No ano da pandemia sem precedentes, inúmeras foram as transformações legislativas que afetaram o direito imobiliário e condominial. Quais as perspectivas para o ano vindouro?

O ano de 2020 foi, sem dúvida alguma, um ano marcante em nossas vidas, sobretudo pela assombrosa pandemia do novo coronavírus, que assolou o mundo, fazendo milhões de vítimas fatais e causando apreensão, ansiedade, medo, pânico, afetando profundamente as relações privadas, sobretudo por provocar alterações de cunho importantíssimo em nosso ordenamento jurídico a fim de amenizar incontáveis prejuízos em muitas esferas de nossa sociedade.

Certamente, não será um ano para ser lembrado com alegria, mas, sem a menor sombra de dúvidas, será um divisor de águas em muitos aspectos para todos nós. O Brasil foi um dos países que mais sofreu com a pandemia. Não era pra menos. Lamentavelmente, somos um país de dimensões colossais, com grande divergência política, latente carência de recursos e que sofre a má gestão dos poucos que possui, sobretudo por conta de incontáveis escândalos de corrupção dos quais não fomos poupados nem no período pandêmico em que estamos inseridos a contra gosto.

Dentro desse contexto caótico, o direito, que deveria acompanhar a evolução da sociedade, a fim de promover organização, minimizar conflitos e abrandar desigualdades de toda ordem, teve, no período pandêmico de 2020, inúmeras alterações legislativas que irão perpetuar por longo período, até que outra circunstância ou uma nova ordem de acontecimentos possa influir para fazer surgir novas leis, ditando novas maneiras e condutas das relações sociais. O problema é que, dessa vez, fomos pegos de surpresa e algumas alterações tiveram que acontecer meio como que um parto a fórceps, de modo que ainda estamos nos adaptando e acostumando aos novos ditames impostos.

É um tempo de mudança e a nomenclatura atribuída a esse tempo o coloca a alcunha de “novo normal”. Mas, detendo-nos nas alterações que trouxeram significativas mudanças na seara imobiliária e condominial, derivadas de alterações que promoveram sobrepujantes inovações nas relações privadas como um todo, ou seja, o ordenamento jurídico civil brasileiro viu-se sob uma nova maneira de regular relações por força da pandemia da Covid-19, estamos diante de um contexto eminentemente novo, surreal, que irá nos forçar a refletir, repensar, realinhar e reavaliar todas as relações privada, sob o ponto de vista jurídico, atentando-se, incontestavelmente, para os aspectos práticos que tais alterações legislativas irão promover no mercado imobiliário, condominial e, sobretudo, no mundo das relações civis.

No que concerne às relações imobiliárias, devemos salientar os novos paradigmas trazidos pela pandemia, mormente no tocante às relações locatícias, que foram profundamente afetadas pela pandemia, relativamente à crise econômica que foi desencadeada pelos períodos de lock down, onde diversos contratos locatícios tiveram que ser revistos, justamente por conta de que locatários se viram obrigados a cerrar as portas de seus comércios, pessoas físicas foram demitidas e locadores sofreram ainda mais arduamente por conta da crescente inadimplência.

Resultado disso foi a interrupção de concessões de ordem de despejo por falta de pagamento de aluguéis, por força da então lei 14.010/2020, que consistia num complexo arcabouço de alterações legislativas das relações privadas que deveriam perdurar enquanto estivéssemos sob os efeitos desastrosos da pandemia, a despeito do fato de que sua vigência tivesse data de validade, 30/10/2020, embora houvesse previsão da própria lei no sentido de que, mesmo após o fim do prazo de vigência, em permanecendo o estado pandêmico, seria necessário a continuidade de seus efeitos, até que lei posterior a revogasse, o que ainda não aconteceu.

Vimos e continuamos a ver uma avalanche de contratos de compra e venda e promessa de compra e venda de bens imóveis sofrerem distratos, sobretudo porque, em função da crise econômica, promissários compradores se encontraram sem condições de adimplir as obrigações assumidas face a instituições financeiras e construtoras.

No entanto, também temos experimentado uma retomada do mercado imobiliário, o que nos leva a um redobrado cuidado na elaboração de contratos, sobretudo com observância de princípios contratuais que remontam à Magna Carta, no respeito a outros princípios basilares do direito contratual e civil brasileiro, a fim de que não sejamos novamente surpreendidos por uma “bolha” imobiliária, abarrotando o já entupido Poder Judiciário com demandas judiciais para rediscussão de contratos. Nesse sentido, a lei de distrato teve papel fundamental na salvaguarda de direitos tanto de vendedores como de compradores. Fundamental também foi o papel de advogados nessa relação, em tempos tão tenebrosos.

Na esfera condominial, as alterações foram ainda mais perceptíveis, sobretudo com a regulamentação da realização de assembleias condominiais na modalidade virtual, trazida também pela lei 14.010/2020. Além disso, a obrigatoriedade do uso de máscaras em áreas comuns, além da questão amplamente debatida da reabertura de áreas comuns, foi algo que impactou a vida de síndicos, administradores, gestores, condôminos e advogados que militam no direito condominial, os quais tiveram que se adaptar a uma nova realidade, esclarecendo uma multidão de dúvidas, dirimindo conflitos ainda que à distância, tentando gerenciar situações que acabaram fazendo surgir demandas as quais ainda não estávamos acostumados.

Fato é que tais transformações não se restringiram a essas mencionadas acima. Basta ver o polêmico projeto de lei n.º 2520/2020, que torna crime de omissão o fato do síndico e do próprio condomínio não denunciar casos de violência doméstica no interior de condomínios, sejam eles edilícios, de portaria controlada ou os chamados de loteamento, horizontais, no linguajar cotidiano. Tudo por conta da lamentável crescente nos casos de violência doméstica no curso desse período pandêmico, sobretudo nos momentos de  quarentena a que fomos obrigados a ficar confinados. É uma estatística da qual nosso país trava uma longa luta para se livrar, embora sejam muitos os esforços no sentido de minimizar essas ocorrências, ainda se tem muitos relatos de casos assombrosos. Um lástima, realmente, mas a luta não pode parar jamais.

O mercado imobiliário como um todo, foi profundamente afetado com as alterações legislativas implementadas nesse período. Tanto que, no que tange às locações, viu-se uma assombrosa debandada de locatários comerciais, rescindindo contratos de locação de escritórios, por conta da obrigatoriedade de se colocar funcionários em regime de home office. Espera-se, obviamente, uma repaginação nessas relações, mas acredita-se piamente que, em se encontrando uma vacina eficaz, imunizando-se a população em massa, se retomem as locações, com um novo aproveitamento dos espaços e, obviamente, com reformulação obrigatória de cláusulas contratuais, as quais deverão prever situações de caso fortuito ou força maior, tão grandemente invocadas nas rescisões que foram encaminhadas ao Poder Judiciário.

Aliás, até o Poder Judiciário não se viu imune ao novo corona vírus e suas consequencias. Tribunais passaram a operar de forma digital, com realização de audiências e julgamentos por meios virtuais, sendo que chegou-se a ter um incremento na produtividade dos serventuários da justiça e também de juízes como nunca visto antes em nossa história. Fruto, obviamente, das novas circunstâncias a que fomos obrigados a nos submeter, para enfrentamento de uma realidade para qual jamais estávamos preparados. O mundo, definitivamente, jamais será o mesmo. Não poderia ser diferente com o ordenamento jurídico.

Sempre reclamamos de um legislativo lento para absorver as demandas da sociedade e editar leis que regulassem situações latentes, mas, dessa vez, tivemos uma atividade legislativa que nos pareceu bem atenta a tudo o que estava acontecendo, quase que sem dar muitos ouvidos aos lobistas de plantão que só veem o aspecto econômico da edição de uma lei sobre determinado assunto, esquecendo-se das implicações que uma norma traz na vida de todos os que se submetem a seus ditames.

Não há, como dito acima, a menor dúvida de que foi um ano marcante, que servirá como divisor de águas e de eras em nossas vidas. Andou bem, de certa forma, é preciso, inclusive dar o devido crédito a quem mereça, o legislativo quando, diante de situações emergenciais, editou normas que tem servido para, momentaneamente, regular relações que tem sofrido grandioso impacto por conta da pandemia. Obviamente que ainda é preciso repensar uma enormidade de assuntos que transbordam as esferas condominial e imobiliária, justamente porque o mundo é dinâmico, a sociedade é mutante, assim como o é o próprio vírus, hoje nosso adversário e o direito deve também saber mudar na hora certa para permitir segurança a essa mesma sociedade em todas as suas relações.

Por sermos um país cujo direito tem profundas raízes romano-germânicas, de cunho positivista, em que tudo que regula nossa vida deve ser escrito, formatado num texto, com endereçamento certo, objetivos claros, razões bem especificadas e finalidade de fácil atingimento, espera-se que saiamos de uma abstração de nossas leis, de cunho eminentemente programático, para algo que seja prático e traga balizas objetivas para as relações jurídicas, comerciais, empresariais, sociais como um todo.

Obviamente que não podemos nos esquecer que nossa Magna Carta resiste, apesar dos constantes vitupérios, perpetrados até mesmo por aqueles a quem foi conferida a sua guarda como função precípua, o que é lastimável, mas ela mantém-se firme como nossa Lei Suprema, ante a qual as demais normas se curvam, incluindo-se, por conseguinte, as normas que regulam relações tanto imobiliárias quanto condominiais.

Esperamos um ano menos tumultuoso, porém as consequências do que enfrentamos no ano de 2020 ainda serão fortemente sentidas em muitas esferas e a recuperação será lenta, como a de um vitimado por Covid-19 que teve graves sequelas a serem superadas.

Tomara possamos viver com menos sustos, bem como que nosso legislativo se mostre atento, ágil e perspicaz na edição de normas que norteiem a vida cotidiana de maneira eficaz e não precisemos nos digladiar por questiúnculas desnecessárias, mas com olhos fitos em soluções de problemas sociais prementes e importantes.

Cremos piamente que o mercado imobiliário e condominial é promissor, fervilhante e não para jamais. Certamente, uma excelente tacada e um ótimo nicho para a atuação do advogado que esteja, por óbvio, preparado, atento às constantes mudanças legislativas e que se mostre como alguém muito mais disposto a dirimir conflitos do que leva-los ao Judiciário. Nesse sentido, a compliance, bem como a consultoria, assim como a atividade de pareceristas se mostra fundamental. Ou seja, o campo é fértil.

Que 2021 seja melhor é o que todos esperamos e desejamos. Assim como também desejamos nos tornar mais aptos ao cumprimento de nossas normas, ao respeito aos ditames da Constituição Federal e sejamos mais dispostos a dirimir conflitos a partir de meios alternativos, com o objetivo de que relações imobiliárias e condominiais não sejam motivo para o abarrotamento do já sobrecarregado Poder Judiciário.

Mudanças ainda virão. E que sejam sempre para melhor.


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Como citar este texto (NBR 6023:2018 ABNT)

OLIVEIRA, João Ricardo Cardoso de. Reflexões sobre o fatídico 2020 e as transformações legislativas na esfera imobiliária e condominial. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 25, n. 6391, 30 dez. 2020. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/87636. Acesso em: 7 maio 2021.

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