4.O Artigo 1.071 do CPC, o Provimento CGJ/RJ nº 23/16 e o Provimento CNJ nº 65/17.
Nossa proposta é, nesse momento, elaborar ideias simétricas entre os três contextos legais, de modo a proporcionar com clareza a viabilidade procedimental do instituto em comento.
Com a entrada em vigor do Novo Código de Processo Civil, positiva-se a usucapião extrajudicial ao instituí-la no seu artigo 1.071, alterando o Capítulo III do Título V da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), que passou a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A:
“Art. 216-A - Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com (...)”.Nota-se que o novo texto observa que o interessado tem legitimidade para requerer a declaração de aquisição da propriedade pela usucapião, devidamente representando por advogado. Percebe-se a diferença em relação ao diploma processual pretérito, uma vez que no Código de Processo Civil de 1973 somente o possuidor teria legitimidade para propor a ação judicial visando à declaração da usucapião. (art. 941)
Nesta perspectiva, o Provimento CNJ nº 65/2017, no seu art. 2º, passou a utilizar o termo requerente:
“Art. 2º Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião formulado pelo requerente – representado por advogado ou por defensor público, nos termos do disposto no art. 216-A da LRP –, que será processado diretamente no ofício de registro de imóveis da circunscrição em que estiver localizado o imóvel usucapiendo ou a maior parte dele.”
Já a Corregedoria do RJ trata como interessado, art. 10, do Provimento nº 23/16:
“Art. 10. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o reconhecimento extrajudicial da usucapião, a requerimento do interessado, representado por advogado, junto ao Oficial do Registro de Imóveis da circunscrição em que estiver situado o imóvel usucapiendo.”
Dentro desse contexto, o novo diploma processual consubstancia e reforça a importância da ata notarial na seara das provas, razão que a introduz no ambiente do pleito da usucapião extrajudicial como eficaz instrumento de instrução para que seja requerida tal forma aquisicional imobiliária.
Assim, o inciso I, do artigo 216-A do novo CPC, observa que o requerimento da usucapião deverá ser processado no cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, instruído com:
“I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil, com redação dada pela Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017).”
Com relação à ata notarial, o Provimento CNJ nº 65/17, no seu artigo 5º determina que a ata notarial seja lavrada pelo tabelião de notas do município em que estiver localizado o imóvel usucapiendo ou a maior parte dele, contrariando, frontalmente, à Lei Federal nº 8.935/94, que determina no seu art. 8º, que é livre a escolha do tabelião de notas.
Neste aspecto, a Corregedoria do RJ, no art. 1º, do Provimento nº 23/16, determina expressamente que a escolha do tabelião será de livre escolha das partes, obviamente, o tabelião não poderá deslocar-se a outro município fora dos limites do que lhe fora delegado, vide art. 2º, do Provimento CGJ/RJ nº 23/16 (vide art. 9º, da Lei nº 8.935/94).
“§ 1º. É vedada a realização de diligências pelo Tabelião de Notas fora dos limites territoriais do município de sua atuação, nos termos do art. 9º da Lei nº 8.935/1994.”
O Provimento CGJ/RJ nº 23/2016 observa, ainda, que além do tempo da posse do interessado e de seus sucessores poderão constar, entre outros: declarações das testemunhas, declaração das partes atestando que desconhecem a existência de ações possessórias, valor da posse – art. 8º, Provimento nº 23/2016[12].
A Corregedoria Geral de Justiça CGJ/RJ entende que a Ata Notarial deverá conter o máximo de informações possíveis, no sentido de facilitar a análise do pedido do reconhecimento extrajudicial pelo Registrador Imobiliário, como por exemplo, especificar que espécie da usucapião é objeto da ata, vide art. 6º, do mencionado Provimento nº 23/2016. Portanto, o ato a ser lavrado pelo Tabelião de Notas, na verdade será a ata notarial e escrituras declaratórias.
Com o fim de buscar o reconhecimento extrajudicial da usucapião, poderão ser lavradas mais de uma ata notarial, desde que sejam complementares, inclusive escrituras declaratórias, como já foi dito acima. Nesse ponto, o CNJ e a Corregedoria do RJ comungam de idêntico entendimento. Basta lermos o art. 4º do aludido Provimento do CNJ (§7º, do art. 4º).
A lei também determina a necessidade de planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes.
Neste aspecto, o novo CPC e o Provimento CGJ nº 23/216, no inciso IV, do art. 10, determinam que seja apresentada prova de anotação de responsabilidade técnica, conhecida como A.R.T., expedida por engenheiros, que deverão estar inscritos regularmente no CREA - Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura. No entanto, olvidaram-se de mencionar a possibilidade da prova do registro de responsabilidade técnica - R.R.T. - expedida por arquitetos, inscritos regularmente no CAU - Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio de Janeiro (desde dezembro de 2011).
Todavia, o Provimento do CNJ nº 65/17, no inciso II, do art. 4º, já se refere expressamente ao R.R.T - registro de responsabilidade técnica. [13]
Outra alteração importante introduzida pelo Provimento CNJ nº 65 foi no §5º, do seu art. 4º, que dispensa a apresentação da planta e do memorial descritivo se o imóvel usucapiendo for unidade autônoma de condomínio edilício ou loteamento regularmente instituído, bastando que o requerimento faça menção à descrição constante da respectiva matrícula.
Atentemo-nos, igualmente, para a questão que se relaciona às certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente exigidas no inciso III, do art. 216-A.
O Provimento CGJ/RJ nº 23/2016 corrigiu a imperfeição da lei, pois, não há que se falar em certidões negativas, vide inciso V, do art. 10:
“V- Certidões de distribuição de feitos expedidas pela Justiça Federal e Estadual da comarca da situação do imóvel, demonstrando a inexistência de ações em curso que caracterizem oposição à posse do imóvel, ou a sua improcedência, com trânsito em julgado, comprovando a natureza mansa e pacífica da posse.”
As únicas ações que poderiam impedir o reconhecimento da usucapião extrajudicial seriam a ação possessória ou a reivindicatória, que desqualificariam o caráter de posse justa. Por outro lado, a CGJ/RJ exigiu também as certidões expedidas pela Justiça Federal, mas não se referiu às certidões do domicílio do requerente.
Mais uma vez, entendemos que o CNJ, por meio do seu Provimento nº 65, equivocou-se nesse ponto, ao exigir no inciso IV, do art. 4º, as certidões negativas dos distribuidores da Justiça Estadual, uma vez que as certidões negativas estão vinculadas, na maioria dos casos, em comprovar que a pessoa ou objeto (carro, imóvel, terreno, entre outros) não possui débito junto aos órgãos públicos, ou seja, que não existem ações civil, criminal ou federal com relação a essa pessoa ou objeto. Portanto, nos parece incabível tal exigência, por falta de eficiência.
Outra inovação do Provimento nº 65/17 foi exigir certidões não apenas em nome requerente, mas também, em nome do proprietário do imóvel e o seu cônjuge/companheiro e de todos os demais possuidores e o seu cônjuge/companheiro, na hipótese de sucessão da posse.
O mencionado Provimento CNJ nº 65/17, no seu inciso VIII, do art. 4º, exigiu, adicionalmente, a certidão dos órgãos municipais ou federais que demonstrem a natureza urbana ou rural do imóvel usucapiendo.
Quanto à exigência do justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel (art. 216-A. IV), tanto o Provimento CGJ nº 23/16 (inciso VI, do art. 10), como o Provimento CNJ nº 65/17 (inciso III, do art. 4º), referem-se sobre a sua necessidade. No entanto, como sabido, o justo título somente será indispensável quando se tratar da usucapião ordinária.
Já na esfera da atuação do pedido, como preceitua o § 1º do artigo 216-A, será efetuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.
Nesta ordem, o Provimento CGJ/RJ nº 23/2016, no art. 19 ampliou as hipóteses da prorrogação da prenotação e previu a omissão do interessado em cumprir as exigências legais, além de acrescentar que a prorrogação será de 60 dias, a contar da última exigência. A Lei de Registros Públicos, no seu artigo 188, deverá ser lida agora com essas alterações.
Uma das efetivas conquistas da Lei nº 13.465/2017 foi a alteração junto ao § 2º do artigo 216-A, uma vez que traz ao silêncio do titular do direito real sobre o imóvel usucapiendo a presunção de concordância e não discordância como estava na Medida Provisória nº 759/2016. O referido parágrafo disciplina que se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância.
O Provimento CNJ nº 65, já alinhado com a Lei nº 13.465, em seu art. 10, entende que o silêncio dos titulares dos direitos reais será considerado como concordância, colocando um ponto final nesse assunto que gerou conturbadas discussões.
Nas hipóteses de imóveis que não foram objeto de registro ou transcrição, a anuência poderá ser dos ocupantes identificados na ata notarial, assim prevê o § 2º do art. 12 do Provimento CGJ/RJ nº 23/2016:
“§ 2º. Poderá anuir como confinante, tratando-se de condomínio especial, o síndico; no condomínio geral, qualquer dos condôminos; em caso de bem objeto de meação, qualquer dos cônjuges ou meeiro; tratando-se de pessoa falecida, o inventariante ou os herdeiros identificados em escritura pública declaratória da inexistência de outros herdeiros, da qual poderá constar a concordância; e, no caso de imóvel não objeto de registro ou transcrição, os ocupantes identificados na ata notarial”. (negrito nosso)
O § 2º do art. 216-A prevê que se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância (redação dada pela Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017).
O Provimento CNJ nº 65/17, em consonância com a Lei nº 13.465/17, em seu art. 10, entende que o silêncio dos titulares dos direitos reais será considerado como concordância.
O Provimento CGJ/RJ nº 23/2016 no § 1º, do art. 12 estipula que se tratando de pessoa falecida, a anuência poderá ser prestada pelo inventariante ou pelos herdeiros identificados em escritura pública declaratória da inexistência de outros herdeiros.
Este entendimento foi mantido no art. 12 do Provimento CNJ nº 65/17.
Nas hipóteses de imóveis que não foram objeto de registro ou transcrição, a anuência poderá ser dos ocupantes identificados na ata notarial.
O Provimento CGJ/RJ nº 23/2016 no § 2º, do art. 12 determina, outrossim que o síndico no condomínio especial poderá anuir como confinante, no condomínio geral, qualquer dos condôminos, nos casos de bens objeto de meação, qualquer dos cônjuges ou meeiro; tratando-se de pessoa falecida, o inventariante ou os herdeiros identificados em escritura pública declaratória da inexistência de outros herdeiros e na hipótese de imóvel não objeto de registro ou transcrição, os ocupantes identificados na ata notarial.
Este entendimento foi mantido no art. 6º do Provimento CNJ nº 65/17.
O Provimento CGJ/RJ nº 23/2016 no § 3º, do art. 12 estabelece que considera-se anuente o proprietário que tenha concordado prévia e documentalmente com a transmissão da posse ou propriedade do imóvel, desde que haja reconhecimento de firma ou registro público, e não haja dúvida quanto à identificação do imóvel.
Seguindo idêntica linha de posicionamento, o Provimento CNJ nº 65/17 prevê:
“Art. 13 - Considera-se outorgado o consentimento mencionado no caput do art. 10 deste Provimento, dispensada a notificação, quando for apresentado pelo requerente justo título ou instrumento que demonstre a existência de relação jurídica com o titular registral, acompanhado de prova da quitação das obrigações e de certidão do distribuidor cível expedida até trinta dias antes do requerimento que demonstre a inexistência de ação judicial contra o requerente ou contra seus cessionários envolvendo o imóvel usucapiendo.
§ 1º São exemplos de títulos ou instrumentos a que se refere o caput:
I – compromisso ou recibo de compra e venda;
II – cessão de direitos e promessa de cessão;
III – pré-contrato;
IV – proposta de compra;
V – reserva de lote ou outro instrumento no qual conste a manifestação de vontade das partes, contendo a indicação da fração ideal, do lote ou unidade, o preço, o modo de pagamento e a promessa de contratar;
VI – procuração pública com poderes de alienação para si ou para outrem, especificando o imóvel;
VII – escritura de cessão de direitos hereditários, especificando o imóvel;
VIII – documentos judiciais de partilha, arrematação ou adjudicação”.
Entretanto, o Provimento CGJ/RJ nº 23/2016 no § 4º, do art. 12 determina que na hipótese do parágrafo anterior, deve ser demonstrada a impossibilidade de registro do título translativo e o cumprimento de suas condições, ou provado o preenchimento dos requisitos da usucapião, a partir da data do vencimento da última prestação, se houver .
O Provimento CNJ nº 65/17 vai além do que determina a CGJ/RJ no Provimento nº 23/2016 e dispõe no § 2º do supracitado art. 13 que em qualquer dos casos, deverá ser justificado o óbice à correta escrituração das transações para evitar o uso da usucapião como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários, devendo o registrador alertar o requerente e as testemunhas de que a prestação de declaração falsa na referida justificação configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei.
Ou seja, no aspecto da anuência, tanto o Provimento CGJ/RJ 23/2016 quanto o Provimento CNJ nº 65/17, interpretam a lei flexivelmente ao considerar anuente o proprietário que tenha concordado prévia e documentalmente com a transmissão da posse (§ 3º), exigindo apenas que seja demonstrada a impossibilidade do registro do título translativo (§4º) cuja finalidade é o impedimento de possíveis burlas ao pagamento de imposto de transmissão (ITD/ITBI).
Lembramos que o cotejo do arcabouço da usucapião extrajudicial não é apenas a desjudicialização, mas, sobretudo, a desburocratização. Nesta ordem, encontramos diversos dispositivos na lei, como nos provimentos e resoluções que dão amparo a essa percepção. A busca por efetividade perpassa necessariamente pela eficiência.
Dentro dessa ótica que o §5º do art. 12, do Provimento 23, determina que é dispensada a anuência dos confrontantes quando o imóvel usucapiendo for unidade autônoma cujos limites, perfeitamente discriminados no assento imobiliário coincidam com a descrição no memorial de que trata o inciso III, do art. 10, desse Provimento, salvo no caso de unidades em sobrados e assemelhadas, segundo prudente critério do Oficial.
O Provimento nº 23/2016, em seu §6º, do art. 12 determina que é igualmente dispensada a anuência dos confrontantes quando o imóvel usucapiendo for área cujos limites, perfeitamente discriminados no assento imobiliário, coincidam com a descrição no memorial descritivo, previsto no inciso III, do art. 10, do mencionado Provimento.
Neste aspecto, houve inovação trazida pelo Provimento CNJ nº 65/17, que no § 5º do art. 4º, determina que será dispensada a apresentação de planta e memorial descritivo se o imóvel usucapiendo for unidade autônoma de condomínio edilício ou loteamento regularmente instituído, bastando que o requerimento faça menção à descrição constante da respectiva matrícula.
E quanto às Procuradorias? Como serão oficiadas no contexto da extrajudicialidade? O § 3º do art. 216-A preceitua que o oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.
Ressalta-se que tanto o CPC/15, como o Provimento CGJ nº 23/2016, no seu art. 22, falam em somente “dar ciência” aos entes públicos.
O Provimento CNJ nº 65/17 determina no seu § 1º, do art. 15, que: “A inércia dos órgãos públicos diante da notificação de que trata este artigo não impedirá o regular andamento do procedimento nem o eventual reconhecimento extrajudicial da usucapião.” Sem dúvida uma grande vitória para efetividade, pois os entraves burocráticos, constatados na inércia das procuradorias sempre foram algozes na celeridade da ação judicial de usucapião.
Outro ponto importante que devemos destacar é que não é mais obrigatória a interveniência do Ministério Público, na forma em que era preconizada no art. 944, do Código de Processo Civil de 1973.
O Ministério Público somente intervirá quando houver interesse público ou social, interesse de incapaz e nos litígios coletivos pela posse de terra rural ou urbana, vide art. 178, do atual Código de Processo Civil.
Ainda na esteira do aludido artigo 216-A, enfatizamos a busca por efetividade como ratio motivadora do referido contexto legal ao determinar no § 4º a promoção de publicação de edital através de jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias. Uma lógica clara de busca de celeridade e rapidez no processo administrativo.
Cabe ainda a realização de diligências que sejam necessárias, a critério do registrador oficial, para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, como forma de assegurar a correição e a transparência de todo o procedimento (art. 216-A. § 5º).
Por fim, o § 6º do art. 216-A determina que transcorrido o prazo de que trata o § 4º deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5º deste artigo e se achando em ordem a documentação, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso (redação dada pela Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017).
A regra é a aplicação do princípio da unitariedade da matrícula e de acordo com o citado princípio, cada imóvel será objeto de uma matrícula e cada matrícula descreverá apenas um imóvel. Frise-se que somente será aberta nova matrícula se a descrição do imóvel usucapiendo não coincidir com aquela constante no registro imobiliário.
Nesse sentido, o § 2º do art. 20 do Provimento CNJ nº 65/17 determina que caso o reconhecimento extrajudicial da usucapião atinja fração de imóvel matriculado ou imóveis referentes, total ou parcialmente, a duas ou mais matrículas, será aberta nova matrícula para o imóvel usucapiendo, devendo as matrículas atingidas, conforme o caso, ser encerradas ou receber as averbações dos respectivos desfalques ou destaques, dispensada, para esse fim, a apuração da área remanescente.
O Provimento CGJ nº 23, no seu art. 26, entende de forma idêntica ao Provimento CNJ nº 65, no tocante à unitariedade da matrícula.
Preceitua o § 7º do art. 216-A que, em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei.
Destarte, o Provimento CGJ/RJ nº 23/2016 conclui em seu §1º, do art. 21, que o Registrador, contrariando o princípio registral da instância ou da rogação, que determina que o Oficial só agirá mediante provocação do interessado, vide art. 198, da Lei de Registros Públicos, poderá de ofício suscitar dúvida ao juízo competente em matéria de Registros Públicos.
Nesse exato sentido, o § 5º do art. 17 do Provimento CNJ nº 65/17, segundo o qual a rejeição do requerimento poderá ser impugnada pelo requerente no prazo de quinze dias, perante o oficial de registro de imóveis, que poderá reanalisar o pedido e reconsiderar a nota de rejeição no mesmo prazo ou suscitará dúvida registral nos moldes dos art. 198 e seguintes da Lei de Registros Públicos.
Em termos finais, o Registrador poderá rejeitar o pedido, caso a documentação não esteja em ordem (art. 216-A §8º) o que não impede o ajuizamento de ação judicial de usucapião (art. 216-A §9º).
Observa-se que o Provimento CGJ/RJ nº 23/2016, no Parágrafo único, do art. 27, prevê que, além da propositura de ação visando à declaração da usucapião, poderá o interessado suscitar dúvida, nos termos do art. 198, da Lei de Registros Públicos.
O Provimento CNJ nº 65/17 também determina no § 5º do art.17, que a rejeição do requerimento poderá ser impugnada pelo requerente no prazo de quinze dias, perante o oficial de registro de imóveis, que poderá reanalisar o pedido e reconsiderar a nota de rejeição no mesmo prazo ou suscitará dúvida registral nos moldes dos art. 198 e seguintes da Lei de Registros Públicos.
Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião (art. 216-A § 10) apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum".
Tanto o novo CPC no §10 do art. 1.071 e no seu art. 47, como o Provimento CGJ nº 23/2016, no §1º, do art. 31, quanto o §3º, do art. 18 do Provimento CNJ nº 65/17, determinaram a remessa dos autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel.
No entanto, se houver interesse da União, a competência será da Justiça Federal, nos termos do inciso I, do art. 109, da CF/88 (Súmulas 15, 32, 42, 66, 82, 150, 173 e 208, todas do STJ).
Além da hipótese do interesse da União, poderá, igualmente, a competência deslocar-se para o juízo universal da falência, vide Conflito de Competência 114.842/GO.
“CONFLITO POSITIVO DE COMPETÊNCIA. FALÊNCIA. JUÍZOS CÍVEL COMUM E FALIMENTAR. AÇÃO DE USUCAPIÃO. PERDA PATRIMONIAL IMEDIATA. BEM IMÓVEL ARRECADADO PELA MASSA FALIDA.
1. O eventual acolhimento do pedido na ação de usucapião acarreta perda patrimonial imediata, ou seja, perda da propriedade do imóvel, gerando enorme prejuízo para os credores da massa falida. Assim, deve-se reconhecer a competência do juízo universal da falência para apreciar demandas dessa natureza.
2. "A arrecadação é ato de apreensão judicial executiva que visa à guarda e conservação dos bens do falido para futura alienação, em benefício dos credores. Sendo assim, nada mais coerente que todas as questões relacionadas aos bens arrecadados sejam decididas pelo juízo falimentar." (CC 84.752/RN, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Segunda Seção, julgado em 27/06/2007, DJ 01/08/2007, p. 433).
3. Conflito de competência não conhecido em relação aos Juízos da 16ª e 17ª Varas Cíveis de Brasília/DF e, quanto ao incidente suscitado em face do Juízo da 11ª Vara Cível de Brasília/DF e do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, conflito conhecido para declarar a competência do Juízo da 11ª Vara Cível de Goiânia/GO.”
O Provimento CGJ/RJ nº 23/2016, em seu artigo 28 sugere que em caso de impugnação ao pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião, que o Registrador tente conciliar as partes.
O Provimento CNJ nº 65/17 prevê não apenas a conciliação, mas a mediação:
“Art. 18. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião apresentada por qualquer dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, por ente público ou por terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis tentará promover a conciliação ou a mediação entre as partes interessadas” (negritos nossos).
Registre-se que os §§11 a 15 foram incluídos ao art. 216-A, da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, pelo art. 7º da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, com a mesma ratio de desburocratização, ao disciplinar que no caso de o imóvel usucapiendo ser unidade autônoma de condomínio edilício, fica dispensado consentimento dos titulares de direitos reais e outros direitos registrados ou averbados na matrícula dos imóveis confinantes e bastando a notificação do síndico para se manifestar na forma do § 2º do referido artigo 216-A (§ 11) , bem como estipula simples notificação ao síndico se o imóvel confinante contiver um condomínio edilício, dispensada a notificação de todos os condôminos (§ 12).
Nesta mesma ordem, o parágrafo 13 considera a notificação por edital em jornal de grande circulação, por duas vezes, pelo prazo de quinze dias, caso não seja encontrado o titular de direito real pertinente ao imóvel usucapiendo ou caso ele esteja em lugar incerto ou não sabido. Tal fato será certificado pelo registrador, pelos meios já citados, interpretado o silêncio do notificando como concordância.
Progride a Lei, em simetria com os avanços tecnológicos atuais ao permitir a publicação do edital em meio eletrônico (§14) ao dizer que o Regulamento do órgão jurisdicional competente para a correição das serventias poderá autorizar a publicação do edital em meio eletrônico, caso em que ficará dispensada a publicação em jornais de grande circulação.
E quando o oficial Registrador se deparar com ausência ou insuficiência de documentos? A resposta está no §15 do respectivo artigo 216-A:
“§15 - No caso de ausência ou insuficiência dos documentos de que trata o inciso IV do caput deste artigo, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação administrativa perante a serventia extrajudicial, que obedecerá, no que couber, ao disposto no 5º do art. 381 e ao rito previsto nos arts. 382 e 383 da Lei nº 13.105, de 16 março de 2015 (Código de Processo Civil)” (negrito nosso).
Pontua-se, contudo, que o Provimento CNJ nº 65 determina que a eventual justificação administrativa deverá ser realizada perante o oficial de registro de imóvel, vide § 1º, do art. 17, do mencionado Provimento.
Exige, ainda, em seu art. 19 que para o registro do reconhecimento extrajudicial da usucapião de imóvel rural e necessária a apresentação:
“I – do recibo de inscrição do imóvel rural no Cadastro Ambiental Rural – CAR, de que trata o art. 29 da Lei n. 12.651, de 25 de maio de 2012, emitido por órgão ambiental competente, esteja ou não a reserva legal averbada na matrícula imobiliária, fazendo-se expressa referência, na matrícula, ao número de registro e à data de cadastro constantes daquele documento;
II – do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR mais recente, emitido pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – Incra, devidamente quitado;
III – de Certificação do Incra que ateste que o poligonal objeto do memorial descritivo não se sobrepõe a nenhum outro constante do seu cadastro georreferenciado e que o memorial atende às exigências técnicas, conforme as áreas e os prazos previstos na Lei nº 10.267/2001 e nos decretos regulamentadores. “
O Provimento CNJ nº 65 dispõe, ainda, em seu art. 14 que a existência de ônus real ou de gravame na matrícula do imóvel usucapiendo não impedirá o reconhecimento extrajudicial da usucapião. No entanto, no seu art. 21 determina que o reconhecimento extrajudicial da usucapião de imóvel matriculado não extinguirá eventuais restrições administrativas nem gravames judiciais regularmente inscritos.
Já o Provimento CGJ nº 23/16, no seu §7º, do art. 12, determina que no caso de imóvel ou proprietário atingido por ordem de indisponibilidade, é necessária a anuência da autoridade judicial ou administrativa.
Por derradeiro, é de suma relevância ressaltarmos e reiterarmos que o instituto da usucapião não poderá servir como instrumento de burla ao pagamento de tributos e ao cumprimento das regras legais concernentes ao direito notarial e registral, ex vi § 2º, do art. 13, do Provimento CNJ nº 65/17.
Adite-se que, buscando dar celeridade ao processo de usucapião extrajudicial, em uma parceria da Secretaria do Patrimônio da União (SPU) com a Consultoria-Geral da União (CGU) – órgão da Advocacia-Geral da União (AGU) responsável pela representação extrajudicial, assessoramento e consultoria jurídica da União – publicou uma portaria (PORTARIA CONJUNTA Nº 1, DE 15 DE FEVEREIRO DE 2017) que facilita os procedimentos para a usucapião de bens imóveis.
Essa portaria dispõe sobre procedimentos a serem adotados pelos órgãos de execução da Consultoria-Geral da União e pelas Superintendências do Patrimônio da União nos Estados e no Distrito Federal na representação da União relativamente à usucapião extrajudicial de bens imóveis, e dá outras providências.
Segundo o consultor-geral da União, Marcelo Augusto de Vasconcellos, “a finalidade da nova portaria é otimizar a atuação das Superintendências do Patrimônio da União e da CGU, estabelecendo um fluxo de trabalho que permite que cada uma das unidades envolvidas atue de acordo com suas atribuições”.
A nova norma determina que os cartórios acionem a SPU no estado onde está localizado o imóvel sempre que haja pedido de usucapião extrajudicial, a fim de verificar se o imóvel é de propriedade da União. Caso não haja dúvida jurídica sobre o imóvel em questão, caberá às próprias Superintendências responderem diretamente aos titulares dos cartórios de imóveis, sem necessidade de atuação dos órgãos de execução da CGU.
“Por outro lado, se houver questionamentos jurídicos, a SPU deverá encaminhar o caso para a consultoria jurídica da União nos estados ou à Consultoria Jurídica do Ministério do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão, quando o bem estiver no DF”, ressalta Vasconcellos [14].
