É muito comum, nas relações de compra e venda de imóvel ainda na planta, o comprador não gozar do valor total do imóvel.
Como a construção do empreendimento se dá ao longo do tempo, comprador e vendedor formulam umcontrato, chamado de Contrato de Promessa de Compra e Venda, passando as partes deste contrato a figurarem comopromitente ou compromissário-vendedor e promitente ou compromissário-comprador, até a quitação integral das parcelas e a entrega do imóvel finalizado.
Como estamos diante de uma mera promessa, entende-se que aquele contrato é um contrato preliminar, servindo-se de objeto para, mais adiante, ser convalidado em Contrato Definitivo de Compra e Venda.
Portanto, inicialmente, devemos entender que este Contrato de Promessa de Compra e Venda, cuja relação é regulada e abraçada pelo Código Civil e pelo Código de Processo Civil, serve para conferir garantias às partes até o encerramento das parcelas e entrega do imóvel, ora objeto do contrato.
Importante ressaltar que o Código Civil, em seu art. 1.417, realça a necessidade daquele Contrato de Promessa de Compra e Venda ser levado à registro no Cartório de Registro de Imóveis onde o empreendimento está matriculado, a fim de conferir, formalmente, todas as garantias das partes envolvidas. Isto porque, com esse registro, torna-se de conhecimento público, podendo ser opostos à atos de terceiros, pois é público e notório que aquele imóvel já pertence a uma pessoa, ora compromissário ou promitente-comprador.
Todavia, sabemos que nem todas as pessoas são diligentes e cuidadosas, razão pela qual pode o Contrato de Promessa de Compra e Venda não ser levado à registro. Diante dessas situações, diversos compromissários/promitentes-compradores foram prejudicados pelo não registro do contrato que, até o Superior Tribunal de Justiça (STJ) se pronunciar acerca desse tema, seguia-se o que o art. 1.417, do Código Civil de 2002, dizia.
Sem mais delongas, para evitar que os compromissários/promitentes-compradores fossem prejudicados, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) editou a Súmula 239, afirmando que, independentemente do registro do Contrato de Promessa de Compra e Venda, o compromissário/promitente-comprador gozará de todos os direitos atinentes ao contrato, pois é uma relação de direito pessoal e não deve estar sujeita ao registro para se discutir eventuais deslizes na relação jurídica com o compromissário/promitente-vendedor. Em outras palavras, segue o teor literal do Súmula 239, do STJ:
- Súmula 239, STJ. O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Portanto, o objetivo de ser da Súmula 239, do STJ é resguardar o promitente/compromissário-comprador em caso de o Contrato de Promessa de Compra e Venda não ter sido registrado quando da sua elaboração, de modo que este ato passou a tornar-se dispensável para concessão da Escritura Pública definitiva.
Passada esta primeira análise quanto à desnecessidade do registro do pré-contrato ou do contrato preliminar, vejamos o que segue.
Vimos que comprador e vendedor estabelecem as formas de pagamento para aquisição do imóvel, de modo que, normalmente, é acordado o pagamento parcelado. Ao final do pagamento destas parcelas, surge para o comprador o direito (real) de obter o documento capaz de transferir para sua propriedade o imóvel adquirido parceladamente, tendo como base aquele Contrato de Promessa de Compra e Venda anteriormente feito.
Ocorre que, em muitas situações, o promitente/compromissário-vendedor, quando ao final do pagamento das parcelas, não entrega aopromitente/compromissário-comprador o principal documento para transmissão da propriedade, qual seja, a Escritura Pública definitiva, devidamente assinada, para fins de registro definitivo na matricula do imóvel e, assim, consolidar ao promitente/compromissário-comprador a propriedade sobre o imóvel quitado.
Na hipótese do promitente/compromissário-vendedor não outorgar/entregar a Escritura Pública definitiva assinada ao promitente/compromissário-comprador por livre e espontânea vontade, por qualquer razão que seja, descumprindo, assim, com a sua parte na relação, surge para o promitente/compromissário-comprador o direito de ajuizar a chamada AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA IMÓVEL, prevista no art. 318, do Código de Processo Civil de 2015, e no Código Civil de 2002, nos arts. 1.417 e 1.418.
O objetivo desta AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEL é, portanto, requisitar ao Poder Judiciário que faça as vezes do promitente/compromissário-vendedor, que se eximiu/negou a cumprir com a sua parte do negócio jurídico, qual seja, entregar a Escritura Pública definitiva quando da quitação de todas as parcelas. É, sendo assim, obrigar o vendedor a transmitir o bem imóvel mediante decisão judicial, de modo que esta decisão acaba suprindo a vontade do vendedor, uma vez que descumprida.
O juiz, ao analisar o pré-contrato, o Contrato de Promessa de Compra e Venda, bem com os documentos que comprovam a quitação das parcelas, junto ao registro desta pré-contrato no RGI (mas, como vimos, não é um requisito obrigatório), concederá a sentença ou CARTA DE ADJUDICAÇÃO que substituirá a vontade do promitente-vendedor. Esta sentença, por sua vez, servirá como título para que o comprador registre, em sua propriedade, o imóvel.
Podemos dizer, então, que esta sentença ou CARTA DE ADJUDICAÇÃO dada pelo juiz em sua decisão “substituirá” a Escritura Pública definitiva, bastando ao comprador, que não é mais considerado mero “promitente ou compromissário”, levá-la ao RGI para registrá-la.
Para além deste exemplo, que é o mais comum na prática, outros podem ser dados, senão, vejamos:
· Casos em que o vendedor faleceu ou mudou de endereço;
· Casos em que o imóvel foi cedido a terceiros;
· Casos em que o imóvel está dado como garantia (hipoteca, por exemplo) em nome da própria construtora a uma instituição financeira;
Façamos uma observação importante: para que haja o direito de pleitear aADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DO IMÓVEL é necessário que haja no Contrato de Promessa de Compra e Venda a impossibilidade das partes se arrependerem do contrato. Ou seja, se estiver previsto no pré-contrato aCláusula de Arrependimento NÃO PODERÁ o promitente/compromissário-comprador adjudicar compulsoriamente o imóvel, pois em caso de descumprimento contratual, outros meios deverão ser utilizados pela parte prejudicada para reaver seus prejuízos.
Diante de tudo que foi dito, em resumo, podemos concluir que, para que haja possibilidade do promitente/compromissário-comprador ajuizar a chamada AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEIS, necessário estar presentes os seguintes requisitos:
- Impossibilidade de Arrependimento (Cláusula de Arrependimento);
- Recusa do promitente-vendedor em conceder/outorgar a Escritura Pública definitiva do imóvel;
- Quitação integral das parcelas por parte do promitente-comprador;
- Preenchimento dos requisitos legais para formulação do Contrato de Promessa de Compra e Venda
Outro ponto importante que deve restar claro é que o imóvel deve estar regularizado no Cartório de Registros Gerais, não podendo estar sujeito a qualquer pendência legal ou administrativa, tal como, por exemplo, aprovação do loteamento junto à Prefeitura local, retificações quanto ao registro, descrição e individualização do imóvel, etc. Do contrário, não será possível ajuizar a AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEIS, mas, sim, Ação de Indenização por Perdas e Danos ou, até mesmo, Usucapião.
Deixo registrado que não há mais discussão quanto ao prazo para se ajuizar a AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEIS, nem DECADENCIAL, nem PRESCRICIONAL. É uma ação fundada em direito real, salvo em casos de Usucapião de terceiros, conforme já sedimentou o STJ.
Apesar de o tema ser um pouco denso, acredito que muitos compradores de imóveis passaram, passam e passarão por estas situações. Aconselho que, caso isto já tenha ocorrido com você ou com algum conhecido, procure um ADVOGADO ESPECIALISTA no Direito Imobiliário, Civil, principalmente em Contratos, e Direito do Consumidor, para entender melhor o que pode e o que deve ser feito.
Faço um adendo: a AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEIS não serve somente para os compradores. Serve, também, para os vendedores (construtoras ou incorporadoras, etc.), a depender do caso.