Utilização do FGTS na compra de imóvel

​O desejo de todo brasileiro de ter um imóvel próprio ficou mais próximo nos últimos anos, notadamente pela expansão do mercado imobiliário (2005), com incontáveis lançamentos de novos empreendimentos em todo o país.

Como não poderia deixar de ser, houve também significativo aumento na concessão de crédito imobiliário por parte das instituições financeiras, com propaganda maciça nos veículos de comunicação e apoio do Governo Federal e bancos públicos (Caixa Econômica Federal e Banco do Brasil).

Experimentando todo esse crescimento, o trabalhador assalariado passou a observar com maior atenção a possibilidade de adquirir seu primeiro imóvel, podendo, inclusive, utilizar os recursos da conta do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) para a realização desse sonho.

É a Lei Federal nº 8.036/1990, que dispõe sobre utilização do FGTS para quem deseja adquirir um imóvel, seja usado ou novo.

O artigo 7º da referida Lei determina que o agente operador dos recursos do FGTS é a Caixa Econômica Federal (CEF), com exclusividade, responsável por centralizar os recursos do fundo, manter e controlar as contas vinculadas e emitir regularmente os extratos individuais correspondentes às contas vinculadas e participar da rede arrecadadora dos recursos do FGTS.

E embora seja a CEF o agente operador, a Lei permite que as aplicações com recursos do FGTS possam ser realizadas pelos demais órgãos integrantes do Sistema Financeiro da Habitação – SFH (bancos e instituições de crédito privados), desde que preencham os requisitos exigidos pelo artigo 9º da referida Lei.

Portanto, o correntista de instituição privada não necessariamente precisa realizar todo o trâmite de liberação do FGTS perante a CEF, podendo utilizar seu próprio banco para isso. Mas atenção! Nem todos os bancos operam com o FGTS, por isso o comprador deve primeiro consultar a instituição financeira em que é correntista para saber dessa possibilidade.

O artigo 20 da Lei nº 8.036/1990 prevê as várias hipóteses em que o trabalhador poderá movimentar os recursos da conta do FGTS.

No tocante à parte imobiliária, a Lei determina o seguinte:

a) é permitida a movimentação da conta do FGTS para o pagamento de parte das prestações decorrentes de financiamento habitacional concedido no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), desde que: I) o mutuário conte com o mínimo de 3 (três) anos de trabalho sob o regime do FGTS, na mesma empresa ou em empresas diferentes; II) o valor bloqueado seja utilizado, no mínimo, durante o prazo de 12 (doze) meses; III) o valor do abatimento atinja, no máximo, 80% (oitenta por cento) do montante da prestação.

b) é permitida a movimentação da conta do FGTS para a liquidação ou amortização extraordinária do saldo devedor de financiamento imobiliário, observadas as condições estabelecidas pelo Conselho Curador, dentre elas a de que o financiamento seja concedido no âmbito do SFH e haja prazo mínimo de 2 (dois) anos para cada movimentação.

c) é permitida a movimentação da conta do FGTS para o pagamento total ou parcial do preço de aquisição de moradia própria ou lote urbanizado de interesse social não construído, observadas as seguintes condições: I) o mutuário deverá contar com no mínimo 3 (três) anos de trabalho sob o regime do FGTS, na mesma empresa ou em empresas diferentes; II) seja a operação financiável nas condições vigentes para o SFH.

Quem faz toda a análise documental sobre a possibilidade de saque da conta do FGTS para a aquisição de imóvel é sempre a CEF.

Requisitos para a liberação dos valores vinculados à conta do FGTS para o comprador adquirir um imóvel:

As exigências para o comprador que deseja utilizar os recursos (total ou parcialmente) de sua conta do FGTS para a aquisição do imóvel são as seguintes: I) deve possuir no mínimo 36 (trinta e seis) meses de contribuição ao FGTS, consecutivos ou somados os períodos; II) não pode ter financiamento ativo nas condições estabelecidas para o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), em qualquer parte do país; III) não pode figurar como possuidor, promitente comprador, proprietário, usufrutuário ou cessionário de outro imóvel residencial urbano, concluído ou em construção no município onde mora ou onde exerce seu trabalho principal, nos municípios limítrofes e na região metropolitana; IV) o comprador deve trabalhar no município onde pretende comprar o imóvel, em município limítrofe ou integrante da mesma região metropolitana ou ali morar há mais de 1 (um) ano.

Documentos do comprador e do imóvel para a liberação dos valores vinculados à conta do FGTS:

A relação de documentos exigida pelo agente financeiro para a liberação dos recursos existentes na conta do FGTS para o comprador e do imóvel objeto da aquisição são os seguintes: I) carteira de trabalho; II) comprovante de residência (conta de água ou luz); III) certidão de nascimento ou de casamento; IV) carteira de identidade (RG) e CPF; V) matrícula individualizada do imóvel atualizada; VI) cópia do IPTU para demonstrar que o imóvel está em situação regular.

Requisitos para a liberação dos valores vinculados à conta FGTS para o imóvel objeto de aquisição:

Não é apenas o comprador que deve preencher os requisitos exigidos pela Lei para possibilitar a liberação dos recursos vinculados à conta do FGTS, pois também o imóvel que pretende adquirir sofre algumas exigências legais. São elas: I) o imóvel deve ser utilizado exclusivamente para moradia do comprador (sozinho ou com família); II) o imóvel necessariamente deve ser residencial e urbano, avaliado em até R$ 750 (setecentos e cinquenta mil reais) para os Estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e o Distrito Federal e avaliado em até R$ 650 (seiscentos e cinquenta mil reais) para os demais Estados, ou seja, dentro das regras de financiamento do Sistema Financeiro da Habitação (SFH); III) o imóvel deve apresentar, na data de avaliação pelo agente financeiro, plenas condições de moradia e sem vícios de construção; IV) o imóvel precisa estar regularmente matriculado no Cartório de Registro de Imóveis e sem impedimentos (como penhora, hipoteca, usufruto etc.) para sua comercialização; V) o imóvel deve estar localizado no município onde o comprador exerce seu trabalho principal, incluindo os municípios limítrofes ou na região metropolitana ou no município em que o comprador comprove residir há pelo menos um ano; VI) o imóvel não pode ter sido objeto de utilização do FGTS em aquisição anterior há menos de 36 (trinta e seis) meses.

Portanto, o comprador NÃO poderá movimentar os recursos da conta do FGTS para a aquisição de imóveis nos Estados de SP, MG, RJ e no DF que forem avaliados em importância superior a R$ 750 (setecentos e cinquenta mil reais) e nos demais Estados em importância superior a R$ 650 (seiscentos e cinquenta mil reais). 

O órgão responsável pelo reajuste periódico do teto de avaliação para possibilitar a utilização dos recursos da conta do FGTS é o Conselho Monetário Nacional. A última alteração do teto ocorreu em 01 de outubro de 2013, através da Resolução BCB nº 4271.

Vale informar que a avaliação do valor do imóvel é feita por engenheiros ou empresa de engenharia civil indicada pela instituição financeira responsável pelo financiamento bancário ou liberação do FGTS, na hipótese de utilização dos recursos do fundo para integralização do pagamento do preço do imóvel.

Com relação à forma de pagamento do preço do imóvel desejado pelo comprador, a utilização dos recursos (total ou parcial) da conta vinculada ao FGTS poderá ocorrer nas seguintes hipóteses:

a) o comprador adquiriu um imóvel usado ou novo e possui recursos próprios para o pagamento de grande parte do preço e utiliza os recursos da conta do FGTS para complementar o valor total, sem a necessidade de assinar um contrato de financiamento;

b) o comprador adquiriu um imóvel usado ou novo e não possui recursos próprios para o pagamento do preço, vindo então a assinar um contrato de financiamento. Nesse cenário, poderá utilizar os recursos da conta do FGTS para complementar o valor total; ou

c) o comprador adquiriu um imóvel usado ou novo e o valor existente na conta do FGTS é suficiente para a quitação total do valor do imóvel, sem a necessidade de utilização de recursos próprios, tampouco de financiamento bancário.

Vale lembrar que a Lei admite a utilização dos recursos da conta do FGTS para a quitação integral do preço do imóvel, desde que observadas as exigências do artigo 20 já mencionado.

Amortização (total ou parcial) do financiamento bancário mediante utilização dos recursos da conta do FGTS:

Caso a pessoa resida no imóvel objeto de financiamento imobiliário e deseje amortizar as parcelas mediante utilização dos recursos da conta do FGTS, deverá observar que o teto fixado pela Lei é de até 80% (oitenta por cento) do valor mensal e esse limite só é atingido se o saldo da conta do fundo for suficiente para o pagamento de 12 (doze) meses de prestações. Por exemplo: uma prestação mensal de R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais), o máximo de abatimento com recursos do FGTS é de R$ 1.200,00 (um mil e duzentos reais), ou seja, o FGTS precisa ter no total, pelo menos R$ 14.400,00 (quatorze mil e quatrocentos reais).

Atenção, pois a Lei prevê 80% (oitenta por cento) como sendo o teto, isto é, o limite permitido para a amortização de parcelas do financiamento imobiliário!

Caso os recursos existentes na conta do FGTS sejam menos do que o necessário ao pagamento desses 80% (oitenta por cento), o valor do saldo será necessariamente dividido por 12 (doze) para se chegar ao valor reduzido. Por exemplo: utilizando o mesmo valor de parcela do caso acima (R$ 1.500,00), se a totalidade dos recursos da conta do FGTS for de R$ 7.000,00 (sete mil reais), a amortização mensal proporcionada pelo fundo será de R$ 583,33 (quinhentos e oitenta e três reais e trinta e três centavos) do total da prestação de R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais), restando então a importância de R$ 916,66 (novecentos e dezesseis reais e sessenta e seis centavos).

Outro cuidado que a pessoa deve ter é que, caso deseje amortizar parte das parcelas do financiamento imobiliário, NÃO poderá ter nenhuma prestação em atraso.

Em casos de amortização de parte do financiamento imobiliário, pela atual sistemática estabelecida pelos órgãos reguladores da conta do FGTS, amortizam-se as parcelas de trás para frente, isto é, se o saldo da conta for suficiente para pagamento de pelo menos 12 (doze) prestações, não será usado para as próximas 12 (doze) parcelas.

O sistema de amortização é utilizado para o pagamento das últimas 12 (doze) parcelas e o comprador continuará a realizar os pagamentos, normalmente, das prestações mensais. Parece sem sentido isso? Nem tanto, pois a questão da amortização atinge os juros do financiamento, de modo que, como estes incidem sobre todo o saldo devedor, ao se reduzir esse saldo, a quantidade total de juros a ser quitada acaba sendo menor por ocasião da quitação do financiamento imobiliário.

Essa opção de amortização parcial, apesar de ser a mais utilizada, só é vantajosa no final do financiamento por conta do lapso temporal incidente sobre o empréstimo.

Em outra situação, ou seja, caso a pessoa pretenda utilizar os recursos da conta do FGTS para liquidar integralmente as parcelas finais do financiamento imobiliário, é permitido ter no máximo três prestações em atraso. Nessa hipótese, o valor da conta do FGTS será utilizado para quitar primeiro as parcelas vencidas, sempre observando o teto de 80% (oitenta por cento), e depois para quitar o valor do financiamento.

Casos envolvendo imóvel em que não é possível utilizar o FGTS:

As hipóteses em que há proibição da liberação dos recursos da conta do FGTS são as seguintes: I) para compra de imóvel comercial (mesmo sendo o primeiro nessa categoria); II) para reformar ou aumentar o imóvel de propriedade do titular da conta do FGTS; III) para a compra de terrenos sem construção; IV) para a aquisição de materiais de construção; e V) para a compra de imóvel residencial destinado a familiares, dependentes ou outras pessoas relacionadas ao titular da conta do FGTS.

Cumpre-nos informar que, se o interessado pretende adquirir um flat, também há proibição na utilização dos recursos da conta do FGTS.

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Considerações finais:

Tendo em vista que os aspectos principais sobre a utilização dos recursos da conta do FGTS foram apresentados, passa-se a breves considerações sobre dúvidas muito comuns para a maioria das pessoas.

a) Disponibilização dos recursos da conta do FGTS: o comprador deve solicitar a retirada dos recursos da conta do FGTS perante o agente financeiro responsável pelo financiamento imobiliário ou diretamente na CEF, na hipótese de suficiência dos recursos do fundo para a quitação da compra, normalmente através de formulário entregue pela própria instituição financeira, que comunicará à Caixa Econômica Federal.

Liberados os recursos, a quantia é então depositada diretamente na conta do vendedor e nunca na conta do comprador, a fim de evitar possíveis fraudes contra o sistema.

b) Comprador com dívidas pode utilizar o FGTS: não há qualquer impedimento legal para o comprador com dívidas utilizar os recursos da conta do FGTS para a aquisição do imóvel, desde que observadas as restrições legais.

c) Comprador com dívidas pode ver recusada a aprovação de crédito imobiliário: com certeza, o comprador não conseguirá obter financiamento imobiliário na hipótese de haver dívidas em seu nome, no comércio, notadamente, eventual restrição cadastral nos órgãos de proteção ao crédito (SCPC ou Serasa).

d) Prazo para a liberação dos recursos da conta do FGTS: realizado o pedido de liberação dos recursos do fundo perante o agente financeiro, o valor estará disponível ao vendedor em prazo que pode variar de 5 (cinco) a 10 (dez) dias úteis, em média.

e) É possível utilizar somente parte dos recursos da conta do FGTS: o comprador, ao solicitar o pedido de utilização dos recursos da conta do FGTS perante o agente financeiro, determinará se a liberação será total ou parcial, dependendo dos valores envolvidos na aquisição ou amortização de parcelas, na hipótese de financiamento imobiliário ativo.

Valores não utilizados na operação permanecem na conta vinculada ao FGTS, rendendo normalmente.

f) Forma de declaração do saque da conta do FGTS ao imposto de renda: o comprador deverá declarar a compra do imóvel e preencher a declaração de imposto de renda no campo denominado “bens e direitos”.

Deve também observar o campo denominado “rendimentos isentos e não tributáveis” e lançar na parte específica para o FGTS, preenchendo o valor sacado da conta para a aquisição do imóvel.

g) Valores depositados na conta do FGTS: para saber quanto há disponível na conta vinculada ao FGTS, a Caixa Econômica Federal, normalmente, envia um extrato a cada dois ou três meses, indicando o saldo de recursos na conta do FGTS para o endereço residencial da pessoa.

A pessoa também tem a opção de consultar o valor disponível pela internet, no site do FGTS inserindo o número do NIS (PIS/PASEP) e uma senha cadastrada, além de poder consultar o saldo do FGTS em qualquer agência da Caixa, mediante a apresentação de documento de identidade e o número NIS.

h) Se houver disponibilização integral dos recursos da conta vinculada ao FGTS, não há extinção da mesma: após a liberação integral dos recursos da conta vinculada ao FGTS, a conta não será extinta, desde que a pessoa continue a trabalhar, sendo certo que a conta continuará a receber os depósitos realizados pelo empregador.

i) Quem recebe imóvel através de herança não pode utilizar os recursos da conta vinculada ao FGTS: de fato, aquele que vem a herdar um imóvel estará impedido de usar os recursos da conta do FGTS para a compra de outro, ressalvada a hipótese da herança ser concedida com cláusula de usufruto ao doador ou terceira pessoa por este indicada. Nessa hipótese, aquele que recebeu o imóvel como herança pode usar os recursos da conta do FGTS.

j) Quem comprou imóvel mediante utilização dos recursos da conta do FGTS, e, após o divórcio, registrou aquele para o ex-cônjuge, pode movimentar a conta do FGTS para adquirir novo bem: se o comprador que utilizou os recursos da conta do FGTS, quando casado, posteriormente, vier a se separar por qualquer motivo, deixando o imóvel para o antigo cônjuge, poderá utilizar novamente os recursos do fundo para comprar outro imóvel, devendo apenas observar as regras legais de impedimento.

k) Não existe limitação para a utilização dos recursos da conta do FGTS: os recursos da conta do FGTS podem ser movimentados quantas vezes forem necessárias ao titular, devendo apenas observar as regras de impedimento existentes na Lei.

l) Se houver mudança no teto do valor para uso dos recursos do FGTS, a alteração não atinge antigos contratos e quem financiou fora do sistema do SFH: quem adquiriu imóvel mediante financiamento imobiliário fora dos limites de avaliação (SFH) atualmente existentes deve ficar ciente de que, se houver modificação do teto, essa alteração não atingirá os contratos antigos, ou seja, a modificação do valor do teto somente é válida para os novos contratos. Mesmo quem vier a utilizar a portabilidade do financiamento de um banco para outro também não poderá utilizar os recursos da conta do FGTS para amortizar as parcelas do financiamento já contraído.

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Referência

Fonte: Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)

www.mercadanteadvocacia.com