT, 2002, p. 1.022.
[12] CAVALIERI FILHO, Sérgio. Programa de Responsabilidade Civil. 6ª edição. 2ª tiragem. São Paulo: Malheiros Editores, 2006, p. 523.
