O aluguel de ponto para fim comercial apresenta algumas peculiaridades e garantias que devem ser observadas pela locador e locatário. A Lei 8.245/91 estabelece garantias para a renovação contratual do locatário, desde que atendidos os requisitos, sem, contudo, dirimir o direito constitucional à propriedade do locador. Nesse diapasão, seguem os direitos e garantias dessa espécie de contrato.
Insta esclarecer, inicialmente, o que é a garantia de inerência na renovação de aluguel. Tal garantia se relaciona com o direito do locatário renovar, por igual prazo, o aluguel de ponto comercial, se protegendo contra atos discricionários do proprietário. Para tanto, é necessário que o locatário atenda a alguns requisitos legais, quais sejam: ser o locatário um empresário; haver contrato escrito e com tempo determinado de, no mínimo, cinco anos[1]; estar explorando mesma atividade comercial a, no mínimo, três anos contínuos. Vejamos o art. 51 da Lei 8.245/91:
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Para exercer a garantia de inerência do ponto comercial, deve-se valer, o locador, de ação renovatória, dentro do lapso temporal descrito no parágrafo 5º, art. 51 da Lei8.245/91, qual seja: entre 1 ano e 6 meses antes do término contratual. Observe-se que tal norma é um requisito temporal, se não atendido, culminará a decadência do direito.
No polo oposto, encontra-se o proprietário do imóvel, munido do direito constitucionalmente garantido de dispor da sua propriedade. Desta forma, qualquer lei que mitigue tal direito reputar-se-á inconstitucional, tendo em vista a supremacia das normas emanadas pela carta magna, frente as leis ordinárias.
Ao locador, há o direito de reaver o seu imóvel se utilizando da exceção de retomada, em que, no ensinamento de FÁBIO ULHOA COELHO[2], pode basear-se nos seguintes pontos:
- Insuficiência da proposta de renovação apresentada pelo locatário;
- Proposta melhor de terceiro, neste caso o locatário terá direito a indenização pela perda do ponto (art. 52, § 3º);
- Reforma substancial no prédio locado em que é cabível indenização caso o início das obras sejam retardados em mais de 3 meses contados da desocupação.
- Uso próprio;
- Transferência de estabelecimento empresarial existente há mais de 1 ano e titularizado por ascendente, descendente ou cônjuge.
Os Tribunais vêm decidindo assuntos relacionados ao tema em total consonância com a lei, acentuando a importância dos requisitos temporais e legais, conforme observamos nos julgados abaixo:
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO E AÇÃO DE DESPEJO – CONTRATO DE LOCAÇÃO PARA FUNCIONAMENTO DE CANTINA NO ESTABELECIMENTO DO APELADO – RENOVAÇÃO DA AVENÇA – NÃO OBEDIÊNCIA DO PRAZO ESTABELECIDO NO ART. 51, § 5º DA LEI Nº 8.245/91 – DECADÊNCIA CONFIGURADA – PROCEDÊNCIA DA AÇÃO DE DESPEJO –RECURSOS CONHECIDOS E IMPROVIDOS. - No caso concreto, a Ação Renovatória somente foi proposta em 30.01.2013, fora do prazo decadencial previsto no § 5º do artigo 51 da Lei 8.245/91, eis que estando o término do pacto contratualmente previsto para 01.02.2012, cabia à Locatária ajuizar a competente Renovatória até 01.08.2011. - Assim, encontra-se fulminado pela decadência o direito à renovação do pacto locatício, nada havendo que se infirmar na sentença objurgada que julgou improcedente a Renovatória. - Inexistindo renovação da relação locatícia e findo o prazo do contrato, é direito do Locador reaver o imóvel. (Apelação Nº 201400726590, 1ª CÂMARA CÍVEL, Tribunal de Justiça do Estado de Sergipe, OSÓRIO DE ARAÚJO RAMOS FILHO, RELATOR, Julgado em 10/02/2015)
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. CASO CONCRETO. MATÉRIA DE FATO. RETOMADA DO IMÓVEL PARA USO PRÓPRIO. POSSIBILIDADE. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E LUCROS CESSANTES. NÃO CABIMENTO. APELO DESPROVIDO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS E APELO DESPROVIDO. (Embargos de Declaração Nº 70058183856, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Vicente Barrôco de Vasconcellos, Julgado em 02/04/2014).
Diante do exposto, evidencia-se que a lei protege os interesses do locador e do locatário, sobretudo, quando a atitudes discricionárias e desproporcionais na relação contratual entre empresário e dono de imóvel. A proteção do empresário refuta-se decorrente do desenvolvimento da clientela no ponto comercial, já o proprietário, socorre-se à lei para garantir o seu direito a propriedade.
[1] Súmula 482 STF: O locatário, que não fôr sucessor ou cessionário do que o precedeu na locação, não pode somar os prazos concedidos a este, para pedir a renovação do contrato, nos termos do Decreto nº 24.150.
[2] COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Comercial – VOL 1 – 10º edição. São Paulo: Saraiva, 2006