Ao contrário do entendimento do STF e do STJ, há amparo legal à cobrança de taxas de manutenção, serviços e melhoramentos dos titulares de unidades autônomas em loteamentos fechados, nos termos do art. 3º do Decreto-Lei nº 271/1967.

A cobrança, por associações de moradores de loteamentos fechados, de taxas ordinárias e extraordinárias “de condomínio” tem sido objeto de enorme dissenso social e jurídico no Brasil.

O problema surge porque os loteamentos fechados, por não se confundirem com os condomínios em edificações, não se submeteriam, em linha de princípio, à Lei nº 4.591/1964, que disciplina os condomínios edilícios e as incorporações imobiliárias. Por consequência, à míngua de previsão legal, não poderiam aqueles, também chamados de “condomínios de fato”, cobrar compulsoriamente taxas de manutenção, serviços ou melhoramentos dos titulares dos respectivos lotes (“taxas de condomínio”).

Nesse sentido, confira-se o escólio de Carlos Roberto Gonçalves[1]:

“Os chamados ‘condomínios fechados’, que proliferaram em virtude de preocupações com a segurança individual e familiar, não passam de loteamentos fechados, que nenhum vínculo guardam com o condomínio edilício. Trata-se de figura anômala, que não se submete à disciplina do condomínio tradicional, nem do condomínio edilício, tendo acesso ao registro imobiliário somente como modalidade de parcelamento do solo urbano”.

Uma das soluções buscadas pelos loteamentos fechados, com a finalidade de garantir a sua subsistência econômico-financeira, tem sido a constituição de associações de moradores para administrar os interesses comuns, às quais caberia, por possuírem existência jurídica (art. 44, I, do Código Civil), suposta legitimidade para cobrar as taxas referidas dos titulares das unidades autônomas dos empreendimentos. 

Ocorre, porém, que o art. 5º, XX, da Constituição Federal assegura a liberdade de associação nos seguintes termos: “ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”. Mencionado direito fundamental encerra, portanto, dupla face: a faculdade de associar-se (aspecto positivo) e a de não permanecer associado (aspecto negativo). Assim, sob o argumento de que não são obrigados a associar-se ou a permanecer associados, muitos titulares de lotes em “condomínios de fato” têm se esquivado ao pagamento de quaisquer valores a título de contribuição no custeio de despesas comuns do seu loteamento.

E, nessa empreitada, têm encontrado o respaldo dos tribunais, inclusive do Supremo Tribunal Federal e do Superior Tribunal de Justiça.

Com efeito, no julgamento do RE 432.106/RJ, o Pretório Excelso proferiu decisão que restou assim ementada, em 20/09/2011, sob a relatoria do Min. Marco Aurélio:

ASSOCIAÇÃO DE MORADORES – MENSALIDADE – AUSÊNCIA DE ADESÃO. Por não se confundir a associação de moradores com o condomínio disciplinado pela Lei nº 4.591/64, descabe, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que a ela não tenha aderido. Considerações sobre o princípio da legalidade e da autonomia da manifestação de vontade – artigo 5º, incisos II e XX, da Constituição Federal.

Na mesma trilha segue a jurisprudência do Tribunal da Cidadania, que ostenta diversos julgados convergentes com a transcrita decisão da Suprema Corte.

A título ilustrativo, citam-se o REsp 1.439.163/SP e o REsp 1.280.871/SP, ambos julgados sob o rito dos repetitivos, no dia 11/03/2015, sob a relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, que ficou vencido. Na ocasião, restou assentada a seguinte tese: “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”.

Os principais argumentos utilizados pelo Superior Tribunal de Justiça, especialmente no voto-vista vencedor do Ministro Marco Buzzi, são basicamente dois: a) a já citada liberdade associativa (art. 5º, XX, CF), que a ninguém impõe o dever de associação compulsória; e b) a ausência de previsão legal da cobrança de taxas “condominiais” por associações de moradores. Faltaria, assim, a necessária fonte obrigacional, que, no nosso ordenamento jurídico, só pode ser a lei ou a vontade.

A consequência fática desse entendimento jurisprudencial é a seguinte: moradores de loteamentos fechados que não pagam taxas “condominiais” são beneficiados pelo esforço financeiro daqueles que honram regularmente seus encargos sociais. Há, pois, evidente enriquecimento ilícito de uns em detrimento de outros. Pior: a socialização da referida prática de obstinação tornará progressivamente rarefeito o universo daqueles que ainda pagam referidas taxas. Ao fim e ao cabo, os loteamentos fechados serão extintos por inanição financeira, com a subsequente encampação de seus serviços pelo ineficiente Poder Público.

Isso porque, segundo se argumenta, a tese do enriquecimento ilícito, de índole legal (arts. 884 a 886 do Código Civil), não poderia, em ponderação de princípios, sobrepujar o direito fundamental da liberdade associativa (art. 5º, XX, CF), de viés constitucional.

Em nosso sentir, porém, referida ponderação é desnecessária. É que há regra legal, embora obscurecida por aqueles que advogam a tese da ausência de previsão legal, que obriga os titulares de lotes em loteamentos fechados a contribuírem com as correspondentes despesas sociais. Cuida-se, com efeito, do art. 3º do Decreto-Lei nº 271/1967, que dispõe sobre loteamentos urbanos. Confira-se o teor do citado preceptivo legal: “Aplica-se aos loteamentos a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, equiparando-se o loteador ao incorporador, os comprovadores de lote aos condôminos e as obras de infraestrutura à construção de edificação”.

Não há nenhuma dúvida, portanto, de que a Lei nº 4.591/1964, aplicável originalmente aos condomínios edilícios, deva ser aplicada também aos loteamentos urbanos, inclusive aos fechados, por expressa determinação do Decreto-Lei nº 271/1967. Há, portanto, fonte legal para a obrigação de contribuir com as despesas sociais dos loteamentos, que já foram, desde 1967, legalmente equiparados aos condomínios em edificações. Inexiste, assim, vácuo legislativo a ser preenchido pelo Projeto de Lei nº 275-C, de 2011, da Câmara dos Deputados.

Ad argumentandum, ainda que previsão legal não existisse para a dita equiparação, princípios constitucionais da maior envergadura preponderariam, sim, sobre a propalada liberdade de associação, de molde a possibilitar a cobrança compulsória das taxas de manutenção criadas por associações de moradores. Mencionam-se aqui, para fins meramente exemplificativos, os princípios da igualdade material (art. 5º, caput, CF, pois moradores em situações iguais seriam tratados desigualmente, se prevalecer o atual entendimento do STF e do STJ), da justiça (art. 3º, I, da CF) e da solidariedade (art. 3º, I, da CF). Admitida, ademais, a existência de regra jurídica a respeito (art. 3º do Decreto-Lei nº 271/1967), haveria ainda o princípio da legalidade (art. 5º, II, CF) como parâmetro de ponderação em face da solitária liberdade de associação. A balança penderia, sem dúvida, para o lado da igualdade, da justiça, da solidariedade e da legalidade. Aliás, quanto a esse último, não haveria sustentáculo lógico em deixar de aplicar o princípio da legalidade (Decreto-Lei nº 271/1967) às associações criadas nos loteamentos fechados – que são pessoas jurídicas, segundo o art. 44, I, do Código Civil – e, doutra banda, reconhecer sua perfeita incidência (Lei nº 4.591/1964) aos condomínios edilícios – que sequer têm personalidade jurídica. Seria negar a incidência da legalidade ao que existe (associações de moradores) para só admiti-la ao que não existe juridicamente (condomínios edilícios).

A relevância do tema é tanta que o Supremo Tribunal Federal reconheceu a sua repercussão geral no RE 695.911/SP, em 20/10/2011, sob relatoria do Min. Dias Toffoli, consoante esta ementa:

DIREITO CIVIL E CONSTITUCIONAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇAO E CONSERVAÇÃO DE ÁREA DE LOTEAMENTO. DISCUSSÃO ACERCA DO PRINCÍPIO CONSTITUCIONAL DA LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO. MATÉRIA PASSÍVEL DE REPETIÇÃO EM INÚMEROS PROCESSOS, A REPERCUTIR NA ESFERA DE INTERESSE DE MILHARES DE PESSOAS. PRESENÇA DE REPERCUSSÃO GERAL.

Espera-se que o Supremo Tribunal Federal possa, em esperado avanço jurisprudencial, apresentar a mais adequada solução da controvérsia, quer corrigindo a omissão judicial quanto ao reconhecimento da completa vigência e eficácia do art. 3º do Decreto-Lei nº 271/1967, quer assentando a preponderância da igualdade, da justiça e da solidariedade sobre o tão citado princípio da liberdade de associação.


Nota

[1] GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, v. 5. 10 ed. São Paulo: Saraiva, 2015, p. 385. 


Autor

  • Edvanilson de Araújo Lima

    Juiz de Direito do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul. Bacharel em Direito pela Universidade do Estado da Bahia, com início do curso na Universidade Federal de Goiás. Especialista em Direito Público. Foi Professor de Direito Penal, Direito Processual Penal e Direito Eleitoral da Faculdade de Ciências Aplicadas e Sociais de Petrolina-PE (Facape). Foi professor de Direito Penal e Filosofia Jurídica e Geral da Faculdade Maurício de Nassau em Petrolina-PE. Ex-servidor do Tribunal Regional Eleitoral de Goiás e do Tribunal Regional Eleitoral de Pernambuco.

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Como citar este texto (NBR 6023:2018 ABNT)

LIMA, Edvanilson de Araújo. A legalidade da cobrança de taxas condominiais por associações de moradores em loteamentos fechados. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 22, n. 5032, 11 abr. 2017. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/46396. Acesso em: 24 out. 2020.

Comentários

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    Marcia CARVALHO

    Como vitima de um falso condominio pergunto: É justo pagar por servicos que voce não contratou? É justo vc dizer NÃO POSSO, NAO QUERO, NÃO TENHO CONDIÇÕES, e ser forçado a ir além das suas possibilidades financeiras? É justo ser tido como inadimplente por obrigações impostas não previstas em lei? É justo que sua casa va a leilão pq pessoas de ma fé colocam serviços na sua área de acesso à sua propriedade para depois dizer que vc é que está na área de atuação de tais serviços? É justo vc não poder mais viver de acordo com suas posses, no lugar que vc escolheu pra morar desde sua infancia, por conta dessa situacao ilícita que querem forcar legitimar? A minoria que outrora era insignificante para a maioria pagar pelos serviços que contratou, passa depois ser importante? Isso é que eu chamo de perversidade...de conduta de má fé dessas associações. Qdo o STJ E STF defendem que ninguém é obrigado a se associar e ser compelido a custear serviços que não contratou é pq a visão é da liberdade de escolha individual de cada um, do dever da responsabilidade de cada um perante seus compromissos. O outro lado FINGE que não entendem a matéria.. E ficam nesse blá blá blá jurídico para legitimar as suas atitudes ilegítimas! E aí, as vitimas dos falsos condomínios tem que perder suas casas? As vítimas dos falsos condomínios devem criar asas para sobrevoarem o bairro até a saída, para não passar em pela área de atuação das famigeradas associacoes? As vítimas dos falsos condomínios devem vender a sua propriedade pq não podem mais viver ali sem pagar por serviços que não podem e por isso não escolheram pagar por eles? QUERO VER SE HÁ ALGUEM DO DIREITO QUE ME RESPONDA A ESSAS QUESTOES CALÇADOS NA LEGISLACAO, EM ARTIGOS LEGAIS, EM PARECERES JURÍDICOS , ENTENDIMENTOS MIL, SUMULAS E SEI LA MAIS O QUE.

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    Edson Martins Areias

    Bom artigo, abordagem holística. Nada surpreende os Tribunais perfilharem o Princípio do " Levar vantagem em tudo";

    Pior é o que acontece no caso das contribuições assistenciais convencionadas e aprovadas por profissionais - associados ou não- e que se incorporam aos contratos coletivos de trabalho.

    As Constituições de 1946, 1967, 1969 e 1988 não ateraram uma vígula sobre o tema regulado no inciso VI, art 613 e alínea " e" do art. 513; o STF , porém, na década de 90 mudou a orientação, a nosso sentir, prestigiando o enriquecimento sem causa dos que se locupletam à custa dos que bancam a luta por melhores contratos..

    Vale dizer, consagrou a teoria atomista e violou o " pacta servanda sunt" .

    Motivações ideológicas das decisões judiciais?

    Parabéns pela abordagem, Dr. Araújo Lima