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Responsabilidade pelas despesas de condomínio nos casos de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel não registrado

Responsabilidade pelas despesas de condomínio nos casos de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel não registrado

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O STJ decidiu que, havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador.

Foi decidido pelo Superior Tribunal de Justiça que, havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. (Tese julgada sob o rito do art. 543-C do CPC/73 - TEMA 886) Jurisprudência em Teses – Edição nº 107

Essa orientação consta do seguinte julgado:

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015)

Tema Repetitivo 886:

a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

Tema Repetitivo 949:

Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edifício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança da taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.

Inadimplemento das obrigações

De acordo com o art. 389 do Código Civil, não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, além dos honorários advocatícios.

O art. 390 do Código Civil, em complemento, assenta que, nas obrigações negativas o devedor é havido por inadimplente desde o dia em que executou o ato de que se devia abster.

Mora

No que diz respeito à mora, o art. 394 do Código Civil reconhece que o devedor incorrerá em mora quando não efetuar o pagamento devido. O credor, por outro lado, incorrerá em mora quando não quiser receber o pagamento no tempo, lugar e na forma prevista.

Nessa perspectiva, o art. 395 do Código Civil prevê que o devedor responde por todos os prejuízos causados pela mora, além dos juros, atualização dos valores monetários e honorários advocatícios.

Juros Legais

Não havendo ajuste sobre os juros moratórios, ou nos casos de determinação legal, conforme previsão do art. 406 do Código Civil, eles serão fixados de acordo com a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional.

O art. 407 do Código Civil também assinala que independentemente da alegação de prejuízo, o devedor deverá pagar os correspondentes juros de mora.

Cláusula penal

A cláusula penal está tratada nos artigos 408 e seguintes do Código Civil.

Conforme assinala o art. 408, se o devedor deixar, ao menos culposamente, incorrer em mora ou deixar de cumprir a obrigação, incorrerá na cláusula penal.[1]

Quanto ao momento, a cláusula penal pode ser convencionada com a obrigação ou em ato posterior.[2]

Com relação ao conteúdo, nos termos do art. 409 do Código Civil, a cláusula penal pode ser vinculada à inexecução completa da obrigação, à mora ou a alguma outra cláusula especial.

Segundo o art. 410 do Código Civil, se a cláusula penal for prevista para incidir no caso do inadimplemento total da obrigação, o credor terá direito de optar por ela. 

No caso de previsão de cláusula penal para incidir nas hipóteses de mora ou de alguma outra cláusula especial, o credor poderá exigir a satisfação da obrigação juntamente com o pagamento da multa.

A propósito dos limites de valores, o art. 412 do Código Civil estipula que o valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o valor da obrigação principal a que estiver relacionada.

O legislador também contemplou a possibilidade de redução judicial da cláusula penal. Nesse sentido, o art. 413 do Código Civil realça que se a obrigação principal for parcialmente cumprida o juiz deverá reduzir equitativamente o valor da cláusula penal.[3] Da mesma maneira, a redução deverá ser implementada sempre que o valor da pena for excessivo, considerando a natureza e a finalidade do negócio jurídico correspondente.

É possível que a cláusula penal esteja relacionada a uma obrigação indivisível. Nesses casos, de acordo com as orientações do art. 414 do Código Civil, ainda que apenas um dos devedores seja responsável pelo inadimplemento, todos incorrerão na pena. Contudo, o legislador faz a ressalva de que nesses casos só se poderá demandar integralmente do culpado, respondendo os demais pela correspondente quota. Sem prejuízo dessa regra, os devedores responsabilizados que não concorreram para o inadimplemento poderão exercer direito de regresso em face do culpado.

Se a cláusula, por outro lado, estiver vinculada à obrigação de natureza divisível, segundo o contido no art. 415 do Código Civil, somente o devedor responsável pelo inadimplemento deverá responder por ele.

É relevante pontuar, ainda, que a exigência do pagamento dos valores correspondentes à cláusula penal dispensa a alegação e prova de prejuízo, nos termos do art. 416 do Código Civil. De outro passo, mesmo que o prejuízo exceda o valor da cláusula penal, não pode o credor exigir indenização suplementar se assim não foi convencionado. Caso tenha havido ajuste nesse sentido, o valor da cláusula penal será considerado como o mínimo do valor de indenização, competindo ao credor provar o prejuízo excedente.

Direitos reais

Os direitos reais estão elencados no art. 1.225 do Código Civil.[4]

São direitos reais: i) a propriedade;[5] ii) a superfície; iii) as servidões; iv) o usufruto; v) o uso; vi) a habitação; vii) o direito do promitente comprador do imóvel; viii) o penhor; ix) a hipoteca; x) a anticrese. xi) a concessão de uso especial para fins de moradia; xii) a concessão de direito real de uso; e xiii) a laje.

Segundo o art. 1.226 do Código Civil, os direitos reais sobre coisas móveis, quando constituídos ou transmitidos por atos entre vivos, são adquiridos por tradição.

Salvo exceção expressa, nos termos do art. 1.227 do Código Civil, os direitos reais sobre imóveis, constituídos ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos.[6]

A propriedade também pode ser adquirida por usucapião.[7]

Contrato preliminar

As classificações dos contratos são realizadas de acordo com inúmeros critérios. [8]

Quanto à (im)permanência temporal, o contrato pode ser classificado como contrato preliminar ou contrato definitivo.

O contrato preliminar, também denominado de pactum em contrahendo, é um pré-contrato, antecedente à realização de outro contrato posterior.  O compromisso de compra e venda é um exemplo de contratos dessa natureza. A disciplina dessa matéria pode ser encontrada nos artigos 462 e 466 do Código Civil.

Com exceção da forma, o contrato preliminar deve conter todos os requisitos essenciais do contrato principal subsequente.

Além disso, desde que do contrato preliminar não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do contrato definitivo.

Já o contrato definitivo é aquele que não está vinculado a outro contrato subsequente.

Ainda com relação ao contrato preliminar, de acordo com o art. 464 do Código Civil, caso a natureza da obrigação permita, o interessado poderá pretender judicialmente a suprimento da vontade do contratante inadimplente para conferir caráter definitivo ao contrato preliminar.

O art. 465 do Código Civil, por seu lado, assinala que caso o estipulante não dê execução ao contrato preliminar, poderá a outra parte considerá-lo desfeito e requerer indenização por eventuais perdas e danos.

Outra questão relevante ligada à temática é a de que todos os contratantes têm o dever de atuar de maneira razoável para com os demais.  O art. 466 do Código Civil, por exemplo, prevê que se promessa de contrato for unilateral, o credor, sob pena de ficar a mesma sem efeito, deverá manifestar-se no prazo nela previsto, ou, inexistindo este, no que lhe for razoavelmente assinado pelo devedor.

Formação dos contratos

A formação do contrato, basicamente disciplinada nos artigos 427 a 435 do Código Civil, se desdobra em quatro fases: i) fase preliminar, ou de negociação prévia; ii) fase de propositura, ou fase de propostas (policitação ou oblação); iii) fase de constituição do contrato preliminar; e iv) fase de constituição e conclusão do contrato definitivo.

Direito real de aquisição do promitente comprador

O promitente comprador, nos termos dos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, pode obter o direito real à aquisição do imóvel, caso realize uma promessa de compra e venda sem possibilidade de arrependimento.[9]

Para esse propósito, a promessa de compra e venda pode ser concretizada por instrumento público ou particular, devidamente registrado no correspondente Cartório de Registro de Imóveis.[10]

O enunciado nº 435 das Jornadas de Direito Civil do CJF prevê que “o contrato de promessa de permuta de bens imóveis é título passível de registro na matrícula imobiliária.”

Além disso, o promitente comprador titular do mencionado direito real poderá exigir a outorga da escritura definitiva de compra e venda do imóvel.[11]

Nesse passo, de acordo com o enunciado nº 87 das Jornadas de Direito Civil do CJF “também se considera título translativo, para fins do art. 1.245 do novo Código Civil, a promessa de compra e venda devidamente quitada.

Considerando essas premissas, o promitente vendedor, ou terceiros cessionários do direito, estará obrigado a outorgar a escritura definitiva. Caso o promitente vendedor ou o terceiro não o façam, o promitente comprador poderá requerer a adjudicação do bem.[12]

Segundo o enunciado nº 95 das Jornadas de Direito Civil do CJF “o direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ).”

Outros sujeitos vinculados às obrigações cuja execução se fundamenta

Em algumas hipóteses, além exequente e executado, existem outros sujeitos direta ou indiretamente ligados às obrigações que servem de fundamento à execução.

São pessoas que, mesmo indiretamente, sofrem ou podem sofrer os efeitos dos atos expropriatórios decorrentes da execução.

Nesses casos, portanto, é necessário que o exequente tome providências para levar o conhecimento da execução aos referidos sujeitos, sob pena de ineficácia da alienação ou oneração.[13]

Nessa perspectiva, quando a penhora recair sobre bens gravados por penhor, hipoteca, anticrese ou alienação fiduciária, deve o exequente requerer a intimação do credor pignoratício, hipotecário, anticrético ou fiduciário.

Da mesma forma, sempre que a penhora recair sobre bem gravado por usufruto, uso ou habitação, deverá ser providenciada a intimação dos titulares desses direitos.

Na mesma situação está o promitente comprador, que deverá ser intimado sempre que penhora recair sobre bem em relação ao qual haja promessa de compra e venda. Esta obrigação, é claro, só será indispensável se a promessa de compra e venda estiver registrada.

Nessa lógica, caso a penhora recaia sobre direito aquisitivo derivado de promessa de compra e venda registrada, o promitente vendedor também deverá ser intimado.

Seguindo o mesmo raciocínio, nos casos em que a penhora recair sobre imóvel submetido ao regime do direito de superfície, enfiteuse ou concessão (de uso especial para fins de moradia ou concessão de direito real de uso), o superficiário, enfiteuta ou concessionário, deverão ser intimados para ciência da execução.

Igualmente, quando houver penhora de quota social ou de ação de sociedade anônima fechada, deverá ser determinada a intimação da sociedade empresária.

Ainda sobre a ciência de terceiros eventualmente submetidos aos efeitos da execução, a Lei nº 13.465, de 2017 alterou o CPC para prever a necessidade de intimação do titular da construção-base ou mesmo do titular de lajes anteriores, sempre que a penhora recair sobre o direito real de laje. Naturalmente, também há previsão expressa da necessidade de intimação do titular das lajes, quanto a penhora recair sobre construção-base.

Em todos os casos apresentados, nos termos do artigo 804 do NCPC, a ausência de ciência das pretensões executivas implicará ineficácia das alienações ou gravames em relação aos terceiros mencionados, que estiverem direta ou indiretamente ligados aos aludidos bens.

Expropriação de bens por adjudicação

O exequente e alguns interessados poderão adquirir os bens penhorados pela adjudicação, desde que não ofereçam em pagamento quantia inferior a indicada na avaliação.

O executado será informado do pedido de adjudicação através de intimação do seu advogado constituído nos autos. Caso não esteja representado por advogado, o executado será intimado por carta.

Pela obrigatoriedade de manter a atualidade dos dados do processo, será considerada realizada a intimação do executado que for dirigida ao endereço constante dos autos.

No caso de adjudicação de bens com valores diversos ao do crédito executado será preciso verificar se haverá saldo a ser pago pelo exequente ou pelo executado.

Caso o valor da quantia executada seja inferior ao valor dos bens que serão adjudicados, o adjudicante depositará de imediato em favor do executado a diferença apurada.

Se o valor executado for superior ao valor dos bens adjudicados, a execução seguirá seu curso pelo saldo.

Além do exequente, poderão requerer a adjudicação dos bens as seguintes pessoas:

a) os credores concorrentes que tenham penhorado o mesmo bem;

b) o cônjuge ou companheiro;

c) os descendentes ou ascendentes do executado;

d) o coproprietário de bem indivisível do qual tenha sido penhorada fração ideal;

e) titular de direito de usufruto, uso, habitação, enfiteuse, direito de superfície, concessão de uso especial para fins de moradia ou concessão de direito real de uso, quando a penhora recair sobre bem gravado com tais direitos reais;

f) o proprietário do terreno submetido ao regime de direito de superfície, enfiteuse, concessão de uso especial para fins de moradia ou concessão de direito real de uso, quando a penhora recair sobre tais direitos reais;

g) o credor pignoratício, hipotecário, anticrético, fiduciário ou com penhora anteriormente averbada, quando a penhora recair sobre bens com tais gravames, caso não seja o credor, de qualquer modo, parte na execução;

h) o promitente comprador, quando a penhora recair sobre bem em relação ao qual haja promessa de compra e venda registrada;

i) o promitente vendedor, quando a penhora recair sobre direito aquisitivo derivado de promessa de compra e venda registrada;

j) a União, o Estado e o Município, no caso de alienação de bem tombado.

Caso haja mais de um interessado na adjudicação do bem, deverá haver licitação entre eles.

No entanto, em condições de igualdade, o cônjuge, o companheiro, o descendente ou o ascendente, nessa ordem, terão preferência.

Também haverá preferência dos sócios para aquisição de quotas sociais ou ações de sociedades anônimas fechadas quando a penhora for realizada em favor de terceiro que não seja sócio da sociedade.

Decorridos 5 (cinco) dias, contados da última deliberação acerca da adjudicação, o juiz determinará a lavratura do respectivo auto.

A partir da lavratura do auto, assinado por todos os envolvidos, a adjudicação será considerada perfeita e acabada.

Em seguida serão expedidas as cartas de adjudicação, acompanhadas de mandado de imissão na posse, se disser respeito a bem imóvel, ou ordem de entrega, caso se trate da adjudicação de bem móvel.

Da carta de adjudicação deverá conter a descrição do bem imóvel, com remissão expressa à sua matrícula e registros, além da cópia do auto de adjudicação da prova de quitação do imposto de transmissão de bens inter vivos.

Se a penhora tiver recaído sobre bem gravado com hipoteca, o executado poderá exercer o direito de remição até a assinatura do auto de adjudicação. Para tanto, deverá oferecer pelo menos valor correspondente ao do maior lance oferecido. Quando houver falência ou insolvência do devedor hipotecário, o direito de remição poderá ser exercido pela massa ou pelos credores em concurso; nesse caso, porém, o exequente será obrigado a aceitar o preço da avaliação do imóvel, mesmo que tenha havido lance maior por terceiros.       


Referências

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SOUZA, Luiz Sérgio Fernandes. Abuso do direito. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Teoria Geral e Filosofia do Direito. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga, André Luiz Freire (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.

VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais, v. 5. São Paulo: Atlas, 2009.


notas

[1] “A Lei 8.666/1993 (Lei Geral de Licitações e Contratações Públicas) deve, portanto, ser interpretada e aplicada “inteligentemente”, no sentido de que uma multa porventura imposta a contratado com a deliberada intenção de fazer as vezes de reparação de dano (a qualquer título) reclama prova deste para sua validade-exigibilidade. Mais ainda, como a previsão da multa assume a feição de cláusula penal, também é preciso atender aos reclamos dos arts. 408 a 416 do CC, quando for o caso.” FERREIRA, Daniel. Infrações e sanções administrativas. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Direito Administrativo e Constitucional. Vidal Serrano Nunes Jr., Maurício Zockun, Carolina Zancaner Zockun, André Luiz Freire (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/107/edicao-1/infracoes-e-sancoes-administrativas

[2] “Segundo o art. 322, caput, o pedido há de ser certo, englobando, porém, os juros legais e a correção monetária, incluindo, ainda, os encargos da sucumbência (art. 322, § 1º). Cabem honorários sucumbenciais no cumprimento da sentença (art. 85, § 1º), salvo se o executado, no prazo de 15 (quinze) dias, cumprir a obrigação no todo ou em parte (art. 523, § 1.°). O valor dos honorários é prefixado em 10% (dez por cento), incidindo sobre o valor da dívida, no todo ou em parte, inexistindo o já referido pagamento integral (art. 523, § 2°). A interpretação do pedido acrescenta o art. 322, § 2º, compreenderá o conjunto da postulação (v.g., o exequente referiu a cláusula penal, ao descrever o crédito, mas a ela não se referiu no tópico específico da petição inicial) e o princípio da boa-fé (art. 5º). Por exemplo, a alusão genérica a encargos legais não ensejará o acréscimo de acessório não especificado no demonstrativo de cálculo.” ASSIS, Araken de. Cumprimento da sentença. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/196/edicao-1/cumprimento-da-sentenca

[3] “A cláusula penal compensatória pactuada para incidir em caso de rescisão antecipada do contrato não está, logicamente, incluída dentre as disposições contratuais que gozam de ampla liberdade nos contratos de locação de espaço em shopping center, principalmente porque esse tipo de cominação é preceito de ordem pública, existindo expressa previsão normativa de que a “penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio” (CC, art. 413). Ao dispor que o juiz deve reduzir equitativamente a penalidade, o Legislador explicitou que a norma é de natureza cogente e que os contratantes não podem afastá-la por ato consensual. Disposição contratual que concede ao locador, por todo o tempo de vigência da locação ainda restante, metade dos aluguéis que receberia se o locatário estivesse ocupando o imóvel, sem, contudo, que o inquilino tenha uso e fruição do bem, é manifestamente abusiva e ofende aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade”. PERES, Tatiana Bonatti. Shopping center. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Direito Comercial. Fábio Ulhoa Coelho, Marcus Elidius Michelli de Almeida (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/235/edicao-1/shopping-center

[4] “Classificam-se os direitos reais em direitos sobre a própria coisa e direitos sobre a coisa alheia. A propriedade e o direito real em garantia são direitos sore a própria coisa. Os demais são direitos reais sobre a coisa alheia.”  COELHO, Fabio Ulhôa. Curso de Direito Civil, v. 4. São Paulo: Saraiva, 2009, p. 11.

[5] “Se há propriedade da coisa mas corresponde a duas ou mais pessoas em comum, trata-se de comunidade por quotas, ou de comunidade de mão comum, e na dúvida presume-se por quotas iguais. À propriedade por quotas é que se chama compropriedade, ou, se o direito é de domínio, condomínio. Cada proprietário tem a sua quota. Se a aquisição dos frutos só se dá com a separação, o comproprietário nesse momento adquire a compropriedade dos frutos. Na comunhão de propriedade em mão comum, não há compropriedade propriamente dita, porque há algo de mais intimizante da comunhão, tal como acontece com a comunhão matrimonial de bens e a da herança. Um dos efeitos diferenciadores em relação à compropriedade está em que o ad. 623, III, de regra não é invocável.” MIRANDA, Pontes de. Tratado de Direito Privado. Parte Especial. Tomo XII: Direito das Coisas. Condomínio. Terras Devolutas. São Paulo: RT, 2012, p. 65.

[6] “O direito brasileiro adota os princípios do sistema romano, pelo qual a aquisição da propriedade se efetiva mediante um título de aquisição, que é a causa da aquisição, e outro ato, que é o modo de aquisição. Exemplifica-se: o contrato de compra e venda, que é o título de aquisição, expressa apenas a obrigação de transferir a propriedade da coisa, mas a efetiva transferência só se opera pela tradição, isto é, pela entrega da coisa, que é o modo de aquisição.” CHALHUB, Melhim Namem. Direitos Reais [livro eletrônico]. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014.

[7] “Em caso de condomínio tradicional sobre determinado imóvel, pode cada condômino, independentemente da autorização dos demais, ingressar com ação de usucapião sobre sua parte certa e determinada. Obtempera-se, porém, como asseverado por Francisco Eduardo Loureiro, seja imperioso evitar a fraude à lei, evitando-se a usucapião como sucedâneo de parcelamentos ilegais. Aliás, a usucapião não pode nem merecer acolhida, em nenhuma hipótese de fraude à lei.” MELLO, Henrique Ferraz de. Ação de usucapião. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/173/edicao-1/acao-de-usucapiao

[8] Para Marcia Carla Pereira Ribeiro,“Os contratos também podem ser classificados quanto ao ramo jurídico de regência, possibilidade que leva em conta a qualidade dos sujeitos envolvidos na contratação e podem ser divididos em (i) administrativo, neste contrato uma das partes será a pessoa jurídica de  direito público, com a primazia, portanto, do interesse público, o de (ii) de trabalho, caracterizado quando houver entre duas pessoas privadas a relação de prestação de serviços pessoais, subordinados, não eventuais e mediante remuneração, (iii) consumo, são os contratos realizados entre consumidor e fornecedor, nos moldes definidos pelos arts. 3º e 5º do Código de Defesa do Consumidor, (iv) comercial ou empresarial, será o contrato em que as duas partes são empresários, e finalmente, o contrato (v) civil, é o pacto firmado em que nenhum dos contratantes é pessoa jurídica de direito público, empregado, consumidor ou empresário.[...] A mencionada autora ainda apresenta os seguintes critérios de classificação dos contratos:  (i) extensão atribuída à autonomia privada quando da elaboração do contrato; (ii) natureza das obrigações que instrumentalizam; (iii) extensão de suas externalidades; (iv) natureza da vinculação estabelecida entre os participantes. Com relação à natureza da obrigação que instrumentalizam, os contratos podem ser agrupados em contratos de subordinação e os empresariais. Esta classificação destaca a especificidade da condição do sujeito e a necessidade, valorada pelo legislador ou pelo intérprete, de oferecimento de um tratamento diferenciado em relação à disciplina geral dos contratos. São os contratos entre consumidor e fornecedor; entre empregador e empregado; entre empresários e não-empresário; e, entre empresários. A eventual fragilidade de uma das partes é uma decorrência das transformações econômicas, concentração de poder econômico, facilitação da comunicação e acessibilidade aos bens e produtos ou decorre do seu caráter alimentar. Os contratos de subordinação incluem os contratos associados à relação de consumo e o contrato de trabalho. A disciplina específica em tais contratos interfere de forma fundamental no estabelecimento do seu conteúdo inicial, assim como na interpretação a que ficam sujeitos. É o caso, por exemplo, no Direito brasileiro, na disciplina do consumidor, da teoria da imprevisão que é tratada de forma diferente daquela do Direito comum, dissociada da comprovação da onerosidade excessiva.  No aspecto das externalidades – efeitos que não foram internalizados pelas partes nos custos – há contratos nos quais as externalidades são ponderáveis e devem ser consideradas na tarefa de sua interpretação e outros em que deverão ser desconsideradas, ou porque inexistentes ou porque desprezíveis. Nos contratos de externalidades não-significativas, podem ser mais facilmente reconhecidas as hipóteses de invocação de imprevisão, onerosidade excessiva e boa-fé objetiva - se diante de uma hipótese que relativize os efeitos socialmente reconhecidos à sua utilização. O princípio da função social do contrato, por outro lado, terá pouco espaço de aplicação, quando a legitimidade de sua invocação for considerada restrita à existência de efeitos extra-partes do contrato. O último critério apresentado nesta classificação agrupa os contratos nas categorias de contratos associativos, contratos bilaterais e contratos unilaterais. No contrato unilateral, já em sua formação, são geradas obrigações para apenas uma das partes. No contrato bilateral, as prestações são recíprocas. A distinção não está no número de partes, mas no vínculo estabelecido em relação aos deveres impostos e em seu conteúdo. Contratos associativos são correntemente ligados à prática empresarial, como o contrato de sociedade, de parceria ou de joint venture, de consórcio ou de formação de grupo, costumam operar com mais do que duas partes e tem estreita relação com o exercício da atividade da empresa e suas consequências.” RIBEIRO, Marcia Carla Pereira. Contratos empresariais. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Direito Comercial. Fábio Ulhoa Coelho, Marcus Elidius Michelli de Almeida (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/252/edicao-1/contratos-empresariais

[9] “ Das ações desconstitutivas, a exemplo da resolução do contrato por inadimplemento (art. 475 do CC), surgirá a chamada relação jurídica de liquidação (Legalschuldverhältnis), porque, além da liberação dos figurantes, em geral há necessidade de restituição ao estado anterior, mediante prestações recíprocas (v.g., resolvida a promessa de compra e venda, por inadimplemento imputável ao adquirente, o vendedor A restituirá o preço e o comprador B a posse do imóvel).” ASSIS, Araken de. Cumprimento da sentença. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/196/edicao-1/cumprimento-da-sentenca

[10] “De acordo com o art. 1.417 do CC, para a constituição do direito real em favor do promitente comprador, direito real à aquisição, a promessa de compra e venda deve ostentar três pressupostos fundamentais. O primeiro pressuposto é a materialização da vontade dos contratantes em documento escrito, que pode ser instrumento público ou particular. Não há necessidade de instrumento público para constituição do direito real à aquisição do imóvel em favor do promitente comprador. Basta o instrumento particular. Entretanto, é necessário que a vontade seja materializada em documento escrito. O segundo pressuposto para a constituição deste direito real é a ausência de cláusula de arrependimento. No contrato preliminar, promessa de compra e venda, celebrada por instrumento público ou privado, os interessados não podem pactuar o direito potestativo de desfazer o negócio jurídico ou se arrepender. O direito de arrependimento é a cláusula que confere aos parceiros a possibilidade de denunciar o contrato. A cláusula de arrependimento, ao teor do disposto no art. 1.417 do CC, retira a natureza real da promessa de compra e venda. No silêncio, não há possibilidade de arrependimento unilateral. O terceiro e principal pressuposto para a formalização do direito real à aquisição em favor do promitente comprador é o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis. Assim, presentes os pressupostos retromencionados, adquire o promitente comprador direito real á aquisição do imóvel.” CARNACCHIONI, Daniel Eduardo. Curso de Direito Civil [livro eletrônico]: Direitos reais. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014.

[11] “Tem legitimidade ativa para a ação de embargos de terceiro o promissário comprador cuja promessa não se encontra ainda inscrita no registro de imóveis. É o que ademais restou assentado no verbete 84 da Súmula do STJ (É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro), que tornou prejudicado o entendimento antes externado no verbete 621 do STF (Não enseja embargos de terceiro à penhora a promessa de compra e venda não inscrita no registro de imóveis). Em plano atinente não à admissibilidade dos embargos, sim ao seu mérito, mostra-se acertada a doutrina de Humberto Theodoro Jr. no sentido de que na execução lastreada por hipoteca o direito do promissário comprador sobre o bem cede passo diante do direito real titularizado no credor hipotecário e na sequela que dele decorre. Por isso, a Súmula 84 não teria aplicação nesses casos.” MAZZEI, Rodrigo, GONÇALVES, Tiago Figueiredo. Embargo de terceiro. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/181/edicao-1/embargo-de-terceiro 

[12] “A ação reivindicatória é a ação petitória por excelência. É direito elementar e fundamental do proprietário a sequela; ir buscar a coisa onde se encontra e em poder de quem se encontra. Deflui daí a faculdade de o proprietário recuperar a coisa.”  VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais, v. 5. São Paulo: Atlas, 2009, p. 225.

[13] “O art. 799 arrola as seguintes pessoas como destinatárias da intimação por um dos meios legalmente admissíveis, avultando, no caso das empresas públicas e privadas, a preferência do meio eletrônico (art. 246, § 1º), a saber: (a) o titular de direito real de garantia, ou seja, o credor pignoratício, hipotecário, anticrético ou fiduciário (inciso I); (b) o titular de direito de usufruto, de uso ou de habitação (inciso II); (c) o promitente comprador, havendo promessa de compra e venda registrada (inciso III); (d) o promitente vendedor, recaindo a penhora sobre os direitos de promessa de compra e venda registrada (inciso IV); (e) o superficiário, o enfiteuta, o concessionário, em caso de direito de superfície, enfiteuse, concessão de uso especial para moradia e concessão de uso, quando a penhora recair sobre imóvel gravado (inciso V); (f) o proprietário de terreno com regime de direito de superfície, enfiteuse, concessão de uso especial para moradia e concessão de uso, recaindo a penhora sobre imóvel gravado com tais direitos (inciso VI); (g) a sociedade, recaindo a penhora sobre quota social ou ação de sociedade anônima de capital fechado (inciso VII). O art. 889, II, alude, ainda, ao coproprietário do bem indivisível e o art. 889, V, ao credor comum que averbou constrição. Este último não é titular de direito real, segundo a interpretação prevalecente da preferência conferida pela penhora, mas tem direito de participar do concurso especial de credores.” ASSIS, Araken de. Cumprimento da sentença. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/196/edicao-1/cumprimento-da-sentenca


Autor

  • Antonio Evangelista de Souza Netto

    Juiz de Direito de Entrância Final do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná. Pós-doutorando em Direito pela Universidade de Salamanca - Espanha. Pós-doutorando em Direito pela Universitá degli Studi di Messina - Itália. Doutor em Filosofia do Direito pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo - PUC/SP (2014). Mestre em Direito Empresarial pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo - PUC/SP (2008). Coordenador do Núcleo de EAD da Escola da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná - EMAP. Professor da Escola Nacional de Formação e Aperfeiçoamento de Magistrados - ENFAM. Professor da Escola da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo - EMES. Professor da Escola da Magistratura do TJ/PR - EMAP.

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Como citar este texto (NBR 6023:2018 ABNT)

SOUZA NETTO, Antonio Evangelista de. Responsabilidade pelas despesas de condomínio nos casos de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel não registrado. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 25, n. 6059, 2 fev. 2020. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/79246. Acesso em: 2 jun. 2020.