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É o sonho de consumo de muitos brasileiros comprar a casa própria, ter um lugar para chamar de seu, um local para criar e ver os filhos crescerem, receber os amigos e familiares, e envelhecer tranquilamente no imóvel que foi conquistado com tanto trabalho e suor. Sabendo disso, as construtoras e incorporadoras colocam à disposição do mercado diferentes níveis de imóveis, com preços e características a perder de vista, ficando a cargo de cada comprador avaliar e enquadrar em suas situações financeiras o imóvel que mais lhe favorece. A forma que o consumidor encontra para obter conhecimento dos imóveis que mais se aproximam das qualidades é visitando stands de vendas, ou pesquisando em sites ou, o que mais ocorre comumente, é contratando um profissional especializado, que fará a conexão entre as construtoras/vendedoras e o consumidor. Esse profissional é o Corretor de Imóveis, que para fazer a intermediação e aproximação para negociação cobra a chamada comissão de corretagem. Até meados de 2015, os Tribunais do Brasil vinham entendendo que a comissão de corretagem não deveria ser repassada pelas construtoras para o consumidor que adquire o imóvel na planta, devendo sê-la paga pelas próprias construtoras, pois o Corretor agia como representante destas, intermediando a venda, visando os interesses da construtora. Entretanto, no ano de 2016, o STJ (Superior Tribunal de Justiça), na análise de julgamento de casos repetitivos que discutiam exatamente de quem seria essa responsabilidade pelo pagamento da intermediação na venda do imóvel, decidiu o Tribunal pela legalidade do repasse da comissão de corretagem para o consumidor, pois entendeu que o serviço prestado pelo Corretor é terceirizado, que não causa prejuízos ao consumidor. Ocorre que, para que esta taxa seja passível de cobrança, o consumidor deve, obrigatoriamente, ser informado de maneira clara, transparente e ostensiva pela construtora. Do contrário, caso o consumidor tenha sido lesado pela cobrança da comissão de corretagem, que incide porcentagem sobre o preço da unidade imobiliária, sem prévia comunicação poderá reclamar à Justiça, contados 03 (três) anos entre a data do pagamento e o ajuizamento da ação. Estes são os dizeres no julgamento do STJ:
Passada esta análise, vejamos outra taxa que é cobrada nas negociações imobiliárias. É a chamada SATI – ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA. Diferentemente da comissão de corretagem, a SATI é paga aos profissionais vinculados à própria construtora, que, dentre outros serviços, cuidam dos documentos necessários para a finalização da compra e venda do imóvel, ou seja, não é um serviço prestado por um profissional liberal (autônomo) – o Corretor – ou por uma empresa do ramo de corretagem. Percebam que ambas as taxas têm natureza de comissão e devem ser pagas pela intermediação de um serviço. Todavia, a grande diferença é que a SATI – ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA deve ser paga pela própria construtora, tendo em vista ser este serviço inerente ao negócio, um serviço que está condicionado ao fechamento do negócio, não devendo ser repassada ao comprador, visto não ser um serviço autônomo, além de poder ser contratado pelo próprio comprador. Foi exatamente o que o STJ considerou, entendendo que, estipular uma porcentagem – normalmente de 1% - acrescida ao valor do contrato como forma de pagamento pelo serviço de um funcionário próprio da construtora é cobrança indevida, pois considera-se venda casada, prática abolida pelo Código de Defesa do Consumidor, prevista no art. 51. Mas, doutor, e daí que essa cobrança é abusiva? O que eu posso fazer caso eu tenha pago por essa taxa quando eu adquiri o imóvel na planta? Eis que, se a construtora cobrou de você, comprador, a SATI, e isso pode ser observado no Contrato de Promessa de Compra e Venda, sem esclarecer que o comprador tem a opção de não pagá-la e usufruir do serviços, o que lesa os deveres de lealdade e transparência das relações consumeristas, os valores poderão ser reavidos por intermédio de ação judicial buscando o ressarcimento pela cobrança indevida em razão da conduta abusiva. Vale ressaltar que o valor pago e reavido pela via Judiciária é ressarcido na forma simples, conforme o art. 42, do Código de Defesa do Consumidor, ou seja, não há restituição em dobro. Reitera-se: como o serviço de assessoria técnico-imobiliária do profissional da construtora é de confiança, vez que trata-se de organização de documentos a fim de consolidar a compra e venda, tal serviço poderia ser contratado pelo próprio comprador. Daí o STJ ter considerado tal taxa como indevida e de responsabilidade da construtora. Assim como no caso da comissão de corretagem, a SATI pode ser reavida no prazo de 03 (três) anos, sob pena de o comprador perder o direito, caso realmente tenha pago pela taxa sem a previsão contratual ou sem a prévia informação e transparência. Caso tenha interesse, o Recurso Especial que foi utilizado pelo STJ como parâmetro para consolidar a tese repetitiva é o de nº 1.599.511/SP, bem como pela edição do Informativo de Jurisprudência nº 589, que podem ser acessados pelos links abaixo:
No mais, caso o caro leitor tenha se deparado com a situação narrada ou parecida, ou tenha algum conhecido/parente que tenha adquirido um imóvel na planta, procure um ADVOGADO de sua confiança, que saiba de Contratos, Direitos do Consumidor e Direito Imobiliário e tire suas dúvidas a respeito.
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Vai comprar um imóvel na planta? Saiba o que pode ou não ser cobrado pela negociação!
22/08/2017 às 11:56
Conheça as duas taxas comumente cobradas no mercado de negociação imobiliária, suas legalidades e o que fazer caso cobradas de forma errada.
Pérecles Ribeiro Reges
Bacharel em Direito e Pós-graduado em Direito Processual Civil pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV). Ênfase em Prática Civilista pelo Centro de Ensino Renato Saraiva (CERS). luno especial (2018/2) e ouvinte (2019/1 e 2019/2) do Programa de Pós-graduação em Direito Processual (PPGDIR) da UFES. Pós-graduando em Direito Empresarial pela PUC-MG. Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/ES Advogado civilista, especializado em Direito do Consumidor e Direito Imobiliário, atuante, também, nas áreas do Direito de Família e Direito Empresarial, parecerista, articulista e consultor.
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