III. LIMITAÇÃO AO DIREITO DE PROPRIEDADE NA LEGISLAÇÃO ESPECIAL
III.1. LEI DO PARCELAMENTO DO SOLO URBANO
Tendo em vista a proliferação de loteamentos clandestinos e irregulares, que geravam moradias desprovidas de quaisquer condições mínimas de habitabilidade, foi editada a Lei e causavam uma série de prejuízos a compradores de boa-fé, que se viam impedidos de obter a escritura definitiva bem como o desdobro do imposto individual da municipalidade, foi editada a Lei 6.766/79. Aludida Lei veio a estabelecer uma série de restrições à propriedade e condições rígidas para a realização do loteamento.
Nesse sentido, previu impedimentos relativos ao parcelamento do solo urbano no que se refere à área de localização, visando a segurança dos moradores e a preservação ambiental. Por exemplo, vedou o parcelamento em terrenos alagadiços e sujeitos á inundação. Além disso, como condição para o loteamento, estipulou uma série de exigências no que se refere ao estabelecimento de uma infraestrutura adequada para a moradia. Nesse sentido, pode-se afirmar que a Lei condiciona o loteamento ao prévio atendimento de exigências de interesse público[xxii].
III.2. LEI DO INQUILINATO
De acordo com a Lei 8.245/91, o locador que tiver o contrato de locação averbado junto à matrícula do imóvel, pelo menos 30 dias antes da alienação, tem direito de preferência na aquisição do imóvel locado. Além disso, o artigo 51 da mesma Lei possibilita a ação renovatória em caso de locação comercial, pela qual o locador pode renovar, observados os pressupostos legais, indefinidamente, o contrato de locação, mesmo conta a vontade do proprietário. Por fim, a denúncia vazia, nas locações residenciais, somente pode ser efetuada segundo os termos dos artigos 46 e 78. Conforme se observa, o legislador estabeleceu dificuldades para a retomada do imóvel residencial com intuito de evitar problemas de ordem social no que se refere à moradia[xxiii].
III.3. ESTATUTO DA TERRA
O Estatuto da Terra, Lei 4.504/64, estabelece limitações quanto à possibilidade de divisão do bem imóvel rural. Determina que não é divisível o imóvel rural em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural.
III.4. LEI DE FALÊNCIAS
De acordo com a Lei 11.101/95, artigo 66, “Após a distribuição do pedido de recuperação judicial, o devedor não poderá alienar ou onerar bens ou direitos de seu ativo permanente, salvo evidente utilidade reconhecida pelo juiz, depois de ouvido o Comitê, com exceção daqueles previamente relacionados no plano de recuperação judicial.”.
III.4. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA
Segundo a Lei 10.931/04, para o financiamento de bens móveis, transfere-se ao credor a propriedade resolúvel e a posse indireta da coisa alienada. Somente após a liquidação da dívida, o possuidor direto torna-se proprietário. A alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel foi regulamentada, por sua vez, pela Lei 9.514, que criou o Sistema Financeiro Imobiliário. Dessa maneira, agilizou-se a retomada do imóvel em caso de inadimplência do devedor.
III.3. LIMITAÇÕES AMBIENTAIS
Atualmente, existem diversas normas destinadas à preservação do meio ambiente. Muitas apresentam uma série de limitações ao direito de propriedade. Entre elas, pode-se citar o novo Código Florestal, Lei 12.651/12, que determina áreas de preservação permanente, cuja vegetação nativa não pode ser degradada pelo proprietário. Estabelece, ainda, a reserva legal, ou seja, área localizada no interior de uma propriedade ou posse rural, com a função de assegurar o uso econômico de modo sustentável dos recursos naturais do imóvel rural, auxiliar a conservação e a reabilitação dos processos ecológicos e promover a conservação da biodiversidade, bem como o abrigo e proteção de fauna silvestre e flora nativas.Trata-se de limitações de natureza real, ou seja, ligadas ao bem e não ao proprietário.
IV. LIMITAÇÕES ADMINISTRATIVAS
Tendo em vista o interesse da coletividade, e fazendo uso do poder de polícia e do regime jurídico de direito público, derrogatório e exorbitante do direito comum, a Administração Pública pode determinar restrições ao direito de propriedade do particular. Atualmente, no direito brasileiro, existem as seguintes modalidades de restrição: limitações administrativas, ocupação temporária, requisição de imóveis, tombamento, servidão administrativa, desapropriação, requisição de bens móveis e fungíveis, edificação e parcelamento compulsório.
A limitação administrativa é modalidade de restrição da propriedade pela qual o Poder Público estipula obrigações de caráter geral a proprietários indeterminados em benefício do interesse geral. A ocupação temporária e a requisição de imóveis obrigam o proprietário a suportar a utilização temporária do imóvel pela Administração Publica para realização de obras ou serviços de interesse coletivo. O tombamento, conforme já aludido, afeta o caráter absoluto da propriedade, uma vez que é imposta uma série de restrições para o seu exercício, incidindo sobre imóvel determinado. A servidão administrativa acarreta a instituição de direito real sobre o bem particular, que deve suportar ônus parcial sobre seu imóvel em prol de um serviço público ou bem público afetado. A desapropriação e a requisição de bens móveis e fungíveis implica a transferência compulsória da propriedade para o Poder Público, com a finalidade de satisfazer interesse público. Por fim, a edificação e o parcelamento compulsório são impostos ao proprietário que não utiliza adequadamente o seu bem imóvel[xxiv].
CONCLUSÃO
Verifica-se, portanto, que, atualmente, está superada a concepção da propriedade como direito absoluto e inflexível, emergida no Estado Liberal. Naquele contexto, havia intensa preocupação em preservar direitos individuais recém conquistados, como a liberdade, a igualdade e a própria propriedade. Buscava-se o completo afastamento da ingerência estatal na vida dos particulares. Hoje, os tempos são outros, a sociedade é outra. Vive-se na era do Estado Democrático de Direito, no qual a intromissão do Estado é, em diversas hipóteses, tolerada e, em outras, é, inclusive, necessária.
Portanto, ao final, é possível concluir que as limitações ao direito de propriedade constituem, na verdade, um mecanismo para que este direito seja exercido de modo a não prejudicar direitos de outros indivíduos, como se verifica nas limitações relativas ais direitos de vizinhança. Mas, não apenas isto. Estas limitações são, ainda, instrumentos eficazes para que o direito de propriedade seja exercido de maneira a gerar benefícios para toda a sociedade, ao exemplo das limitações referentes ao direito do meio ambiente.
Notas
[i] MALUF, Carlos Alberto Dabus. Limitações ao Direito de Propriedade. 2 ed. São Paulo: revista dos Tribunais. s.d. p. 62.
[ii] MALUF, Carlos Alberto Dabus. Limitações ao direito de propriedade. Aula Magna na Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo. Revista do Instituto dos Advogados de São Paulo. RIASP. Nova Série. Ano 14, N27. Jan/jun/2011. p. 28
[iii] VENOSA. Sílvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 4 ed. São Paulo: Atlas. 2004. v. 5. p. 67.
[iv] PIETRO, Maria Sylvia Zanella Di. Direito Administrativo. 22 ed. São Paulo: Atlas. 2009. p 137.
[v] Op. cit. PIETRO, Maria Sylvia Zanella Di. Direito Administrativo. p. 169.
[vi] VENOSA. Sílvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 4 ed. São Paulo: Atlas. 2004. v. 5. p. 362.
[vii] Op. cit. MALUF, Carlos Alberto Dabus. Limitações ao Direito de Propriedade. p. 63-64
[viii] Ibidem, Abud.
[ix] Op. cit. VENOSA. Sílvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 4 ed. São Paulo: Atlas. 2004. v. 5. p. 363.
[x] Op. cit. MALUF, Carlos Alberto Dabus. Limitações ao Direito de Propriedade. p. 103.
[xi] Op. cit. PIETRO, Maria Sylvia Zanella Di. Direito Administrativo. p. 148.
[xii] Op. cit. MALUF, Carlos Alberto Dabus. Limitações ao Direito de Propriedade. p. 107.
[xiii] Op. cit. MALUF, Carlos Alberto Dabus. Limitações ao Direito de Propriedade. p. 111-117.
[xiv] Op. cit. PIETRO, Maria Sylvia Zanella Di. Direito Administrativo. p. 133.
[xv] Op. cit. MALUF, Carlos Alberto Dabus. Limitações ao Direito de Propriedade. p. 120-124.
[xvi] Op. cit. MALUF, Carlos Alberto Dabus. Limitações ao Direito de Propriedade. p. 123.
[xvii] Op. cit. MALUF, Carlos Alberto Dabus. Limitações ao Direito de Propriedade. p. 170-172.
[xviii] DINIZ, Maria Helena. Código Civil anotado. São Paulo: Saraiva. 1995. p. 497.
[xix] VEIGA JÚNIOR, Didimo Agapito da. As servidões reiais. Rio de Janeiro: B. L. Garnier. 1887. p. 141.
[xx] VENOSA. Sílvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 4 ed. São Paulo: Atlas. 2004. v. 5. p. 457, 485.
[xxi] Op. cit. MALUF, Carlos Alberto Dabus. Limitações ao Direito de Propriedade. p. 150-152.
[xxii] Op. cit. MALUF, Carlos Alberto Dabus. Limitações ao Direito de Propriedade. p. 181-186.
[xxiii] Op. cit. MALUF, Carlos Alberto Dabus. Limitações ao Direito de Propriedade. p. 186-187.
[xxiv] Op. cit. PIETRO, Maria Sylvia Zanella Di. Direito Administrativo. p. 124-125.