A comercialização de bens imóveis sempre esteve presente em nossa sociedade, vez que é indispensável ao ser humano possuir um local para residir. Contudo, a transferência de propriedade de um bem envolve uma série de peculiaridades e exigências a serem seguidas, até mesmo pelo critério emocional que envolve a tomada de tal decisão.
Portanto, o presente trabalho versará justamente sobre as precauções a serem tomadas antes de efetuar a compra de um imóvel usado, vez que a prática acabou por demonstrar que omissões ou erros praticados principalmente na fase que antecede a assinatura do instrumento contratual geram prejuízos ao comprador, perdas estas, que por vezes não conseguem ser reparadas.
Dessa maneira, o estudo ora realizado não busca esgotar todas as medidas preventivas a serem adotadas antes da realização de um contrato de compra e venda de bem imóvel, até mesmo pelo fato de se tratar de uma matéria ampla para ser analisada por intermédio de um artigo jurídico. Entretanto, serão expostas as principais precauções a serem respeitadas de modo a fornecer maior segurança às pessoas que utilizam do mercado imobiliário tanto com a finalidade de simples moradia, bem como com o escopo de investimento.
O primeiro questionamento que deve ser abordado é que a compra de um imóvel usado não necessita obrigatoriamente da participação de um corretor de imóveis.
A informação supracitada se faz importante, pois muitas pessoas acreditam que apenas corretores estão aptos a efetuar a negociação imobiliária, contudo, esse entendimento não condiz com a realidade.
Indispensável se faz ressaltar que a função do corretor de imóvel é justamente intermediar a relação entre as partes nomeadas de comprador e vendedor de forma a aproximá-las ofertando as melhores condições a ambas as partes.
Cumpre esclarecer que a atividade do corretor pode ser ilustrada pelo próprio Código Civil Brasileiro, que em seus artigos 722 e 723 estabelece o conceito do contrato de corretagem, bem como arrola quais as funções e responsabilidades do corretor.
“Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.”
“Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.”
“Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.”
Além do mais, a função do corretor se faz importante, pois o profissional bem instruído em regra possui vasto conhecimento do mercado imobiliário podendo auxiliar as partes interessadas na busca do melhor preço, bem como na realização do melhor negócio através da solicitação e análise de documentos reputados como indispensáveis para a concretização da venda e compra.
Dessa forma, devemos deixar claro que a participação de um corretor de imóveis é útil, porém, não é indispensável caso o contratante sinta-se confiante e bem instruído para a realização do negócio jurídico.
Contudo, necessário salientar que na hipótese do interessado buscar o auxílio de um profissional especializado na transação de bens imóveis, profissional este comumente chamado de corretor, algumas medidas preventivas deverão ser tomadas.
Com relação ao corretor de imóveis deverá ser pesquisado o registro do profissional junto ao órgão de classe competente, ou seja, ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI, pesquisa esta que em muitos estados já pode ser efetuada por meio eletrônico através de consulta ao portal eletrônico (site) do Conselho profissional.
Vale ressaltar ainda que na hipótese da intermediação ser prestada não por um profissional específico (pessoa física), mas sim por uma empresa, seja ela imobiliária ou administradora, o mesmo cuidado deverá ser adotado.
A informação supracitada se justifica, pois tanto imobiliárias como administradoras atuantes no mercado imobiliário também necessitam da inscrição competente junto ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis, logo, independentemente do serviço de corretagem ser prestado por pessoa física ou jurídica, ambos deverão estar devidamente registrados junto ao CRECI de sua localidade.
Importante também se faz instrumentalizar o contrato de corretagem entabulado entre as partes de modo a evitar problemas futuros.
A sugestão supracitada foi exposta, pois é grande o número de ações em tramitação na Justiça Estadual pleiteando o pagamento de taxas de corretagem, estas que giram em torno de 06% (seis por cento) a 08% (oito por cento) do valor do imóvel objeto do contrato de compra e venda, logo, a elaboração e assinatura de um contrato de corretagem entre as partes interessadas evita que no futuro emanem discussões sobre os valores que foram ou deixaram de ser adimplidos acerca da taxa de corretagem.
Dessa maneira, expomos de forma breve as cautelas que devem ser adotadas na hipótese do contratante valer-se do auxílio de um profissional especializado na transação de bens imóveis, ou seja, de um corretor de imóveis.
Sendo assim, a partir do presente momento passaremos a arrolar algumas precauções a serem adotadas pelos contratantes que estão interessados em concretizar a comercialização de um bem imóvel sem a participação de terceiros, postura esta, que de acordo com o que fora exposto, não é proibida, vez que o não pagamento de valores a título de taxa de corretagem se demonstra como um atrativo aos contratantes. Porém, tal prática requer ainda mais cuidado, pois se trata de negócio jurídico que engloba valores elevados e patrimônio que poderá no futuro valorizar ou desvalorizar.
Em primeiro lugar devemos frisar os cuidados a serem tomados na escolha do imóvel a ser comercializado, haja vista questões indispensáveis, tais como a localização do bem, a finalidade a que se destina, bem como seu estado de conservação e valor médio de mercado praticado para imóveis usados com metragem e características similares.
Insta salientar que as características supracitadas por vezes são difíceis de serem individualizadas e qualificadas pela pessoa ainda não acostumada a atuar no mercado imobiliário, nessa hipótese sugere-se a contratação de um avaliador profissional, ou ainda, de um engenheiro civil que são técnicos especializados na análise criteriosa que busca qualificar não apenas a parte visual do bem, esta que se encontra restrita ao acabamento, mas também critérios técnicos atrelados à estrutura do imóvel e à qualidade dos materiais empregados durante a fase de construção.
Portanto, a primeira etapa a ser seguida pela pessoa interessada em adquirir um imóvel sem o auxílio de um corretor de imóveis diz respeito à própria escolha do bem, que passa por um critério por vezes mais subjetivo do que objetivo, já que aborda questões materiais e emocionais, principalmente nos casos em que o bem a ser adquirido é o primeiro imóvel.
Em seguida, outras medidas preventivas devem ser adotadas, questões estas de caráter técnico e que na maior parte das vezes acaba por exigir a consultoria de um advogado.
Vale ressaltar que a fase abordada no parágrafo anterior levará em consideração as fases documental e contratual, estas que necessitam da participação de uma pessoa com amplo conhecimento jurídico para requerer a exibição, expedição e efetuar a análise técnica dos documentos indispensáveis para a concretização segura do negócio jurídico.
Ao falarmos em vasto conhecimento jurídico nos reportamos à figura do advogado, pois é uma de suas atividades dentro do ramo do direito imobiliário e civil a análise descrita no parágrafo acima. Entretanto, neste momento alguns cuidados também deverão ser adotados.
As precauções supramencionadas residem no fato de que infelizmente tornou-se comum no mercado imobiliário a figura de pessoas que se dizem habilitadas a efetuar a análise documental para a compra de um imóvel usado, fato que faz com que infelizmente erros e vícios sejam cometidos durante momentos cruciais que envolvem a fase documental e contratual. Para tanto, sugerimos que ao efetuar a contratação de um advogado consulte sempre se referido profissional está devidamente inscrito junto ao quadro de profissionais da Ordem dos Advogados do Brasil – OAB.
Cumpre esclarecer que a consulta acima descrita pode ser realizada inclusive por meio eletrônico, vez que o website da Ordem dos Advogados do Brasil disponibiliza um link de pesquisa para apurar a validade do registro apresentado pelo profissional que se diz habilitado.
Ainda com relação ao tema sugerimos que sejam adotados nesse momento os mesmos cuidados quando da contratação do corretor, ou seja, sugere-se a confecção de um contrato de prestação de serviços advocatícios entre as partes interessadas e o advogado, ou ainda, escritório de advocacia escolhido, de modo a garantir o preço entabulado, bem como a limitação e responsabilidade inerente ao profissional no exercício de sua atividade.
Superada a fase de escolha do imóvel, bem como do profissional apto à análise documental e contratual passaremos a abordar quais são os principais documentos a serem analisados pelo profissional do ramo, ou ainda, pelo comprador.
Informamos que a partir do presente momento iremos sugerir a documentação mínima a ser apresentada e os cuidados indispensáveis aos casos genéricos, ou seja, às hipóteses comumente encontradas em nosso cotidiano, logo, em momento algum o presente artigo jurídico esgotará o tema atrelado às precauções a serem tomadas antes de comprar um imóvel usado.
Reiteramos inclusive que cada relação jurídica englobará um procedimento específico, ou seja, existirão na prática casos que necessitarão de maior cautela, como ocorre, por exemplo, na transação que envolve imóveis que possuem constrições judiciais, ou ainda, atrelados a processo judicial de inventário ou divórcio, circunstâncias que fazem com que venhamos a deixar claro que o presente trabalho abordará apenas os cuidados mínimos a serem adotados, até mesmo pelo fato de que um estudo completo não poderia em hipótese alguma ser inserido apenas em um artigo jurídico.
Dessa maneira, superadas as ressalvas efetuadas até o momento passaremos a abordar questões inerentes à fase documental, que nos moldes do que fora arrolado é indispensável à realização de qualquer transmissão de bem imóvel.
A emissão da documentação requer tempo e dinheiro, já que haverá necessidade de serem expedidos documentos atrelados ao imóvel objeto do negócio jurídico, bem como em relação às partes contratantes, principalmente no que diz respeito ao vendedor.
Quando falamos em expedição de documentos, apesar de ser um trabalho aparentemente simples que envolve somente diligenciar ao órgão competente, observamos que não se trata de algo tão fácil, vez que requer certo conhecimento e dispensa grande lapso temporal, pois a maioria das certidões são expedidas em locais diferentes e afastados, além de exigir em algumas hipóteses duas diligências, uma para pleitear a emissão do documento e outra para retirá-lo, logo, por vezes é aconselhável procurar o auxílio de um profissional especializado na expedição dessa documentação.
O profissional mencionado no parágrafo acima é o despachante, cuja contratação por vezes se demonstra útil, pois permite que as certidões sejam expedidas em lapso temporal menor, sem que isso importe em grandes acréscimos no valor que já é cobrado por parte dos órgãos públicos e cartórios para a emissão das certidões necessárias.
Ainda com relação ao tema, para a escolha do despachante reputamos como ideal seguir a mesma ressalva expressa quando da seleção dos demais profissionais destinados a prestar serviços aos contratantes no decorrer da relação jurídica, cautela esta que se restringe a observar a idoneidade da empresa a ser contratada, pesquisando, por exemplo, o seu devido registro perante a Junta Comercial do Estado, pesquisa esta que na maior parte das vezes também poderá ser realizada por meio eletrônico (site), bem como procurar referências positivas da empresa a ser contratada.
Portanto, após efetuarmos breve sugestão atrelada à emissão da documentação indispensável à concretização do negócio jurídico, passamos a arrolar quais são os documentos reputados como indispensáveis à realização de qualquer compra e venda de bem imóvel usado.
Com o intuito de manter a didática do presente artigo jurídico dividiremos o rol de documentos em documentação atrelada ao bem imóvel e documentação vinculada ao vendedor.
Quanto aos documentos relacionados ao bem imóvel, necessária se faz a expedição da escritura do imóvel, ou ainda, seu título de propriedade, documentação esta representada pela certidão de matrícula imobiliária, que deverá estar devidamente registrada junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente para a circunscrição em que o imóvel se encontra edificado.
Vale ressaltar que a certidão de matrícula imobiliária possui prazo de validade de 30 (trinta) dias, ou seja, decorrido o prazo narrado a documentação perde sua eficácia.
Além dos documentos acima narrados há necessidade de pleitear a expedição da certidão negativa de ônus reais atrelados ao imóvel, documentação esta que deverá conter todas as informações relacionadas aos últimos 20 (vinte) anos do imóvel, certidão esta popularmente conhecida como vintenária.
Com relação ao imóvel objeto do contrato de compra e venda necessária se faz também a expedição junto à Prefeitura do Município competente de certidão negativa da situação fiscal e enfitêutica do bem, de modo a observar se o imóvel não possui débitos fiscais não ajuizados junto ao Município em que se encontra edificado.
Ainda no que diz respeito a débitos fiscais não ajuizados reputa-se também como aconselhável solicitar que o vendedor do imóvel apresente ao comprador ao menos os últimos comprovantes de pagamento (último ano de exercício) do Imposto Predial Territorial Urbano – IPTU, bem como de demais tributos que possam vir a incidir sobre o bem objeto da contratação.
Entretanto, não são apenas necessárias certidões atreladas a órgãos públicos, pois julgamos como indispensável também o fornecimento de outros documentos.
Dentre os documentos que não são emitidos por órgãos públicos destaca-se o extrato de situação financeira do vendedor perante a instituição financeira/bancária na hipótese em que o imóvel está alienado por força de contrato de mútuo/financiamento realizado entre o vendedor e a instituição quando da compra do bem imóvel. Tal extrato se torna indispensável, pois comprova ao atual comprador qual é o débito ainda existente perante a instituição financeira/bancária de modo a evitar que ao final do negócio jurídico a relação venha a se tornar excessivamente onerosa a uma das partes.
Por sua vez, nos casos em que o imóvel usado a ser adquirido faz parte de um condomínio edilício, sugere-se a emissão de declaração negativa de débitos condominiais assinada pelo síndico, ou ainda, pela administradora condominial, documento este a ser fornecido com a firma reconhecida perante o cartório competente.
Cumpre esclarecer que há necessidade de se ter certeza que a declaração foi de fato fornecida pela pessoa responsável (síndico ou administradora), para tanto se sugere a análise pelo comprador da Ata de Assembleia de Eleição do Síndico, ou ainda, da escolha/contratação da administradora.
Todavia, os documentos acima não são os únicos a serem fornecidos sem a intervenção de órgãos públicos, vez que por cautela sugere-se que também sejam entregues ao comprador vias da Convenção de Condomínio e do Regimento Interno na hipótese do imóvel a ser comprado estar situado em um condomínio, pois tais documentos darão ciência ao comprador de quais atividades são permitidas e proibidas no condomínio, bem como quais regras deverão ser respeitadas pelos condôminos.
Por fim, ainda com relação à documentação inerente ao bem imóvel objeto do contrato sugere-se que o vendedor apresente ao comprador as últimas 05 (cinco) contas atreladas ao fornecimento de água/saneamento básico, energia elétrica e gás encanado, devidamente adimplidas, de modo a evitar interrupções no fornecimento, ou ainda, o pagamento de multas e taxas pelo reestabelecimento do serviço.
Por sua vez, no que diz respeito à documentação inerente ao vendedor do imóvel, se faz necessária a apresentação e posterior análise pormenorizada dos documentos que a seguir passaremos a arrolar.
Em primeiro lugar reputamos como necessária a análise da situação financeira/cadastral do vendedor, de modo a evitar que débitos direcionados a sua pessoa venham a interferir em seu patrimônio, este que poderá envolver o imóvel objeto da contratação. Para tanto, sugerimos a consulta do nome do vendedor junto aos órgãos de proteção ao crédito, dentre eles o SCPC e o SERASA, pois apesar de se tratar de uma pesquisa simples poderá revelar ações judiciais movidas em face do vendedor.
Além da consulta supracitada, também com o escopo de garantir a saúde financeira/econômica do vendedor, reputamos como indispensável a expedição de certidões negativas cíveis, que abrangem inclusive as varas de família e sucessões; criminais; da justiça federal e trabalhista, que deverão ter sido expedidas em menos de 30 (trinta) dias e englobar período mínimo de 10 (dez) anos anteriores contados da expedição da documentação descrita.
Sugere-se ainda a emissão de certidões negativas junto aos Cartórios de Protestos, documentação esta que também deverá ter sido emitida em menos de 30 (trinta) dias abrangendo os últimos 05 (cinco) anos contados da extração do documento.
Deverá ainda ser emitida certidão de tutela/curatela, bem como de tributos federais, estaduais e municipais, documentação esta que também deverá ter sido expedida em período inferior a 30 (trinta) dias.
Insta salientar que a expedição das certidões supracitadas nas mais diversas áreas (cível, criminal, trabalhista, de tutela/curatela e de protesto), bem como junto à União, Estados e Municípios, transmite segurança ao comprador de que o imóvel encontra-se livre e desembaraçado de qualquer espécie de ônus, pois não haverá o risco de ações judiciais repercutirem no bem objeto da contratação.
Ainda com relação aos documentos inerentes ao vendedor, sugere-se que na hipótese desse ser casado sejam expedidas também em face do cônjuge as certidões descritas até o momento, vez que dependendo do regime de bens adotado pelo casal quando do casamento, ônus e constrições adquiridas por um dos cônjuges acaba por afetar o patrimônio comum em sua totalidade.
Quanto ao vendedor, também deverão ser apresentadas e entregues cópias reprográficas autenticadas de seus documentos pessoais, de modo a atestar de forma incontroversa que o contratante é de fato o atual proprietário do bem imóvel.
Ao declararmos documentos pessoais nos referimos à cédula de registro geral (RG); cartão de cadastro de pessoa física (CPF/MF); certidão de nascimento atualizada; comprovante de residência atualizado; carteira de trabalho ou comprovante de rendimentos; certidão de casamento e escritura do pacto antenupcial se houver, e extrato de pesquisa realizada perante a Junta Comercial do Estado competente, bem como perante o Cartório de Registro de Pessoas Jurídicas do Estado, com o objetivo de verificar se o vendedor é proprietário ou sócio de alguma pessoa jurídica. Indispensável reiterar que na hipótese do vendedor ser casado, aconselha-se que a relação de documentos descrita até o momento também seja expedida em face de seu cônjuge.
Com relação ao tema destacam-se ainda as peculiaridades que envolvem a emissão e posterior análise de documentos para imóveis comercializados por pessoa jurídica, hipótese em que se sugere que além da extração dos documentos dos sócios da empresa nos moldes veiculados para pessoas físicas, seja emitida documentação relacionada à pessoa jurídica em sentido estrito.
A documentação atrelada à pessoa jurídica que aconselhamos a emissão e posterior análise engloba: cartão de cadastro nacional de pessoa jurídica (CNPJ/MF); cópia autenticada do contrato social da sociedade caso esta se encontre caracterizada como limitada, sendo que deverá ser apurado se o contrato social está devidamente registrado perante a Junta Comercial do Estado, ou ainda, no Registro de Títulos e Documentos na hipótese de se tratar de sociedade civil; Estatuto Social caso a pessoa jurídica envolvida na relação jurídica seja intitulada como sociedade por ações, bem como a ata da Assembleia Geral que elegeu a atual diretoria da empresa.
Vale ressaltar ainda que na hipótese da pessoa jurídica vendedora estar registrada como S/A, sugere-se a emissão da ata de Assembleia que autorizou a alienação do bem imóvel objeto do contrato.
Além do mais, no que diz respeito à pessoa jurídica sugere-se a emissão e posterior análise das certidões atualizadas dos distribuidores forenses nos moldes sugeridos quando abordamos o tema atrelado às pessoas físicas, ou seja, certidões que deverão abranger a esfera federal, estadual e trabalhista; da certidão negativa de tributos (federais, estaduais e municipais) e contribuições federais, e dívida ativa da União; certidão simplificada da Junta Comercial do Estado competente; certidão negativa de Imposto Predial Territorial Urbano – IPTU; certidão negativa de imposto atrelado à previdência e seguridade social (INSS).
Insta salientar que quando da análise da documentação inerente aos sócios que compõem a pessoa jurídica, caso esses sejam casados, sugere-se também a emissão/análise das certidões atreladas ao cônjuge.
Por fim, no que diz respeito à análise de documentos, existe uma cautela a ser adotada quando o imóvel objeto do negócio jurídico encontra-se locado a terceiros, cuidado este que raramente é tomado pelos contratantes.
A informação supracitada fundamenta-se pelo fato de que o atual locatário do imóvel poderá exercer o direito de preferência na compra do bem objeto do contrato, ou seja, de acordo com o que preceitua a legislação competente (Lei n° 8.245/91) deverá ser ofertada ao inquilino a chance de adquirir o imóvel antes da realização do negócio jurídico, logo, nos moldes do que estabelece a lei do inquilinato o locatário possui preferência na compra do bem.
Cumpre esclarecer que o entrave acima arrolado poderá ser superado através da notificação formal do atual locatário informando que o imóvel será colocado a venda e que lhe é facultado o direito de preferência a ser manifestado dentro do prazo de 30 (trinta) dias contados do recebimento da notificação. Sugere-se ainda que a notificação seja entregue mediante aviso de recebimento e que contenha informações relevantes, tais como: preço estipulado para a transação, forma de pagamento pretendida e atual situação da documentação do bem objeto do contrato.
Dessa forma, ao ser realizada a devida notificação e cumpridas as demais exigências legais não poderá o locatário pleitear judicialmente o recebimento de qualquer importância a título de perdas e danos, ou ainda, requerer para si o imóvel mediante o depósito do preço estipulado acrescido das demais despesas decorrentes da transferência do bem imóvel, nos moldes do que preceitua o artigo 33 da Lei n° 8.245/91.
Depois de expedida e analisada toda a documentação arrolada no decorrer do presente artigo jurídico, sugere-se que seja pactuado um instrumento particular de compromisso de compra e venda entre as partes interessadas de modo a vincular que os contratantes não venham a desistir da concretização do negócio jurídico, bem como que não haja discussão posterior em relação aos valores anteriormente pactuados.
Sugere-se ainda que a elaboração do instrumento contratual seja realizada por um profissional habilitado, ou seja, por um advogado devidamente inscrito nos quadros da OAB, vez que a formulação do contrato exige o manuseio e interpretação de institutos e termos jurídicos desconhecidos para leigos, porém, indispensáveis à concretização do negócio, como ocorrem, por exemplo, com a estipulação de cláusula rescisória, bem como de arras, popularmente conhecida como sinal, que se presta basicamente para selar o compromisso entabulado, bem como para ser o princípio do pagamento.
Entretanto, indispensável ressaltar que após a assinatura do instrumento contratual e consequente adimplemento dos valores previamente pactuados em contrato, deverá ser lavrada a escritura pública do bem imóvel perante o Cartório Notarial competente, ato que permitirá transferir a titularidade do bem ao comprador mediante o pagamento de custas, taxas e emolumentos devidos ao cartório.
Lavrada a escritura pública de venda e compra de bem imóvel deverá ao final o comprador promover o registro da escritura perante o Cartório de Registro de Imóveis competente. Além do mais, por se tratar de uma transmissão onerosa deverá ser recolhido o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, que será calculado com base em um percentual sobre o valor da venda.
Sendo assim, por intermédio do presente artigo jurídico buscamos expor quais as principais precauções a serem tomadas antes de comprar um imóvel usado, demonstrando inclusive quais cuidados devem ser seguidos na eleição de prestadores de serviço e na emissão de documentos. Além disso, com o presente estudo foi possível demonstrar que a propriedade do imóvel não se transfere pela simples assinatura de instrumento contratual de venda e compra, mas sim pela lavratura de escritura pública, esta que deverá ser registrada ante o Cartório de Registro de Imóveis competente para a circunscrição do bem, logo, de acordo com o que fundamenta o entendimento majoritário a concretização do negócio jurídico de venda e compra de bem imóvel ocorrerá apenas após o registro perante o Cartório de Registro de Imóveis competente.