A jurisprudência exige que o vendedor proponha ação judicial de rescisão de contrato em face do comprador inadimplente. Com a nova lei, basta que o vendedor notifique o comprador para purgar a mora com o prazo de 15 dias.

Foi publicada no dia 20/01/2015 a Lei Federal n. 13.097/2015 que, além de outras providências, dispõe sobre a resolução extrajudicial do compromisso de compra e venda de imóvel comprado em parcelas em razão do inadimplemento do comprador.

Atualmente, a jurisprudência exige que o vendedor proponha ação judicial de rescisão de contrato em face do comprador inadimplente. Com o advento da nova lei, basta que o vendedor notifique o comprador, judicialmente ou pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, para purgar a mora com o prazo de 15 dias.

Importante ressaltar que a nova lei determina que haja i) previsão expressa no contrato e ii) inadimplemento absoluto do comprador, isto é, impõe-se que o comprador não efetue o pagamento no prazo de 15 dias.

Lei 13.097/2015:

Art. 62. O art. 1o do Decreto-Lei no 745, de 7 de agosto de 1969, passa a vigorar com a seguinte redação:

“Art. 1o Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei no 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação.

Parágrafo único. Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora.” (NR)

Redação original:

Art. 1º Nos contratos a que se refere o artigo 22 do Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que dêles conste cláusula resolutiva expressa, a constituição em mora do promissário comprador depende de prévia interpelação, judicial ou por intermédio do cartório de Registro de Títulos e Documentos, com quinze (15) dias de antecedência.

A alteração simplificará a retomada do imóvel pelo vendedor e diminuirá o número de demandas no Judiciário com esse fim.

No entanto, a lei não resolve algumas questões frequentes no Judiciário, notadamente, no que diz respeito à devolução das quantias pagas pelo comprador inadimplente que deverá observar o que dispõe o art. 53, CDC e os parâmetros que vem sendo fixados pela jurisprudência.

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Por isso, com o intuito de evitar ou minimizar litígios dessa natureza, é aconselhável que conste também no contrato o percentual de devolução das parcelas efetivamente pagas e os descontos que deverão ser realizados (taxas, IPTU, e outras despesas que seriam do comprador, mas que por decorrência da rescisão serão suportadas pelo vendedor) e que a devolução dos valores seja feita de uma só vez, logo que rescindido o contrato.

No que diz respeito à restituição do imóvel, se esta não ocorrer de forma amigável após o prazo da notificação e feita a devolução dos valores eventualmente pagos pelo comprador, com os devidos descontos, caberá ao vendedor propor ação judicial exclusivamente para esse fim.

A Lei 13.097/05 não afasta o direito do comprador de elidir a rescisão, sob pena de afronta ao princípio constitucional da inafastabilidade da Jurisdição. Todavia, cumprirá ao comprador inadimplente o ônus de propor a ação judicial e provar que não houve descumprimento ou que a rescisão extrajudicial se deu de forma contrária aos preceitos legais.

O dispositivo em comento entrará em vigor 30 dias após a publicação da referida lei.


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Informações sobre o texto

Como citar este texto (NBR 6023:2018 ABNT)

PORTO, Mônica Monteiro. A Lei nº 13.097/2015 autoriza a rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador independente de ação judicial. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 20, n. 4227, 27 jan. 2015. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/35860. Acesso em: 6 mar. 2021.

Comentários

13

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    Eron Dourado

    Como proceder quanto tenta-se notificar via cartório, de contrato antigo em que o promissario comprador nao construiu moradia, mas a pessoa está em Lugar incerto e não sabido?

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    Liliam

    Doutora, a lei mais específica impõe-se correto? Não acredito na aplicabilidade deste artigo aos imóveis vendidos através do parcelamento do solo previsto na 6766/79. O que acha?

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    Jéssica

    Dra. Monica, reitero o comentário do Dr. Guilherme, pois fiquei com a mesma dúvida:


    Gostaria de expor e indagar o que segue:

    A alteração trazida pela Lei 13.097/15 aplica-se ao Decreto-Lei nº 58/1937, o qual rege o loteamento e a venda de terrenos. O art 3º do Decreto-Lei 271 dispõe que aplica-se aos loteamentos a Lei 4.591/64, equiparando-se o loteador ao incorporador; entretanto, não localizei qualquer legislação que faça o contrário, ou seja, preveja a aplicação do Decreto-Lei nº 58/1937 ou do Decreto-Lei 271 à incorporação imobiliária.

    Assim, salvo melhor juízo, a Lei 13.097/15 incidiria somente sobre contratos de terrenos de loteamento, e não para unidades autônomas em incorporação imobiliária (apartamentos na planta).

    Existe alguma disposição legal ou entendimento doutrinário/jurisprudencial que embase o entendimento que os contratos tratados pelo artigo 22 do Decreto-Lei nº 58/1937 aplicam-se à Incorporação Imobiliária? É o trecho que menciona "imóveis não loteados" que justifica tal aplicação?

    Obrigada desde já.

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    alonso

    Dra. Monica, não existe algo em termos de lei sobre cobrança, que caduca se não for feito em tempo hábil. Como lei nova e llei antiga. Solicito a gentileza de estar me orientando, quais os pprocedimentos que devo fazer obrigado.

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    alonso

    Dra. Monica, eu comprei um terreno em loteamento em 1991, findou em 1996 os pagamnetos. Em 2010 passei a pagar iptu sobre o lote, porque fui contatado pela loteadora. Atualmente transformaram o loteamento em uma Associação de Bairro fechada aonde pago mensalmente. Posteriormente em 2011, fui ate eles para lavrar a escritura sobre o lote, eles me apresentaram uma divida sobre algumas parcelas não pagas. Eu infelizmente não tenho em mãos estas parcelas, bem como as demais. Nunca fui comunicado ou notificadosobre estas parcelas em aberto. Solicito a gentileza de estar me orientando como devo proceder para fazer posse em definitivo do imóvel bem como lavrar a escritura. Obs. eles podem dar este terreno como penhor por não pagamento de divida.

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