Imóvel entregue com defeitos: o que fazer?

Resumo:

Compradores de apartamentos podem enfrentar problemas como rachaduras e infiltrações que afetam a segurança e habitabilidade do imóvel, com garantia legal de 5 anos para defeitos estruturais.

O consumidor tem direito a acionar a construtora judicialmente dentro de 10 anos após o conhecimento do defeito, com 180 dias para reclamação após descoberta inequívoca do problema.

Existem duas vias de responsabilização da construtora: uma presumida sob o art. 618 do CC/2002 e outra que exige prova de inadimplemento contratual sob o art. 389 do CC/2002, cabendo ao consumidor reunir provas e buscar orientação jurídica.

Resumo criado por JUSTICIA, o assistente de inteligência artificial do Jus.

Quem compra apartamento sabe que, muitas vezes, o imóvel prometido vem diferente do que foi combinado. É comum que estes imóveis sejam entregues com rachaduras, infiltrações, ou qualquer outra questão que possa afetar a solidez e segurança da obra.

Inicialmente, é necessário o leitor ter em mente que, diferente do que muitas vezes é apresentado pelas construtoras, todo o imóvel tem uma garantia de 05 anos, contados a partir da entrega deste, contra defeitos relacionados à segurança e solidez da obra.

E defeitos deste tipo não são somente os que produzem risco específico de ruína da obra. Podem ser também os que envolvem infiltrações de água, vazamento de gases, obstruções de rede de esgoto, perigo de incêndio, umidade em escala anormal, com desenvolvimento de fungos que podem afetar a saúde dos moradores etc.

Ou seja, os Tribunais do país têm decidido que entre os casos de vícios de construção deste tipo devem ser incluídos aqueles que, embora não comprometendo ou ameaçando diretamente a solidez e segurança da obra, venham a dificultar a habitabilidade do imóvel.

E para estas ocasiões em que aparece um defeito destes relacionados acima, o direito brasileiro garante ao consumidor duas possibilidades para buscar a responsabilidade da construtora, segundo recende decisão do Superior Tribunal de Justiça – STJ.[1]

A primeira saída seria a responsabilização da construtora pela falta de solidez e segurança da obra utilizando a garantia de 05 anos prevista no art. 618 do CC/2002.

Neste caso, desde que a fragilidade da obra seja conhecida nos cinco anos seguintes a sua entrega, possui ele, nos termos da Súmula 194 do STJ c/c 205 do CC, dez anos para demandar o construtor, tendo o consumidor de reclamar do problema ao judiciário nos 180 dias após o conhecimento inequívoco do defeito.

De outro lado, também por problemas relacionados à solidez e à segurança da obra, detém o consumidor a faculdade de, nos termos do art. 389 do CC/2002, demandar a construtora no prazo de dez anos do conhecimento – ou desde quando possível o conhecimento – do defeito construtivo, independentemente se tenha ocorrido ou não nos primeiros cinco anos da entrega.

Contudo, enquanto que a responsabilidade da construtora pelo art. 618 do CC/2002 (primeira alternativa) é presumida, desobrigando o consumidor de ter de provar que a construtora agiu com, pelo menos, culpa para o aparecimento do defeito na obra, no regime de responsabilidade do art. 389 do CC/2002 (segunda alternativa), tal prova é essencial, pois é necessário que o consumidor prove o inadimplemento contratual para ter direito a reparação do defeito na obra.

Um exemplo desta segunda alternativa seria o consumidor provar que a construtora usou materiais de baixa qualidade na construção do prédio.

Ainda, relativamente ao ponto que mais interessa ao presente caso, enquanto a utilização do art. 618 do CC pressupõe que a fragilidade da obra tenha sido constatada nos primeiros cinco anos da sua entrega, no caso do art. 389 do CC, não há esta exigência, podendo os problemas relativos a sua solidez e segurança surgir até mesmo depois daquele prazo, mas dentro do prazo de dez anos.

Por fim, não é necessário dizer que, geralmente, este tipo de responsabilização somente é feita por meio do Poder Judiciário, já que não é nada comum à construtora se responsabilizar espontaneamente pelos defeitos na obra.

Então, antes de qualquer atitude, é necessário que o consumidor converse com um advogado especialista na área e junte todas as provas que possam corroborar o seu pedido, pois, para o juiz que julgar a causa, valerá o que for apresentado no processo, independente de a verdade ser outra.