Como é cediço, o grande sonho do brasileiro é a casa própria. E não poderia ser diferente. A casa própria é lar, um lugar para ser chamado de seu, no qual é possível estabelecer a moradia, cuidar da família e dos filhos, receber os amigos. Mas não só isso. A casa própria significa também riqueza, sendo, inclusive, um símbolo de status social, apoiado principalmente pela propaganda das sociedades capitalistas.
Ocorre, no entanto, que muitas vezes o sonho da casa própria passa a se tornar um pesadelo. Isso porque o atraso na entrega dos imóveis, infelizmente, já se tornou um problema crônico. Conforme dados do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (IBEDEC), 95% das obras no Brasil são entregues com atraso, o que muitos danos causa aos consumidores, tanto na esfera moral como de cunho patrimonial.
Dito isso, o presente estudo visa abordar as consequências jurídicas decorrentes do atraso na entrega do imóvel, com o objetivo de auxiliar os consumidores na busca pelos seus direitos.
Para tanto, abordaremos temas como a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, a abusividade da Cláusula de Tolerância e os danos sofridos pelos consumidores.
Ab initio, cumpre-nos esclarecer que o contrato de compra e venda de imóvel é um contrato de adesão, ou seja, um contrato cujas cláusulas são aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo, mas tão somente aceitar.
Nas palavras de Silvio Rodrigues:
A idéia de contrato de adesão surge em oposição à de contrato paritário. No conceito clássico de contrato, admite-se uma fase em que se procede ao debate das cláusulas da avença e na qual as partes, colocadas em pé de igualdade, discutem os termos do negócio. É a chamada fase de puntuação, onde as divergências são eliminadas através da transigência dos contraentes. A este tipo de negócio dá-se o nome de contrato paritário, pois supõe-se a igualdade entre os interessados. No contrato de adesão, a fase inicial de debates e transigência fica eliminada, pois uma das partes impõe à outra, como um todo, o instrumento inteiro do negócio, que esta, em geral, não pode recusar. (RODRIGUES, Silvio. Direito Civil. 24. ed. São Paulo: Saraiva, 1996, vol. III, p. 45). (Grifos nossos)
No mesmo sentido, Orlando Gomes:
Contrato de adesão é o negócio jurídico no qual a participação de um dos sujeitos sucede pela aceitação em bloco de uma série de cláusulas formuladas antecipadamente, de modo geral e abstrato, pela outra parte, para constituir o conteúdo normativo e obrigacional de futuras relações concretas. (GOMES, Orlando. Contrato de adesão. São Paulo: RT, 1972. p. 3).
Como bem afirmou Maria Helena Diniz:
Os contratos por adesão constituem uma oposição à idéia de contrato paritário, por inexistir a liberdade de convenção, visto que excluem a possibilidade de qualquer debate e transigência entre as partes, uma vez que um dos contratantes se limita a aceitar as cláusulas e condições previamente redigidas e impressas pelo outro, aderindo a uma situação contratual já definida em todos os seus termos. (DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. 6ª ed. São Paulo: Saraiva, 1989. vol III, p.71). (Grifos nossos)
Como vimos, trata-se de uma modalidade de contrato extremamente desfavorável a uma das partes, a saber, o adquirente. A única opção que lhe é dada é a de aceitar o contrato nos termos em que for imposto, sob pena de qualquer discordância contra ele inviabilizar a negociação do imóvel.
Assim é que, buscando assegurar o equilíbrio contratual, deve-se aplicar o Código de Defesa do Consumidor, em face da situação de vulnerabilidade do consumidor no bojo da citada relação.
Dessa feita, a relação deve ser vista sob a ótica do atendimento das necessidades e da proteção dos interesses econômicos do consumidor, em decorrência do reconhecimento de sua vulnerabilidade, tendo como finalidade o alcance do equilíbrio da relação consumerista.
Neste sentido, o seguinte julgado:
"APELAÇÃO CÍVEL Nº 2.0000.00.488347-2/000 - 17.11.2005 BELO HORIZONTE RESPONSABILIDADE CIVIL - INDENIZAÇÃO - DANOS MORAIS E MATERIAIS -- COMPRA E VENDA - BEM IMÓVEL - VÍCIO DE QUALIDADE - RESPONSABILIDADE SUBJETIVA - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. - A venda de imóveis configura uma relação de consumo, haja vista a empresa vendedora figurar como fornecedora, por se inferir perfeitamente nos ditames do art. 3º, § 1º do Código de Defesa do Consumidor. - O art. 18. do CDC estabelece a responsabilidade solidária dos fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis pelos vícios de qualidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo ou lhes diminua o valor, restando configurada a responsabilidade da vendedora, ainda que não seja a construtora do imóvel, pelos defeitos construtivos, em razão da solidariedade. - A responsabilidade por vícios de qualidade, tal como a do presente caso, não se confunde com a responsabilidade objetiva por fato do produto, envolvendo a apuração da culpa do fornecedor. Assim, para configuração da responsabilidade civil, faz-se imprescindível a comprovação da existência de: a) ato ou omissão antijurídico (culpa ou dolo), b) dano e c) nexo de causalidade entre ato ou omissão e dano".
(TJMG - Apelação Cível Nº 2.0000.00.488347-2/000 - 13ª Câmara Cível - Rel. Desembargadora Hilda Teixeira da Costa - j.17.11.2005). (Grifos nossos)
O Código de Defesa do Consumidor tem o claro propósito de dispor sobre a função social do contrato no âmbito das relações de massa, procedendo a uma profunda intervenção no domínio econômico e na regulamentação positiva do direito contratual.
Assim, os contratos imobiliários relativos à construção e comercialização de prédios habitacionais, quando ajustados entre profissionais do ramo e pessoas físicas que perseguem a satisfação de sua necessidade de moradia, retratam genuína operação de consumo, são evidentemente alcançados pela proteção especial do CDC.
A propósito, sobre o tema, vejamos:
APELAÇÃO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - CDC - PRAZO DE ENTREGA - INOBSERVÂNCIA - BOA FÉ -- MULTA POSSIBILIDADE- DANOS MORAIS CONFIGURADOS - MINORAÇAO - IMPOSSIBILIDADE - RAZOABILIDADE E PROPORCINALIDADE - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - A presente relação jurídica é regulada pelo Código de Defesa do Consumidor, uma vez que se trata de contrato de adesão, através do qual o autor, na qualidade de consumidor, aceita uma situação contratual definida de forma prévia e unilateral pela empresa ré, presumindo-se não ausência de alteração substancialmente de conteúdo. Assim, a relação deve ser vista sob a ótica do atendimento das necessidades e da proteção dos interesses econômicos do consumidor, em decorrência do reconhecimento de sua vulnerabilidade, tendo como finalidade o alcance do equilíbrio da relação consumerista. - No caso, urge ressaltar ser fato incontroverso a ocorrência de atraso na entrega do imóvel objeto do contrato entabulado entre os litigantes. A construtora não entregou o imóvel na data aprazada, não tendo apresentado nenhum motivo relevante para justificar a demora, razão por que deve responder pelos ônus decorrentes da desídia, o que faz solidificar sua responsabilidade pelo descumprimento do contrato. - Comungo do entendimento versado pelo julgador de primeiro grau que, utilizando do instituto da equidade, consignou que a multa imposta em caso de inadimplemento do contrato por parte do promitente comprador deve ser também imposta em caso de descumprimento do negócio jurídico por parte da promitente vendedora. - A casa própria, como todos sabem, é um sonho buscado pela maioria da população brasileira de baixa renda. Outrossim, tenho que a atitude perpetrada pela apelada causou abalos psíquicos ao autor, ora apelado. No caso, entendo que a situação ocorrida não pode ser enquadrada como mero aborrecimento ou dissabor. - "É preciso inquietarmo-nos com os sentimentos que fazem agir os assuntos de direito, proteger os que estão de boa-fé, castigar os que agem por malícia, má-fé, perseguir a fraude e mesmo o pensamento fraudulento. O dever de não fazer mal injustamente aos outros é o fundamento do princípio da responsabilidade civil; o dever de se não enriquecer à custa dos outros, a fonte da ação do enriquecimento sem causa" (Georges Ripert, in "A Regra Moral nas Obrigações Civis").
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0024.10.292669-8/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE (Grifos nossos)
Temos, pois, que é manso e pacífico o entendimento da doutrina e da jurisprudência no sentido de que, nos contratos de compra e venda de imóvel, incide o Código de Defesa do Consumidor, sendo nulas de pleno direito as cláusulas abusivas que gerem obrigações consideradas iníquas.
Dentre as várias cláusulas abusivas do contrato citado, destacamos a chamada Cláusula de Tolerância, segundo a qual a construtora pode atrasar a entrega da obra em até 180 (cento e oitenta) dias sem que nada lhe aconteça.
Ora pois, consoante já fartamente demonstrado, o diploma legal aplicável ao caso em tela é o Código de Defesa do Consumidor, o qual é regido pelos princípios da boa-fé objetiva, da transparência, da confiança, do equilíbrio contratual, da proteção contra cláusulas abusivas, da revisão de cláusula ou do contrato do consumo, dentre outros. Em assim sendo, a nosso ver, não há que se falar na legalidade da Cláusula de Tolerância, uma vez que, a existência de cláusula que beneficia uma das partes em prejuízo da outra não pode prevalecer, tampouco ser confirmada pelo Judiciário, que tem a atribuição de ajustar as desigualdades existentes no contrato.
Sem dúvida alguma, a Cláusula de Tolerância fere de morte o princípio do equilíbrio contratual, uma vez que o consumidor não goza de semelhante prerrogativa para o caso de atraso no pagamento das parcelas a que se comprometeu.
Ressalte-se, por oportuno, que a lei deve proteger as expectativas legítimas dos consumidores, oriundas das informações veiculadas pelos fornecedores. Trata-se da aplicação do princípio da transparência, previsto no artigo 31, tendo como base o artigo 6º, III, impondo ao fornecedor que a oferta e apresentação de produtos ou serviços deve assegurar ao consumidor informações corretas, claras, precisas e ostensivas sobre suas principais características, dentre as quais, a data prevista para a entrega do imóvel.
Sendo assim, a publicidade é considerada pelo Código de Defesa do Consumidor uma promessa negocial, carreando para o fornecedor a incumbência de conceber o produto tal qual anunciado, inclusive no que diz respeito aos prazos, sob pena de incorrer no disposto no art. 35. do aludido diploma legal, onde se lê:
Art. 35. Se o fornecedor de produtos ou serviços recusar cumprimento à oferta, apresentação ou publicidade, o consumidor poderá, alternativamente e à sua livre escolha:
I - exigir o cumprimento forçado da obrigação, nos termos da oferta, apresentação ou publicidade;
II - aceitar outro produto ou prestação de serviço equivalente;
III - rescindir o contrato, com direito à restituição de quantia eventualmente antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos.
A propósito do tema, confira-se o seguinte entendimento jurisprudencial:
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C COBRANÇA - ILEGITIMIDADE ATIVA - ANÁLISE DO DIREITO MATERIAL - ART. 269, I DO CPC - DANO MORAL REFLEXO - POSSIBILIDADE. 1- As hipóteses de extinção do processo sem resolução do mérito, neste caso, ferem do princípio da inafastabilidade da prestação jurisdicional (direito de ação) e o próprio conceito de processo que pressupõe uma análise de mérito a ser realizada pelo juízo ao prestar a tutela. 2. A apreciação do Judiciário confirmará ou negará a existência do direito lesado ou ameaçado. 3. Pedidos de rescisão contratual e restituição de valores pagos julgados improcedentes quanto à segunda e à quarta apeladas. DANOS MORAIS. 4. As esposas dos contratantes sofreram o mesmo dano suportado pelos contratantes, só que de forma indireta, o que é denominado dano moral reflexo ou por ricochete. 5. Indiscutível que todos os danos narrados acima se encaixam e se estendem às esposas dos contratantes, que pela convivência familiar e apoio mútuo exigido em qualquer relacionamento, viveram às mesmas expectativas e frustrações que os seus cônjuges, devendo ser indenizadas pelos danos morais sofridos de maneira reflexa. 6. Recurso parcialmente provido.
V.V.P. - Não figurando como parte no contrato, não há que se falar em legitimidade para pleitear sua rescisão ou a restituição das importâncias pagas.
- O adiamento injustificado na entrega da obra motiva a rescisão do contrato, por inadimplência contratual, com direito à devolução das prestações pagas.
- A informação veiculada pelo fornecedor cria uma expectativa que influencia, de forma decisiva, o consumidor a concluir o contrato.
- Configura propaganda enganosa por parte da construtora que contrata com a compradora a data de outubro/2014 para entrega das obras e, posteriormente, divulga que o fim das obras somente se dará em julho/2015.
- Os desgastes emocionais sofridos em decorrência do atraso na entrega do imóvel ultrapass aram os dissabores decorrentes de um mero inadimplemento contratual, devendo a construtora ser responsabilizada pelos danos morais causados. Contudo, o ato ilícito da construtora abrange tão-somente as partes contratantes. (Des. Alexandre Santiago) (Apelação Cível 1.0024.13.095166-8/001, Relator(a): Des.(a) Alexandre Santiago , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 27/08/2014, publicação da súmula em 02/09/2014) (Grifos nossos)
APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - CONSTRUTORA - PROPAGANDA ENGANOSA - PRAZO DE ENTREGA DA OBRA ADIADO - RESTITUIÇÃO DA QUANTIA JÁ PAGA.
- A informação veiculada pelo fornecedor cria uma expectativa que influencia, de forma decisiva, o consumidor a concluir o contrato.
- Configura propaganda enganosa por parte da construtora que contrata com a compradora a data de agosto de 2014 para entrega das obras e, posteriormente, divulga que o fim das obras somente se dará em junho de 2015.
- O adiamento injustificado na entrega da obra motiva a rescisão do contrato, por inadimplência contratual, com direito à devolução das prestações pagas.
(Apelação Cível 1.0024.12.304923-1/001, Relator(a): Des.(a) Alexandre Santiago , 11ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/03/2014, publicação da súmula em 31/03/2014) (Grifos nossos)
Temos, pois, que a jurisprudência mais moderna trilha no sentido de que o atraso na entrega do imóvel configura propaganda enganosa por parte da construtora, vez que cria uma expectativa que influencia, de forma decisiva, o consumidor a concluir o contrato.
Vencida essa etapa, discorreremos acerca dos danos sofridos pelos consumidores, em decorrência do atraso na entrega do imóvel, que podem ser de ordem moral ou material.
Segundo Jorge Bustamante Alsina:
Pode-se definir o dano moral como a lesão aos sentimentos que determina dor ou sofrimentos físicos, inquietação espiritual, ou agravo às afeições legítimas e, em geral, a toda classe de padecimentos insuscetíveis de apreciação pecuniária. (ALSINA, Jorge Bustamante. Teoria General de La Responsabilidad Civil. 1993, p. 97).
No mesmo sentido, Carlos Alberto Bittar, para quem os danos morais “se traduzem em turbações de ânimo, em reações desagradáveis, desconfortáveis ou constrangedoras, ou outras desse nível, produzidas na esfera do lesado”. (BITTAR, Carlos Alberto. Reparação Civil por Danos Morais. 1994, p. 31).
De forma sucinta, Silvio Rodrigues afirma que o dano moral nada mais é do que “a dor, a mágoa, a tristeza infligida injustamente a outrem”. (RODRIGUES, Silvio. Direito Civil. Responsabilidade Civil. 1989. Vol. 4, p. 206).
É inegável que o atraso na entrega do imóvel causa frustração, angústia e sofrimento ao consumidor, e, portanto, danos morais, devendo a construtora indenizar o consumidor que foi lesionado, consoante o disposto no art. 5º, V, X, da CF/88 e nos arts. 186, 187 e 927 do CC/2002.
Nesse sentido, a jurisprudência de nossos Tribunais:
DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL. DANOS MATERIAIS DEVIDOS. DANO MORAL. I - As partes contratantes devem observar a boa-fé objetiva, a qual consiste no dever de cada parte agir de acordo com os padrões mínimos de lealdade, correção, lisura, tanto na fase pré-contratual, das tratativas, como durante a execução do contrato e, também depois de executado o pacto. II - Estando previstas no contrato cláusulas potestativas, serão consideradas nulas. III - Devem ser restituídas os valores despendidos pela parte contratante quando da assinatura do contrato, aplicando-se também, a multa de 2% e juros de mora de 1% incidentes no caso de atraso no cumprimento das obrigações de cada parte. IV - A cláusula que estipula prazo de tolerância de 180 dias para entrega da obra é abusiva, por ferir o princípio da isonomia, haja vista que o consumidor não goza de semelhante prerrogativa para o caso de atraso no pagamento das parcelas a que se comprometeu. V - O atraso na entrega das chaves do imóvel configura dano moral, posto que diante da situação de incerteza por que passou os apelantes supera em muito meros dissabores do dia a dia e pequenos aborrecimentos do cotidiano, mesmo porque, a questão afeta direito fundamental de moradia, colocando em risco investimentos e a segurança patrimonial da família. 1º APELO PARCIALMENTE PROVIDO. 2º APELO IMPROVIDO.
(TJGO-0082819) (Apelação Cível nº 430444-09.2011.8.09.0011 (201194304443), 4ª Câmara Cível do TJGO, Rel. Carlos Escher. j. 31.01.2013, unânime, DJe 15.02.2013). (Grifos nossos)
1) RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL E MORAL. RELAÇÃO DE CONSUMO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. CONFORMISMO DA RÉ. APELO APENAS DOS AUTORES. 2) LUCROS CESSANTES NÃO DEMONSTRADOS. AUSÊNCIA DE PARÂMETROS PARA SEU ARBITRAMENTO. 3) DANO MORAL CONFIGURADO. Valor da indenização fixado de acordo com os parâmetros adotados por esta Câmara, não comportando a majoração pretendida. 4) Devida a devolução da comissão de corretagem, em se tratando de rescisão de negócio jurídico por culpa do vendedor. Súmula 98, TJRJ. 5) Tendo os autores decaído de parte mínima do pedido, deve a ré arcar com os ônus sucumbenciais. Inteligência do art. 21, § 1º, do CPC. 6) Provimento parcial e liminar do recurso. Aplicação do artigo 557 e § 1º-A, do CPC.
(TJRJ-173645) (Apelação nº 0000483-97.2011.8.19.0209, 4ª Câmara Cível do TJRJ, Rel. Paulo Maurício Pereira. j. 19.06.2012). (Grifos nossos)
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. Apelação cível em ação de rescisão contratual decorrente de atraso injustificado na entrega de obra cuja sentença julgou procedente a pretensão autoral. Preliminar de intempestividade suscitada pelo recorrido. Rejeição. Mérito. Dever de indenizar caracterizado ante a ausência de justificativas por parte da construtora quanto ao flagrante descumprimento contratual que importou em violação aos direito personalíssimos do autor recorrido. Dano moral evidenciado. Indenização que deve ser mantida em R$ 10.000,00. Quantum que reflete as peculiaridades do caso concreto. Pleito recursal objetivando a restituição integral do sinal. Impossibilidade sob pena de enriquecimento ilícito. Sentença que fixou a restituição em 30% dos valores pagos durante a vigência do contrato. Conhecimento e desprovimento do apelo.
(TJRN-0033413) (Apelação Cível nº 2013.004516-9, 2ª Câmara Cível do TJRN, Rel. Convocado Guilherme Melo Cortez. unânime, DJe 11.06.2013). (Grifos nossos)
APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO. DANO MATERIAL. DANO MORAL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA. CONTESTAÇÃO TEMPESTIVA, NA MEDIDA EM QUE OBSERVADO O PRAZO LEGAL. A previsão contratual da tolerância de 120 dias na entrega da obra não se afigura abusiva. Na verdade é uma cláusula padrão nos contratos como o da espécie, que trata de empreendimento complexo e sujeito a situações involuntárias das mais variadas, ditas de força maior, que podem levar ao atraso na entrega de unidades edilícias. O atraso injustificado na entrega de obra de empreendimento gera dano moral passível de indenização, uma vez que a expectativa dos adquirentes foi frustrada. Da mesma maneira, o não cumprimento do prazo de conclusão autoriza o ressarcimento de valores despendidos com aluguel. AFASTARAM A PRELIMINAR. NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO DA RÉ E DERAM PARCIAL PROVIMENTO À APELAÇÃO DO AUTOR. UNÂNIME.
(TJRS-0117253) (Apelação Cível nº 70054364260, 20ª Câmara Cível do TJRS, Rel. Walda Maria Melo Pierro. j. 10.07.2013, DJ 31.07.2013). (Grifos nossos)
RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RECURSO CONTRA SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE A AÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PEDIDO DE RESCISÃO DO CONTRATO FORMULADO PELO COMPRADOR EM RAZÃO DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL DA VENDEDORA. MATÉRIA INCONTROVERSA. DANO MORAL CONFIGURADO. RESSARCIMENTO DEVIDO. Majoração do quantum indenizatório fixado para o equivalente a 50 salários mínimos vigentes à época do efetivo pagamento. Substituído os alugueres em prol do autor (decorrente de não ter como utilizar o bem), por juros compensatórios em caráter cumulativo com os moratórios. Sucumbência integral da ré. Recurso do autor provido em parte para esses fins.
(TJSP-0448527) (Apelação nº 0119771-66.2007.8.26.0053, 8ª Câmara de Direito Privado do TJSP, Rel. Luiz Ambra. j. 30.01.2013, DJe 07.02.2013). (Grifos nossos)
CONTRATO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COOPERATIVA. RESCISÃO. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor à espécie. Atraso na entrega das obras decorrente de insuficiência de recursos financeiros. Falta de previsão de entrega das unidades. Inadimplemento absoluto configurado. Devolução integral, imediata e em parcela única dos valores desembolsados. Inexistência de razão para aplicação do disposto no acordo celebrado entre a cooperativa e o Ministério Público. Possibilidade de ajuizamento de ação individual. Dano moral caracterizado. Aquisição da casa própria frustrada. Hipótese em que não se cuidou de mera dificuldade no cumprimento do prazo para entrega da obra. Indenização devida. Honorários advocatícios. Redução devida. Recurso parcialmente provido.
(TJSP-0440797) (Apelação nº 0170100-67.2009.8.26.0100, 5ª Câmara de Direito Privado do TJSP, Rel. Fabio Podestá. j. 16.01.2013, DJe 15.02.2013). (Grifos nossos)
Há casos, ainda, em que, além do dano moral, se verifica o o dano material, aquele que atinge o patrimônio material da vítima, pode ser financeiramente medido. É o caso, por exemplo, do consumidor que, não tendo recebido o imóvel na data prevista, se viu obrigado a alugar um outro imóvel. Deve, pois, a construtora ressarcir o consumidor os valores despendidos com o pagamento de aluguéis e taxa de condomínio durante o período em que aguardava a entrega do imóvel adquirido.
Nesse sentido, colaciona-se:
APELAÇÃO CÍVEL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL - ATRASO NA ENTREGA DO BEM - INADIMPLÊNCIA DA CONSTRUTORA - DANOS MATERIAIS - GASTOS COM ALUGUÉIS COMPROVADOS - DANOS MORAIS - CONFIGURAÇÃO. I - Incontroverso o descumprimento contratual por parte da construtora, que não entregou o imóvel no prazo convencionado, ultrapassando, inclusive, o limite de prorrogação entabulado, bem como os danos materiais advindos do inadimplemento contratual (despesa com aluguel) deve o prejuízo ser ressarcido, independentemente de previsão contratual a respeito. II - Considerando o entendimento de que o mero descumprimento contratual não gera obrigação de reparar por danos morais, não se pode olvidar que, uma vez requerida indenização a esse título, devem ser analisados os desdobramentos da inadimplência, a fim de se aferir a existência (ou não) de lesão à honra de um dos contratantes. III - Os danos morais restam comprovados quando se demonstra o descaso com que a construtora age, violando a boa-fé objetiva do contrato, entregando o imóvel muito fora do prazo avençado (...).
(TJMG- APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0145.12.080353-4/001, Rel DES. JOÃO CANCIO, DJE 13/09/2013). (Grifos nossos)
APELAÇÃO CÍVEL - CONSTRUTORA - ATRASO NA ENTREGA DE APARTAMENTO - DANOS MATERIAIS E MORAIS - RECONHECIMENTO. - O atraso exacerbado na entrega de unidade imobiliária prometida pela construtora, acarreta o reconhecimento de indenização por danos morais e materiais, estes últimos inerentes aos aluguéis suportados pelo comprador, ao tempo da inadimplência da construtora.
(TJMG - Apelação Cível 1.0145.13.014765-8/001, Relator(a): Des.(a) Luiz Carlos Gomes da Mata , 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 04/09/2014, publicação da súmula em 12/09/2014). (Grifos nossos)
APELAÇÃO CÍVEL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA DO BEM - INADIMPLÊNCIA DA CONSTRUTORA - DANOS MATERIAIS - DESPESA COM ALUGUÉIS COMPROVADA - DANOS MORAIS - CONFIGURAÇÃO. Se a construtora não comunica ao autor o momento em que deveria apresentar a documentação necessária para a realização do contrato de financiamento associativo junto ao agente financeiro, mesmo tendo se comprometido, não há falar em culpa do autor no atraso da assinatura do referido contrato e, conseqüentemente, atraso na entrega do imóvel. Sendo dois os prazos previstos no contrato para entrega do imóvel, o cumprimento de um deles inviabilizado pela contratada e o outro mais benéfico ao consumidor, aplica-se o outro. Comprovado o descumprimento do contrato de promessa de compra e venda, em razão do injustificado atraso na entrega do imóvel no prazo estabelecido no contrato, o adquirente do bem tem direito ao ressarcimento de despesas com alugueis pagos no período da mora, independentemente de disposição contratual a respeito. O demasiado atraso injustificado na entrega do imóvel causa elevado estresse emocional, angústia e temor ao adquirente quanto a possibilidade de não entrega do bem, configurando dano moral. Inexistindo qualquer circunstância fática nos autos que possa ser relevada para se reduzir a condenação, fixada de danos morais, o caso é de se manter o valor fixado na sentença.
(TJMG - Apelação Cível 1.0024.09.753551-2/001, Relator(a): Des.(a) Tiago Pinto , 15ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 04/09/2014, publicação da súmula em 15/09/2014). (Grifos nossos)
Não obstante, deve-se observar, ainda, a incidência da indenização por lucros cessantes em caso de atraso na entrega do imóvel, correspondente ao período em que ficou privado de usufruí-lo ou de explorá-lo economicamente, conforme decisões a seguir:
CIVIL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CASO FORTUITO. NÃO COMPROVAÇÃO. LUCROS CESSANTES. OCORRÊNCIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO. INVERSÃO DE MULTA CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. Não havendo qualquer prova da ocorrência de caso fortuito para o atraso na entrega do bem, deve a construtora ser responsabilizada. Este Tribunal de Justiça já firmou entendimento no sentido de que o atraso na entrega de imóvel causa lucro cessante ao adquirente, que deixa de auferir lucro com o aluguel ou é impedido de reduzir suas despesas com o pagamento de aluguel de outro imóvel para residir, independentemente de prova da efetiva locação. Inexistindo previsão contratual expressa de cobrança de taxa de corretagem do adquirente do bem, a sua exigência é indevida. A cláusula contratual direcionada ao comprador do imóvel não pode ser invertida em desvavor da construtora, por caracterizar, juntamente com a condenação a lucros cessantes, dupla compensação pecuniária pelo atraso na entrega da unidade. Recurso parcialmente provido.
(TJ-DF; Rec 2012.10.1.005480-9; Ac. 689.072; Terceira Turma Cível; Rel. Des. Esdras Neves; DJDFTE 04/07/2013; Pág. 166). (Grifos nossos)
APELAÇÃO CÍVEL. Ação de obrigação de fazer c/c entrega de imóvel. Atraso na entrega de imóvel ato ilícito. Responsabilidade objetiva da construtora. Ausência de comprovação de culpa exclusiva de terceiro. Ato ilícito configurado. Dever de indenizar constatado. Danos materiais. Taxas condominiais devidas até a imissão na posse. Lucros cessantes presumidos pelo atraso na entrega de imóvel precedentes STJ. Dano moral. Ocorrência. Situação fática que ultrapassa o mero aborrecimento. Quantm fixado que bem atende os parâmetros do caso em concreto. Manutenção sentença escorreita. Recurso conhecido e desprovido.
(TJ-PR; ApCiv 0898526-4; Maringá; Sétima Câmara Cível; Rel. Des. Antenor Demeterco Junior; DJPR 22/04/2013; Pág. 96). (Grifos nossos)
APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INDENIZAÇÃO. DANO MATERIAL. LUCROS CESSANTES. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CARACTERIZAÇÃO. JULGAMENTO ULTRA PETITA. VALOR DO EFETIVO PREJUÍZO. JULGAMENTO EXTRA PETITA. PREJUDICIALIDADE EXTERNA. I – O atraso na entrega de imóvel pelo período de 25 meses é fato caracterizador de dano material, que se revela nos lucros cessantes, a teor do artigo 402 do Código Civil. II – Demonstrada a ilegalidade da privação da posse de imóvel, presume-se a ocorrência de lucros cessantes em favor do seu proprietário, correspondentes aos aluguéis que deixou de auferir no período. Trata-se de situação que, vinda da experiência comum, não necessita de prova (art. 335. do CPC). Precedentes. III – O aluguel fixado como forma de composição dos lucros cessantes, deve representar o valor do dano sofrido à época do efetivo prejuízo não o valor atual. Valores corrigidos monetariamente a partir da data do prejuízo, (Súmula nº 42 do STJ), com incidência de juros legais a partir da citação, a teor do artigo 405 do Código Civil. lV – Havendo ação judicial em curso para efeito de compelir os proprietários originais do imóvel objeto da incorporação a assinar a escritura respectiva, inviabiliza-se o comando judicial neste sentido na presente ação. V – Recurso conhecido e parcialmente provido.
(TJ-ES; AC 35060063696; Quarta Câmara Cível; Rel. Des. Maurílio Almeida de Abreu; DJES 11/02/2011; Pág. 106) (Grifos nossos)
Vê-se, pois, que a lei, a doutrina e a jurisprudência são enfáticas em relação a esse tema: o atraso na entrega do imóvel é conduta considerada como prática abusiva, dando ensejo à indenização por danos morais e materiais. Cabe ao consumidor exercer seus direitos, uma vez que, conforme alerta o antigo brocardo latino, “dormientibus non succurrit jus”, ou seja, “o Direito não socorre aos que dormem”.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
ALSINA, Jorge Bustamante. Teoria General de La Responsabilidad Civil. 1993, p. 97
BITTAR, Carlos Alberto. Reparação Civil por Danos Morais. 1994, p. 31
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. 6ª ed. São Paulo: Saraiva, 1989. Vol III, p.71
GOMES, Orlando. Contrato de adesão. São Paulo: RT, 1972. p. 3
RODRIGUES, Silvio. Direito Civil. Responsabilidade Civil. 1989. Vol. 4, p. 206
_____________. Direito Civil. 24. ed. São Paulo: Saraiva, 1996, Vol. III, p. 45
