A aquisição imobiliária por intermédio de sistemas de financiamento vem recebendo tratamento diferenciado pelo legislador federal. Assim, ocorre tanto nas aquisições imobiliárias, com financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação - SFH (art. 290 da Lei Federal nº 6.015/73), como nas com autofinanciamento por grupo de consórcios (art. 45 da Lei Federal nº 11.795/08).
Nesse norte, no tocante ao sistema de consórcio, o artigo 45 da Lei Federal nº 11.795/08, ostenta a seguinte disposição:
“ Art. 45. O registro e a averbação referentes à aquisição de imóvel por meio do Sistema de Consórcios serão considerados, para efeito de cálculo de taxas, emolumentos e custas, como um único ato.”
Para fins de cobrança, a lei faz alusão a designação genérica de registro e de averbação no artigo 45. Assim, os atos de registro e os atos de averbação, sejam tantos quantos forem, serão considerados como ato único, para fins de custas, emolumentos e taxas, no sistema de consórcio, perante o Cartório de Registro de Imóveis.
Desse modo, na aquisição de imóvel, garantida por alienação fiduciária em favor do grupo de consórcio, só a compra e venda vencerá emolumentos, custas e taxas, sendo os demais atos gratuitos, como se vê no seguinte esquema:
R-1 – COMPRA E VENDA (EMOLUMENTOS E CUSTAS INTEGRAIS sobre o valor da transação ou do bem imóvel)
R- 2 – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA OU HIPOTECA (gratuita)
AV- 3 – AVERBAÇÃO DA AFETAÇÃO (§ 7º do artigo 5º da Lei nº 11.795/08) (gratuita)
Vale dizer, a lei contemplou o gênero registro/averbação como ato único, independente do número de atos de registro ou averbação a ser lançados em decorrência da aquisição por Sistema de Consórcio.
Isso porque, se a lei almejasse tratar em espécie os atos, os identificaria como “registro da aquisição” ou “registro da garantia” ou ainda “averbação da afetação”. Não o fazendo, tratou-os os de forma genérica, englobando-os, tanto o registro da aquisição, quanto da garantia e a averbação da afetação, como ato único para fins de cobrança de emolumentos.
O mote da lei é tratar igualmente as classes sociais mais e menos favorecidas, no tocante ao pagamento de custas cartorárias.
Eis que a classe mais favorecida pagará tão somente o registro da aquisição da casa própria no Cartório de Registro de Imóveis, por adquiri-la à vista. Já a menos favorecida pagará sempre dois registros (da aquisição e da garantia), por depender de (auto)financiamento para a aquisição da casa própria.
Assim, a finalidade de tais gratuidades é igualar, por meio de uma ação afirmativa, a classe mais e a menos favorecida, fazendo com que a menos favorecida desembolse, no registro da aquisição e da garantia da casa própria, a mesma quantia que o mais favorecido desembolsou. Com isso, a taxa do serviço público, pela entrega do mesmo bem jurídico (registro em cartório), é igualada para as classes mais e menos favorecidas, embora essas demandem a confecção de dois registros (aquisição e garantia) para alcançar o domínio tabular.
Tal ação afirmativa também é observada no financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação (art. 290 da Lei Federal nº 6.015/73) em que o mutuário faz jus a desconto de 50% no registro da aquisição e da garantia no Cartório de Registro de Imóveis.
De toda sorte, acreditamos que reprodução “ipsis literis” de texto de lei na matrícula, como é o caso do § 7º do artigo 5º da Lei nº 11.795/08, é sempre gratuita. Desse modo, tanto por intermédio da interpretação lógica, quanto da sistemática, o registro da aquisição e da garantia do bem imóvel, ao fim e ao cabo, devem ser considerados como ato único, para fins de cobrança, no sistema de autofinanciamento por consórcio.
Vale lembrar que, como a Corregedoria Geral de Justiça de SP não regulamentou, até hoje, a cobrança do registro da aquisição por consórcio, cada oficial de registro tem liberdade para interpretar o art. 45 da Lei nº 11.795/08, por meio da hermenêutica jurídica. Já as nossas eméritas entidades de classe se posicionaram pela opção de que o registro e a averbação mencionados no art. 45 se revelam como o registro da garantia e a averbação da afetação, respectivamente. Não há interpretação melhor ou pior, portanto, não se deve amaldiçoar quem pensa diferente.
De toda sorte, as duas interpretações são defensáveis, até que a Corregedoria bandeirante ou o Conselho Nacional de Justiça, em âmbito nacional, fixe uma intepretação uniforme acerca da forma de cobrança lançada no art. 45 da Lei nº 11795/08.
