No tocante à ação renovatória, uma das questões mais difíceis é a que se refere ao "prazo" para a sua propositura, conforme se demonstrará adiante.

No tocante à ação renovatória uma das questões mais difíceis é a que se refere ao "prazo" para a sua propositura, conforme se demonstrará adiante.

O § 5º do art. 51 da Lei 8.245/91 (Lei de Locações) preceitua que "do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor".

Com efeito, pela lei em vigor trata-se de prazo "decadencial", motivo pelo qual o locatário deve propor a ação renovatória OBRIGATORIAMENTE dentro do penúltimo semestre do prazo determinado estabelecido no contrato de locação vigente, sob pena de perder o seu direito à renovação, ficando, ressalte-se, a continuidade do seu negócio à mercê do locador.

No entanto, na prática, muitas vezes pode ser complicado determinar com exatidão as datas de início e término do período em que se pode propor a ação renovatória.

Isso porque, o prazo "decadencial" não admite suspensão, interrupção ou dilatação, de forma que somente o efetivo exercício do direito, dentro do referido período prefixado, impede a decadência, ou seja, obsta a perda desse direito à renovação. É por isso que se define a "decadência" como o perecimento do direito pelo decurso do prazo fixado ao seu exercício, sem que o seu titular o tenha exercido, e que se afirma que ela começa a correr exatamente a partir do momento em que o direito nasce.

Sendo assim, conclui-se seguramente que o termo final do prazo para o ajuizamento da ação renovatória coincide com o último dia do penúltimo semestre do contrato renovando, o que significa que se esse último dia cair num sábado, domingo, feriado ou data em que o foro estiver fechado, deverá o locatário obviamente propor a ação em momento anterior, a fim de que não ocorra a decadência do seu direito.

Não obstante, há que se ressaltar que o Supremo Tribunal Federal (STF) já se orientou em sentido mais liberal em pelo menos três arestos publicados na RT sob os nºs. 85/1.019, 108/1.085 e 584/244, nos quais afirmou que "se o termo final do prazo recair em dia não útil prorrogar-se-á até o primeiro dia útil seguinte, mesmo que seja de decadência o dito prazo".

De qualquer maneira, como a lei e a grande maioria dos Tribunais se posiciona no sentido contrário, recomenda-se o locatário adotar o caminho mais seguro e, vencido o prazo num sábado, domingo, feriado ou data em que o foro estiver fechado, propor a renovatória IMPRETERIVELMENTE em momento anterior, ou seja, com tempo suficiente para evitar a perda do seu direito.

De outra parte, controvérsia também surge quanto à forma de contagem deste prazo de propositura da renovatória. Há diversos julgados que tratam deste tema e alguns divergem dos outros exatamente no tocante à forma pela qual deve ser feita essa contagem, pois uns partem sempre do termo final constante do contrato para trás, ou seja, regressivamente, para encontrar-se o penúltimo semestre do prazo contratual, ao passo que outros afirmam que se deve partir do termo inicial do contrato para encontrar o dia inicial do penúltimo semestre e, daí, aplicar-se a Lei 810/49 que define o ano civil.

Para buscar amenizar essa polêmica é indispensável lembrar que o prazo em questão é de direito material e não de direito processual, aplicando-se na espécie a Lei 810/49 e não o art. 184 do Código de Processo Civil, muito menos o art. 125 do Código Civil já que a citada Lei 810/49 lhe é posterior.

Pois bem, os arts. 1º, 2º e 3º da Lei 810/49 dizem: "Art. 1º Considera-se ano o período de doze meses contado do dia do início ao dia e mês correspondentes do ano seguinte; Art. 2º Considera-se mês o período de tempo contado do dia do início ao dia correspondente do mês seguinte; e Art. 3º Quando no ano ou mês do vencimento não houver o dia correspondente ao do início do prazo, este findará no primeiro dia subsequente".

A partir disto, para dividir em semestres um prazo de cinco anos iniciado, por exemplo, em 15/06/2004 basta se reportar ao disposto no art. 1º da Lei 810/49 para identificar que o termo final do aludido contrato seria o dia 15/06/2009 e não o dia 14 desse mesmo mês. Como se vê, o termo final de um semestre sempre coincide com o termo inicial do semestre subsequente, posto que tal fato se origina de uma ficção legal, ou seja, de uma determinação da Lei 810/49.

Desse modo, se, no contrato dado como exemplo (prazo de cinco anos, com início em 15/06/2004), o termo final foi o dia 15/06/2009 (e não o dia 14 desse mesmo mês), é evidente que o termo inicial do último semestre (10º) foi o dia 15/12/2008, por força do que dispõe o art. 1º da Lei 810/49 acima transcrito.

Daí, para se descobrir o penúltimo semestre do prazo do contrato, o qual corresponde ao prazo de propositura da renovatória (§5º do art. 51 da Lei 8.245/91), deve-se primeiro fixar o termo inicial do último ano do prazo contratual, que seria também o primeiro dia do penúltimo semestre. Ora, fazendo-se a contagem regressiva a partir de 15/06/2009, chega-se a conclusão de que o dia 15/06/2008 foi o primeiro dia do último ano daquele prazo e também o termo inicial do penúltimo semestre. Por isso, aplicando-se o art. 2º da Lei 810/49 e partindo-se do dia 15/06/2008, chega-se ao dia 15/12/2008 como sendo o termo final do penúltimo semestre do prazo contratual, de forma que a ação renovatória, neste exemplo exposto, poderia ter sido proposta dentro do período de 15/06/2008 a 15/12/2008 (inclusive). Chega-se ao mesmo resultado se, ao invés de partir do termo final do prazo aludido (15/06/2009) para a contagem do que se trata, o locatário partir do termo inicial (15/06/2004).

Entretanto, tudo se complica quando o prazo contratual começa num dia 31. Se um prazo começasse, por exemplo, no dia 31/03/2004 se concluiria que o 1º dia do último ano do prazo contratual de 05 anos, e também o 1º dia do penúltimo semestre do deste mesmo prazo, seria o dia 31/03/2008. Ora, aplicando-se o art. 2º da Lei 810/49, o último dia do penúltimo semestre deveria ser o dia 31/09/2008 (dia inexistente no calendário gregoriano). Daí, incidiria neste caso o art. 3º da Lei 810/49, de forma que o termo final do penúltimo semestre seria o dia 01º/10/2008. Assim, neste exemplo, o penúltimo semestre compreenderia o período de 31/03/2008 a 01º/10/2008. Por outro lado, fazendo-se a contagem retroativa a partir do último dia do prazo contratual em apreço (31/03/2009), chegar-se-ia, pela aplicação da Lei 810/49, a 31/09/2008 (dia inexistente) como sendo o 1º dia do último semestre do prazo quinquenal. Então, incidiria o art. 3º da citada Lei, de sorte que o 1º dia do último semestre seria 01º/10/2008. Daí, partindo-se do último dia do prazo contratual (31/03/2009) se chegaria ao dia 31/03/2008 (existente) como o 1º do último ano daquele prazo e também o 1º dia do penúltimo semestre. Destarte, o penúltimo semestre também ficaria aqui compreendido entre 31/03/2008 a 01º/10/2008, porque inexistiu o dia 31/09/2008, prazo esse de propositura da renovatória.

Ocorre também extrema dificuldade quando o prazo contratual se inicia num dia 29 de fevereiro. Suponha, por exemplo, um prazo de cinco anos que tivesse início em 29/02/2012 (ano bissexto). Aplicando-se a regra do art. 1º da Lei 810/49 o termo final recairia no dia 29/02/2017 (inexistente). Por isso, incidiria a regra do art. 3º da referida Lei, de modo que o termo final do prazo contratual seria o dia 01º/03/2017. Contando-se regressivamente com o objetivo de se encontrar o 1º dia do último semestre, mediante a aplicação do art. 2º da mencionada Lei, chega-se ao dia 01º/09/2016. E pela aplicação desse art. 2º, retroativamente no que se refere à contagem, encontra-se o dia 01º/03/2016 como o 1º dia do penúltimo semestre. Logo, o penúltimo semestre teria ficado compreendido entre 01º/03/2016 a 01º/09/2016, prazo esse para a propositura da renovatória. Ressalte-se que, nesta hipótese, há a necessidade de fazer-se sempre a contagem regressiva para encontrar-se o penúltimo semestre, sob pena de causar-se prejuízo ao autor da renovatória que perderia dois dias de seu prazo de ajuizamento (30 e 31 de agosto).

Portanto, como a matéria é muito controvertida, existindo quem entenda de forma totalmente diferente, sugere-se aos locatários proporem as suas ações renovatórias sempre com tempo suficiente para evitarem os percalços que as proposituras de última hora costumam gerar.


BIBLIOGRAFIA

1.     SALLES, José Carlos de Moraes. Da Ação Renovatória De Locação Empresarial. 2ª Ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2002.

2.     FILHO, Mario Cerveira. Ações Renovatórias e Revisionais em Shopping Centers. 3. ed. São Paulo: Saraiva, 2010.

3.     VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei Do Inquilinato Comentada. 8. ed. São Paulo: Atlas, 2008.

4.     FUCCI, Paulo Eduardo. Reforma Da Lei Do Inquilinato. 1. ed. São Paulo: Saraiva, 2011.


Autor

  • Daniel Dezontini

    Daniel Dezontini

    Advogado do escritório Dezontini Sociedade de Advogados, especialista na área de direito processual civil pela PUC/SP, pós-graduado na área de direito contratual pelo CEU e ampla experiência na área de franchising e locações em shopping centers

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Como citar este texto (NBR 6023:2002 ABNT)

DEZONTINI, Daniel. Ação renovatória: o dilema quanto ao prazo para a propositura. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 18, n. 3591, 1 maio 2013. Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/24323>. Acesso em: 10 dez. 2018.

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