De acordo com o posicionamento do STJ, é possível a penhora do bem de família para assegurar o pagamento de dívidas oriundas de despesas condominiais do próprio bem.

De acordo com o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, é possível a penhora do bem de família para assegurar o pagamento de dívidas oriundas de despesas condominiais do próprio bem. Jurisprudência em Teses – Edição nº 68

Esse posicionamento se revela no seguinte julgado:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. REGULAMENTO INTERNO. PROIBIÇÃO DE USO DE ÁREA COMUM, DESTINADA AO LAZER, POR CONDÔMINO INADIMPLENTE E SEUS FAMILIARES. IMPOSSIBILIDADE. SANÇÕES PECUNIÁRIAS TAXATIVAMENTE PREVISTAS NO CÓDIGO CIVIL.

1. No condomínio edilício, o titular da unidade autônoma, cotitular das partes comuns, exerce todos os poderes inerentes ao domínio, mas, em contrapartida, sujeita-se à regulamentação do exercício destes mesmos direitos, em razão das necessidades impostas pela convivência em coletividade

2. O Código Civil, ao estabelecer um regramento mínimo sobre o condomínio edilício (arts. 1.332 e 1.334), determinou que a convenção deverá definir, entre outras cláusulas, "as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores" (art. 1.334, IV, do CC), tendo como contraponto, para tal mister, os deveres destes.

3. Segundo a norma, é direito do condômino "usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores" (CC, art. 1.335, II). Portanto, além do direito a usufruir e gozar de sua unidade autônoma, têm os condôminos o direito de usar e gozar das partes comuns, já que a propriedade da unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes de uso comum.

4. É ilícita a prática de privar o condômino inadimplente do uso de áreas comuns do edifício, incorrendo em abuso de direito a disposição condominial que proíbe a utilização como medida coercitiva para obrigar o adimplemento das taxas condominiais. Em verdade, o próprio Código Civil estabeleceu meios legais específicos e rígidos para se alcançar tal desiderato, sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino e dos demais moradores.

5. O legislador, quando quis restringir ou condicionar o direito do condômino, em razão da ausência de pagamento, o fez expressamente (CC, art. 1.335). Ademais, por questão de hermenêutica jurídica, as normas que restringem direitos devem ser interpretadas restritivamente, não comportando exegese ampliativa.

6. O Código Civil estabeleceu meios legais específicos e rígidos para se alcançar tal desiderato, sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino inadimplente: a) ficará automaticamente sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, ao de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito (§ 1°, art. 1.336); b) o direito de participação e voto nas decisões referentes aos interesses condominiais poderá ser restringido (art. 1.335, III); c) é possível incidir a sanção do art. 1.337, caput, do CC, sendo obrigado a pagar multa em até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração; d) poderá haver a perda do imóvel, por ser exceção expressa à impenhorabilidade do bem de família (Lei n° 8.009/90, art. 3º, IV).

7. Recurso especial provido. (REsp 1699022/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 28/05/2019, DJe 01/07/2019)

Direitos reais

Os direitos reais estão elencados no art. 1.225 do Código Civil.

São direitos reais: i) a propriedade; ii) a superfície; iii) as servidões; iv) o usufruto; v) o uso; vi) a habitação; vii) o direito do promitente comprador do imóvel; viii) o penhor; ix) a hipoteca; x) a anticrese. xi) a concessão de uso especial para fins de moradia; xii) a concessão de direito real de uso; e xiii) a laje.

Segundo o art. 1.226 do Código Civil, os direitos reais sobre coisas móveis, quando constituídos ou transmitidos por atos entre vivos, são adquiridos por tradição.

Salvo exceção expressa, nos termos do art. 1.227 do Código Civil, os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos.

A propriedade também pode ser adquirida por usucapião.[1]

Condomínio

Condomínio é o exercício do direito de domínio[2] por mais de um sujeito.[3]

O condomínio pode ser geral (voluntário ou necessário) e especial.[4]

Condomínio voluntário geral

O condomínio geral e voluntário é constituído por vontade das partes[5], nos termos dos artigos 1.314 e seguintes do Código Civil.[6]

Sobre os direitos e deferes dos condôminos, o Código Civil assinala que cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, e sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisibilidade.[7] O condômino também pode defender a posse da coisa e a reivindicar de terceiro.[8]

Sem prejuízo desses direitos, o condômino poderá, ainda, alienar ou gravar a parte ideal do bem que corresponda à sua propriedade.[9]

Em todo o caso, a alteração da destinação da coisa comum, a transferência de posse, a permissão de uso ou gozo, só poderão ser realizadas com assentimento de todos os condôminos.[10]

Com relação às despesas, nos moldes do art. 1.315 do CC, o condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, além de suportar todos os ônus que recaiam sobre o bem.[11]

Pera esses fins, inexistindo previsão expressa noutro sentido, se deve presumir que os condôminos são titulares de frações ideais idênticas.[12]

É possível que o condômino fique dispensado dos mencionados pagamentos, desde que renuncie à sua fração ideal. Nessa hipótese, segundo o art. 1.316 do CC, os outros condôminos que assumam os pagamentos se aproveitam da renúncia e adquirem proporcionalmente a fração ideal renunciada.

Como visto, inexistindo previsão expressa, há presunção de que os condôminos são proprietários de frações ideais idênticas. Seguindo essa lógica, o art. 1.317 do Código Civil prevê que se houver dívida contraída por todos os condôminos, sem indicação de proporções nem de solidariedade, há de se presumir que cada condômino se obrigou proporcionalmente à sua participação na coisa comum.

Ainda sobre as responsabilidades por despesas, o condômino que as pagar em proveito dos demais poderá pretender o recebimento proporcional dos valores correspondentes, em demanda regressiva.

No que diz respeito aos frutos e danos, conforme o art. 1.319 do CC, cada condômino responde perante os demais pelos frutos que percebeu da coisa e pelos danos eventualmente ocasionados.

Já a divisibilidade da coisa submetida ao regime condominial está tratada, principalmente, nos artigos 1.320 e seguintes do CC, se aplicando, supletivamente, as regras que cuidam da partilha.

Os condôminos podem ajustar a indivisibilidade da coisa comum por até cinco anos, prorrogáveis sucessivas e indeterminadas vezes.

Essa possibilidade de prorrogação não se aplica, contudo, às hipóteses de doação ou testamento. Nos casos de testamento ou doação, a indivisibilidade estipulada pelo testador ou doador não poderá superar cinco anos.

Caso não haja previsão de indivisibilidade, o legislador autoriza que o condômino pretenda a qualquer tempo a divisão da coisa comum.  Nessa hipótese, os quinhões de cada um dos condôminos deverão responder pelas despesas decorrentes da divisão, salvo ajuste em sentido diverso.

De todo o modo, ainda que dentro do prazo de indivisibilidade convencional, poderá haver autorização judicial para a alienação da coisa comum, caso haja justificativa plausível para isso.

Sendo a coisa indivisível, ainda, os condôminos podem ajustar a adjudicação do bem a um deles, mediante indenização correspondente dos demais. Se não houver acordo nesse sentido, segundo o art. 1.322 do CC, o bem deverá ser alienado com preferência de aquisição dos condôminos com relação a terceiros. Havendo identidade de ofertas entre os condôminos, terá preferência o que possuir benfeitorias mais valiosas na coisa ou, subsidiariamente, o que possuir maior quinhão.

Acerca da administração do condomínio, o art. 1.322 do CC prevê que a maioria dos condôminos, calculada pelo valor dos quinhões, elegerá um administrador para geri-lo. O administrador pode ser um dos condôminos ou terceiro escolhido por eles. Todas as deliberações serão tomadas por maioria absoluta, sem prejuízo da judicialização da questão.

Condomínio necessário geral

O condomínio necessário, constituído independentemente das vontades dos condôminos, está regulado, basicamente, nos artigos 1.327 e seguintes do CC.

Consideram-se necessários os condomínios constituídos por meação de paredes, cercas, muros e valas.

De acordo com o art. 1.328 do CC, o proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados, também terá direito de adquirir a meação da parede, muro, valado ou cerca do vizinho. Nesse caso, o adquirente deve pagar quantia correspondente ao valor de metade da obra e do terreno por ela ocupado.

Se não houver acordo sobre a quantia a ser paga, conforme assinalado pelo art. 1.329 do CC, o valor será arbitrado por peritos.

Independentemente do valor da meação, nos termos do art. 1.330 do CC, enquanto não houver pagamento ou depósito das quantias correspondentes, o adquirente não poderá fazer uso da parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisória.

Condomínio Edilício

O condomínio edilício, cuja marca essencial é o desmembramento da coisa em partes de propriedade exclusiva e em partes de propriedade comum[13],  está disciplinado nos artigos 1.331 e seguintes do Código Civil.[14]

Além das disposições do Código Civil, o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias estão regulados pela lei nº 4.591/64.[15]

De acordo com o Enunciado número 89 das jornadas de Direito Civil do CJF “ O disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campo.

O Condomínio edilício existe quando a coisa (geralmente uma edificação) é desmembrada em partes de propriedade exclusiva dos condôminos e em partes de propriedade comum.

Embora não seja pessoa[16], o condomínio deve ter reconhecida a sua personalidade judiciária, ao menos para que possa atuar em nome próprio na defesa de seus direitos e interesses.[17]

A constituição do condomínio edilício está autorizada pelo art. 1.331 do Código Civil, ao prever que, em edificações pode haver partes de propriedade exclusiva e partes de propriedade comum dos condôminos.

Conforme indicado no art. 1.332 do CC, o condomínio edilício poderá ser instituído por ato entre vivos ou por testamento, registrados no Cartório de Registro de Imóveis. Além das demais disposições indicadas na legislação, da convenção do ato constitutivo deverá constar, necessariamente: i) a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; ii) a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; iii) o fim a que as unidades se destinam.

Propriedade exclusiva e propriedade comum do condomínio edilício

A propriedade exclusiva é formada por partes suscetíveis de utilização independente, como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo nas outras partes comuns.[18]

Nos moldes do § 1º do art. 1.331 do CC, as partes exclusivas podem ser alienadas e gravadas livremente pelos proprietários, independentemente da autorização dos demais condôminos. Essa regra, no entanto, não se aplica plenamente às vagas de garagens para veículos, cujas alienações e locações para terceiros, no silêncio da convenção de condomínio, dependem de assentimento dos demais. A propósito, o enunciado número 91 das jornadas de Direito Civil do CJF dispõe que “A convenção de condomínio ou a assembleia-geral podem vedar a locação de área de garagem ou abrigo para veículos a estranhos ao condomínio. ”

Já a propriedade comum, de acordo com o § 2º do art. 1.331 do CC, entre outros, é formada pelo solo, estrutura do prédio, telhado, rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade.  O enunciado número 247 das jornadas de Direito Civil do CJF assinala que” No condomínio edilício é possível a utilização exclusiva de área “comum” que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao “uso comum” dos demais condôminos.”

Embora o terraço de cobertura seja considerado parte comum, pode haver indicação expressa na escritura de constituição do condomínio autorizando a sua utilização exclusiva ou restrita.

O acesso à via pública também é considerado propriedade comum e poderá ser utilizado por todos os condôminos.

As partes que integram a propriedade comum não poderão ser divididas ou alienadas separadamente.

Nessa mesma perspectiva, o art. 1.339 do CC prevê que os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva, assim como são inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

Com relação às as despesas no condomínio edilício, o art. 1.340 do CC estipula que as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Convenção constitutiva do condomínio edilício

O condomínio edilício será disciplinado pela convenção constitutiva, subscrita pelos titulares de no mínimo dois terços das frações ideais, nos termos do art. 1.333 do Código Civil. A convenção vincula todos os condôminos e, caso seja registrada no Cartório de Registro de Imóveis, também será oponível em face de terceiros.

Para efeitos da convenção, salvo previsão noutro sentido, o legislador equipara os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas aos proprietários.

De acordo com o previsto no art. 1.334 do Código Civil, entre outras disposições, a convenção de condomínio, feita por escritura pública ou instrumento particular,  conterá: i) a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; ii) a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; iii) o fim a que as unidades se destinam; iv) a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;[19] v) a sua forma de administração; vi) a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações; vii) as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; viii) o regimento interno.

Conforme orientação do enunciado número 248 das jornadas de Direito Civil do CJF, “O quórum para alteração do regimento interno do condomínio edilício pode ser livremente fixado na convenção. ”

Direitos e deveres do condômino do condomínio edilício

Os direitos do condômino, elencados no art. 1.335 do CC, são os seguintes:  i) direito de usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; ii) direito de usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; iii) direito de votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Assim como se passa com os demais titulares de direitos, o condômino não poderá exercer seus direitos de forma abusiva.[20]

Já os deveres do condômino, indicados no art. 1.336 do CC, são:  i) dever de contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;[21]  ii) dever de não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; iii) dever de não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; iv) dever de dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Segundo o enunciado número 557 das jornadas de Direito Civil do CJF, “Nos termos do art. 938 do CC, se a coisa cair ou for lançada de condomínio edilício, não sendo possível identificar de qual unidade, responderá o condomínio, assegurado o direito de regresso.”

O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados, nos termos do § 1º do art. 1.336 do CC. No silêncio da convenção, os juros serão de um por cento ao mês, sem prejuízo da aplicação de multa de até dois por cento sobre o mencionado débito. O enunciado número 505 das jornadas de Direito Civil do CJF indica que “é nula a estipulação que, dissimulando ou embutindo multa acima de 2%, confere suposto desconto de pontualidade no pagamento da taxa condominial, pois configura fraude à lei (Código Civil, art. 1336, § 1º), e não redução por merecimento. ”

Além disso o § 2º do citado artigo prevê que o descumprimento dos demais deveres ensejará multa, nos termos do ato constitutivo ou da convenção. Essa multa, entretanto, não poderá ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos eventualmente apurados. A assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, poderá deliberar sobre a cobrança da mencionada multa.

Descumprimento reiterado de deveres por condôminos e possuidores

O art. 1.337 do CC trata do descumprimento reiterado de deveres por condôminos ou possuidores.

Segundo esse artigo, mediante deliberação de três quartos dos condôminos restantes, aquele que descumprir reiteradamente com os deveres condominiais poderá ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente de eventual apuração de perdas e danos. No mesmo sentido, o parágrafo único prevê que o reiterado comportamento antissocial pode ensejar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores. Nessa hipótese, o faltante poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Nos termos do enunciado número 92 das jornadas de Direito Civil do CJF “as sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo.”

De acordo com a orientação do enunciado número 508 das jornadas de Direito Civil do CJF,  “verificando-se que a sanção pecuniária se mostrou ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (arts. 5º, XXIII, da CRFB e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal.”

Locação de vaga de garagem no condomínio edilício

De modo similar ao que se passa com o condomínio geral e voluntário, conforme indicado pelo art. 1.338 do CC, nos casos de locação de vaga de garagem para veículos, em condições iguais, qualquer dos condôminos tem preferência perante terceiros.[22]

Condições para a realização de obras no condomínio edilício

As condições e limites para a realização de obras no condomínio edilício estão indicadas, basicamente, nos artigos 1.341 e seguintes do Código Civil.

As obras realizadas no condomínio podem ser de natureza necessária, útil ou voluptuária.

As obras necessárias podem ser realizadas independentemente de prévia autorização dos condôminos.

As obras úteis dever ser realizadas após autorização da maioria dos condôminos.

Por fim, as obras voluptuárias dependerão de autorização prévia de dois terços dos condôminos.

Responsabilidade do adquirente por débitos previamente constituídos

De acordo com o art. 1.345 do CC, o adquirente de unidade autônoma responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, incluídas multas e juros moratórios.

Obrigatoriedade de seguro da edificação

O art. 1.346 do CC impõe a realização de seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.

Administração do condomínio edilício

A administração do condomínio será realizada por um síndico, não necessariamente condômino, eleito pela assembleia geral, nos termos do art. 1.347 do CC.

Além de outras atribuições, o síndico, eleito para um mandato de dois anos prorrogáveis, deverá: i) convocar a assembleia dos condôminos; ii) representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;[23] iii) dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;[24] iv)  cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; v) diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; vi)  elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; vii) cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; viii) prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; x) realizar o seguro da edificação.

Extinção do condomínio edilício

A extinção do condomínio foi tratada nos artigos 1.357 e 1.358 do Código Civil.[25]

Nesse ponto o legislador previu que se a edificação for destruída ou ameaçada de ruína os condôminos poderão deliberar sobre a reconstrução ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.

Caso haja deliberação pela reconstrução, o condômino dissidente poderá alienar os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.

Apontamentos gerais sobre o bem de família

De acordo com art. 1.711, do Código Civil, os cônjuges ou membros da família podem instituir bem de família mediante a destinação de parte do seu patrimônio.

Ainda que o legislador não faça referência expressa à hipótese, a entidade familiar pode ser composta por uma única pessoa.

Assim, a proteção jurídica do bem de família se estende também a pessoas que moram sozinhas.

No mesmo sentido, o bem de família pode ser constituído para tutela da família anaparental.[26]

No que diz respeito aos limites, o legislador determinou que, para a constituição do bem de família, o instituidor só poderá destinar no máximo um terço do seu patrimônio líquido existente no momento da instituição.

Quanto à forma, a constituição do bem de família deve ser feita por escritura pública ou testamento, registrados no Registro de Imóveis.

A instituição do bem de família nos moldes assinalados não afasta a aplicação das regras que tratam da impenhorabilidade do imóvel residencial.[27]

A propósito, o art. 1º da lei nº 8.009/90 ressalta que o imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responde, como regra, por qualquer tipo de dívida. Essa impenhorabilidade, nos termos do parágrafo único, abrange não apenas o imóvel, mas as plantações, benfeitorias, equipamentos de uso profissional, móveis e utensílios domésticos.

Se o imóvel utilizado para a residência familiar for locado[28], a impenhorabilidade prevista na lei nº 8.009/90 abrangerá os bens móveis que guarnecem o imóvel, pertencentes aos locatários.[29]

A lei cuida também da hipótese de utilização de mais de imóvel como residência. Nesses casos, a impenhorabilidade deverá recair sobre o imóvel de menor valor. Essa regra será afastada se outro imóvel, diverso do de menor valor, estiver registrado, expressamente para esse fim, no Registro de Imóveis correspondente.

Considerando o propósito da tutela jurídica do bem de família, estão excluídos da proteção legal da mencionada lei os bens luxuosos ou adornos suntuosos, de caráter não essencial para uma vida digna.[30]

É possível, ainda, de acordo com o Código Civil, que a constituição do bem de família seja feita por terceira pessoa, em favor dos cônjuges ou da entidade familiar. Nesse caso a constituição do bem também deverá ser feita por doação ou testamento, cuja eficácia dependerá da aceitação dos beneficiados.

Segundo o art. 1.712 do Código Civil, o bem de família, como regra, deverá ser um prédio residencial, urbano ou rural, destinado ao domicílio dos cônjuges ou da família. A tutela jurídica do prédio se estende às pertenças e acessórios do imóvel.

Não obstante a regra de que o bem de família deva ser um prédio residencial ou urbano, a lei autoriza que ele seja constituído por valores mobiliários, cuja renda seja destinada à conservação da residência familiar e ao sustento da família.

Em todo o caso, esses valores mobiliários não poderão superar o valor do imóvel utilizado para a residência da família no momento da constituição.

Salvo se houver justificativa plausível para tanto, o bem de família, imóvel ou valores mobiliários, não poderá ser alienado ou ser destinado para outros fins, diversos do interesse familiar. De toda forma, a alienação ou modificação na destinação do bem só poderão ocorrer com o consentimento dos interessados.[31]

É possível que o bem de família não possa se manter nas condições em que foi instituído. Caso isso ocorra os interessados poderão requerer judicialmente a sua extinção ou a sua sub-rogação em outros bens.

O art. 1.713, § 3º, do Código Civil, destaca também a possibilidade de que os mencionados valores mobiliários sejam administrados por uma instituição financeira, nos termos indicados pelo instituidor do bem de família. Esses valores não serão atingidos se a instituição financeira administradora sofrer qualquer tipo de liquidação. Caso isso ocorra o juiz determinará a transferência dos valores para outra instituição financeira semelhante. Na hipótese de falência da instituição financeira os valores serão restituídos nos termos dos procedimentos dos pedidos de restituição.

Com relação à vulnerabilidade, conforme indicado pelo art. 1.715 do Código Civil, o bem de família não estará vulnerável a pretensões executivas relacionadas a dívidas originadas após a sua constituição.

Essa regra, contudo, não se aplica aos tributos vinculados ao prédio ou às despesas de condomínio. Nesses casos, se existir saldo após a execução da dívida, os valores remanescentes serão aplicados na constituição de outro bem de família, seja um prédio, títulos, ou outros bens cujos frutos possam ser destinados ao sustendo da família.

Essa exclusão legal do bem de família com relação às execuções tem um limite temporal. Conforme previsão do art. 1.716 do Código Civil, a exclusão permanecerá até a morte de ambos os cônjuges, ou até a maioridade dos filhos capazes, o que ocorrer por último. No caso de filho maior incapaz, submetido à curatela, o bem de família terá a mesma proteção legal conferida aos filhos menores.

Por fim, vale destacar que a dissolução da sociedade conjugal não extingue o bem de família.

Impenhorabilidade

O artigo 833, do NCPC, elenca inúmeros bens que são considerados impenhoráveis [32].

Primeiramente, são impenhoráveis os bens inalienáveis e os declarados, por ato voluntário, não sujeitos à execução.

Exceto os de elevado valor, ou os que ultrapassem as necessidades comuns correspondentes a um médio padrão de vida, também são inalienáveis os móveis, os pertences e as utilidades domésticas que guarnecem a residência do executado.

No mesmo sentido, desde que não sejam de extraordinário valor, são impenhoráveis as roupas e pertences de uso pessoal do executado.

Ressalvadas a penhora que se destina ao pagamento de prestação alimentícia, as remunerações resultantes direta ou indiretamente do trabalho do executado igualmente não podem ser penhoradas.

Assim, os vencimentos, os subsídios, os soldos, os salários, as remunerações, os proventos de aposentadoria, as pensões, os pecúlios e os montepios, bem como as quantias recebidas por liberalidade de terceiro e destinadas ao sustento do devedor e de sua família[33], os ganhos de trabalhador autônomo e os honorários de profissional liberal, em regra não são submetidos à pretensão expropriatória dos credores.

Além da ressalva feita ao pagamento de prestação alimentícia, é importante ponderar que as remunerações assinaladas acima não são ilimitadamente preservadas.

Nesse sentido, a regra da inalienabilidade das referidas verbas só tem alcance até o valor correspondente a 50 salários-mínimos mensais.

Assim, valores que excedam 50 salários-mínimos mensais, ainda que tenham as naturezas remuneratórias apontadas, estarão vulneráveis a pretensão executiva, inclusive à penhora.

Os valores depositados em caderneta de poupança, até o limite da quantia correspondente a 40 (quarenta) salários-mínimos, são impenhoráveis, ressalvadas as penhoras destinadas ao pagamento de pensão alimentícia.

Os bens necessariamente utilizados no exercício profissional do executado também devem ser preservados. Logo, estão excluídos da penhora.

O seguro de vida, por sua própria natureza essencial, também não pode ser objeto de expropriação.

Exceto se houver penhora da própria obra, os materiais e componentes necessários ao seu desenvolvimento são igualmente impenhoráveis. Justamente para garantir o exercício da atividade profissional, devem ser considerados bens necessários ao exercício da profissão todos os implementos e as máquinas agrícolas pertencentes a pessoa física ou a empresa individual produtora rural[34], com exceção dos casos em o próprio bem garanta a dívida decorrente da sua obtenção; ou quando se dívida de natureza alimentar, trabalhista[35] ou previdenciária.

No mesmo sentido, são impenhoráveis os imóveis que representam a pequena propriedade rural, desde que explorada pela família, nos limites da lei.

Levando em conta transcendente interesse em relação ao credor, os recursos públicos recebidos por instituições privadas para aplicação compulsória em educação, saúde ou assistência social, são igualmente impenhoráveis.

Pelo mesmo motivo, são impenhoráveis os recursos públicos do fundo partidário, recebidos por partido político, conforme os limites indicados na lei.

Objetivando assegurar o interesse dos terceiros de boa-fé, os créditos oriundos de alienação de unidades imobiliárias sob regime de incorporação imobiliária, desde que vinculados à execução da obra, também são impenhoráveis.

A despeito de todas observações e ressalvas apresentadas, devemos ressaltar dois pontos essenciais.

Primeiramente, a impenhorabilidade do bem não pode ser alegada para afastar a pretensão execução de um débito originado pela própria aquisição do bem.

Além disso,  ainda que o bem seja considerado impenhorável, na falta de outros bens, admite-se que a penhora recaia sobre os seus frutos e rendimentos[36].


Autor

  • Antonio Evangelista de Souza Netto

    Juiz de Direito de Entrância Final do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná. Pós-doutorando em Direito pela Universidade de Salamanca - Espanha. Pós-doutorando em Direito pela Universitá degli Studi di Messina - Itália. Doutor em Filosofia do Direito pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo - PUC/SP (2014). Mestre em Direito Empresarial pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo - PUC/SP (2008). Coordenador do Núcleo de EAD da Escola da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná - EMAP. Professor da Escola Nacional de Formação e Aperfeiçoamento de Magistrados - ENFAM. Professor da Escola da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo - EMES. Professor da Escola da Magistratura do TJ/PR - EMAP.

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Informações sobre o texto

Como citar este texto (NBR 6023:2018 ABNT)

SOUZA NETTO, Antonio Evangelista de. Penhora do bem de família para assegurar o pagamento de dívidas oriundas de despesas condominiais. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 25, n. 6071, 14 fev. 2020. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/79233. Acesso em: 26 nov. 2020.

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