1 - Introdução
No estudo do Direito Civil, existe atualmente uma tendência doutrinária favorável à superação das divisões classificatórias tradicionais da dogmática jurídica (Direito Público e Privado, Direito Objetivo e Direito Subjetivo). Apesar dessa corrente de pensamento, a dicotomia que separa os direitos patrimoniais em direitos pessoais e direito reais ainda é válida do ponto de vista didático.
Dessa maneira, no âmbito dos direitos pessoais, surge o conceito de obrigação, que, por seu turno, dá origem aos direitos obrigacionais. Estes direitos compreendem a titularidade de um direito de crédito, que corresponde ao vínculo que une pessoas determinadas (ou determináveis) em torno do cumprimento de uma prestação. Essa prestação é precisamente o comportamento que o credor espera do devedor, no que importa conceituar a obrigação pela finalidade da conduta almejada, isto é, obrigação de dar, de fazer ou de não fazer. Conclui-se, portanto, que o credor, para satisfazer seu direito pessoal de crédito, necessita da colaboração do devedor, cuja conduta positiva ou negativa representará o adimplemento da obrigação.
Diferente é a estrutura dos direitos patrimoniais de caráter real. Em tal hipótese, a relação jurídica dos direitos reais forma-se a partir do exercício de um poder proprietário que o titular do direito exerce sobre a coisa (res). A relação jurídica real se funda na ligação que se estabelece entre a pessoa e uma coisa, que pode ser móvel ou imóvel. Como consequência desse poder proprietário, todos os outros sujeitos de direito ficam obrigados a não praticar qualquer conduta atentatória ao exercício do direito de propriedade. Isto é, os direitos reais criam um dever genérico de abstenção, oponível erga omnes, que impede todas as demais pessoas da sociedade de estorvarem o exercício do direito real pelo seu titular. Não há necessidade de colaboração de outrem (devedor) para a satisfação dessa espécie de direito patrimonial. É suficiente à sua estrutura que o titular possa exercitar o seu domínio sobre a coisa, usando-a, gozando-a, dispondo-a de acordo com sua vontade.
Em linhas gerais, essa é a diferenciação teórica estrutural por meio da qual a doutrina civilista reparte os direitos patrimoniais, enquanto gênero, em direitos pessoais e direitos reais. Compreendê-la é sobretudo útil para introduzir o estudo das obrigaçõespropter rem, que se situam na fronteira da dicotomia conceitual clássica, e que permitirão, ao final deste estudo, analisar o entendimento do Superior Tribunal de Justiça acerca da responsabilidade pelas obrigações condominiais nos contratos de promessa de compra e venda.
2 – O conceito de obrigações propter rem
A análise sumária da estrutura dos direitos pessoais ao lado dos direitos reais revela a proximidade que há na gênese dessas relações jurídicas. De um lado, há uma relação que une duas pessoas determinadas ou determináveis em posições de sujeito ativo e sujeito passivo, respectivamente, credor e devedor. De outro, há uma relação que liga uma pessoa (sujeito ativo) a uma coisa (res), a impor um dever geral de abstinência (respeito ao direito real) a todos os outros membros da coletividade (sujeito passivo universal). Não é difícil supor que esses direitos possam confluir na vida negocial, originando vínculos híbridos, a fundir, numa mesma relação, direitos pessoais aos direitos reais.
Exemplo categórico dessa hibridez encontra-se no conceito de obrigações propter rem (também conhecidas em doutrina como obrigações in rem ou ob rem). Trata-se de uma espécie de relação jurídica que se forma ao atrelar prestações obrigacionais à titularidade de um direito real.
A respeito do conceito de obrigação propter rem, Silvio Rodrigues (2002, p. 79, grifos do autor) leciona:
A obrigação propter rem é aquela em que o devedor, por ser titular de um direito sobre uma coisa, fica sujeito a determinada prestação que, por conseguinte, não derivou da manifestação expressa ou tácita de sua vontade. O que o faz devedor é a circunstância de ser titular do direito real, e tanto isso é verdade que ele se libera da obrigação se renunciar a esse direito.
Já Caio Mário da Silva Pereira (2004, p. 42, grifos do autor) adverte que a obrigação propter rem
[...] é uma obrigação de caráter misto, pelo fato de ter como a obligatio in personam objeto consistente em uma prestação específica; e como a obligatio in re estar sempre incrustada no direito real.
Alguns exemplos ajudam a esclarecer o conceito.
No art. 1.297 do CC, o legislador assegura ao proprietário o direito de constranger o confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas. A obrigação de demarcar do confinante é consequência não de sua manifestação de vontade, mas da sua especial condição de proprietário do prédio vizinho. Ou seja, é uma imposição ex vi legis ao titular do direito real de propriedade (propter rem). Logo, caso o proprietário perca o domínio, ele fica livre do dever de concorrer para o pagamento das despesas com a demarcação.
Também há obrigação propter rem no comando do art. 1.277 do CC, que impõe ao proprietário de prédio a obrigação de não dar causa a interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde daqueles moradores que habitam o prédio vizinho. Mais uma vez essa obrigação não decorre de manifestação de vontade, mas sim da lei, que usa como critério apto a fundar a imposição a mera contiguidade de domínio sobre a coisa (ser proprietário ou possuidor de prédio vizinho). Significa dizer que a obrigação exsurge por causa (advém) da coisa. Assim, como o vínculo obrigacional provém da lei e está atrelado a um direito real de propriedade, quem não detém domínio sobre o prédio fica desobrigado do cumprimento da prestação estipulada pelo artigo.
Diante do raciocínio acima, evidencia-se que a conceituação doutrinária de obrigação propter rem está ligada a pelo menos dois elementos: (a) imposição legal (ausência de manifestação de vontade do obrigado); e (b) titularidade de um direito real (domínio ou detenção) sobre a coisa. Assim, quando faltam esses elementos na generatriz da obrigação, desfaz-se a sua natureza propter rem.
É o caso dos serviços de energia, água e esgoto, hipóteses de vínculos obrigacionais às quais a jurisprudência pacífica do STJ nega a natureza de obrigaçãopropter rem. Senão vejamos (grifos meus):
ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL. FORNECIMENTO DE ÁGUA. INADIMPLEMENTO. OBRIGAÇÃO PESSOAL. INVIABILIDADE DE SUSPENSÃO DO ABASTECIMENTO NA HIPÓTESE DE DÉBITO PRETÉRITO VINCULADO A PROPRIETÁRIO ANTERIOR. INEXISTÊNCIA DA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. PRÉDIO DEMOLIDO. REEXAME VEDADO PELA SÚMULA 7/STJ. TUTELA ANTECIPADA. REQUISITOS. SÚMULA 7/STJ.
1. Trata-se de pretensão recursal da prestadora de serviço público com intuito de caracterizar a possibilidade de suspensão do fornecimento de água com base em débitos contraídos por proprietário anterior e, com relação à agravada, durante o período em que o prédio ficou demolido.
2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o dever de pagar pelo serviço prestado pela agravante - fornecimento de água - é destituído da natureza jurídica de obrigação propter rem, pois não se vincula à titularidade do bem, mas ao sujeito que manifesta vontade de receber os serviços.
3. O Tribunal de origem consignou indevida a imposição da cobrança de água por inexistência de efetiva prestação do serviço. A revisão desse entendimento depende do reexame fático, o que é inviável em Recurso Especial, conforme disposto na Súmula 7/STJ.
4. A apreciação dos requisitos do art. 273 do CPC, para apurar suposta presença dos requisitos necessários para a concessão da tutela antecipada exige análise do contexto fático-probatório dos autos. Incidência da Súmula 7/STJ.
5. Agravo Regimental não provido. (STJ, T2 – Segunda Turma, AgRg no AREsp 29.879/RJ, Rel. Min. Herman Benjamin, j. 24/04/2012, p. DJe 22/05/2012)
PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SERVIÇO DE FORNECIMENTO DE ÁGUA E COLETA DE ESGOTO. DÉBITO DE ANTIGO LOCATÁRIO. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. ANÁLISE DE LEGISLAÇÃO LOCAL. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 280/STF. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO.
1. É firme o entendimento no STJ de que o dever de pagar pelo serviço prestado pela agravante - fornecimento de água – é destituído da natureza jurídica de obrigação propter rem, pois não se vincula à titularidade do bem, mas ao sujeito que manifesta vontade de receber os serviços (AgRg no AREsp 2.9879/RJ, Rel. Min. HERMAN BENJAMIN, DJe 22.05.2012).
2. A análise de Legislação Estadual é medida vedada na via estreita do Recurso Especial, a teor da Súmula 280 do STF, aplicável ao caso por analogia.
3. Agravo Regimental da SABESP desprovido.
(STJ, T1 – Primeira Turma, AgRg no AREsp 265.966/SP, Rel. Min. Napoleão Nunes Maia Filho, j. 21/03/2013, p. DJe 10/04/2013)
PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO RECEBIDOS COMO AGRAVO REGIMENTAL. PRINCÍPIO DA FUNGIBILIDADE RECURSAL. SERVIÇO DE ÁGUA E ESGOTO. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PESSOAL
1. Embargos de declaração recebidos como agravo regimental em razão da nítida pretensão infringente que deles emerge. Aplicação dos princípios da fungibilidade e da economia processual.
2. A decisão agravada foi baseada na jurisprudência pacífica desta Corte, a qual entende que a natureza da obrigação pelo pagamento de contas de consumo de energia e de água é pessoal, e não propter rem.
3. Agravo regimental não provido.
(STJ, T2 – Segunda Turma, EDcl no AgRg nos EDcl no AREsp 332.334/SP, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, j. 08/10/2013, p. DJe 15/10/2013).
Os argumentos expendidos pelo tribunal conduzem ao entendimento de que os serviços de energia, água e esgoto não decorrem da lei, porquanto esta não prende o nascimento da obrigação necessariamente à titularidade de um direito real. Acorde com os arestos do STJ, tais serviços são prestados àqueles que por eles reclamam, isto é, que manifestam sua vontade no sentido de recebê-los. O serviço de água, por exemplo, não acompanha o imóvel onde quer que ele esteja, e sim cabe ao proprietário ou ao inquilino solicitá-lo à prestadora do serviço.
Com isso, percebe-se que sempre que o elemento volitivo for relevante para o surgimento do enlace obrigacional, a prestação daí decorrente não estará indissociavelmente incrustada no direito real. Portanto, não será propter rem.
3 – Obrigações condominiais em face dos contratos de promessa de compra e venda: os critérios jurisprudenciais para definição da responsabilidade pelo pagamento das despesas
Visto o conceito de obrigações propter rem, cumpre analisar agora a responsabilidade pelas obrigações condominiais, a fim de saber se o adquirente do imóvel responde pelas dívidas da unidade.
Nessa toada, é preciso, de início, verificar a natureza da obrigação. Assim, considerando que, nos termos do art. 1.315 do CC, o condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita, verifica-se que há uma imposição ex vi legis de prestação a quem detém a titularidade de parte ideal do condomínio. Quer isso dizer que o dever de cumprir a prestação não decorre de uma manifestação de vontade do condômino, sendo suficiente ao nascimento da obrigação que ele tenha assumido a titularidade de um direito real sobre a coisa. Portanto, trata-se, a toda evidência, de uma obrigação propter rem.
Dessa maneira, por se tratar de uma obrigação propter rem, a definição da responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais deverá tomar em consideração o caráter misto da obrigação, na medida em que a prestação devida fica incontornavelmente embutida no direito real.
Nesse contexto das obrigações condominiais, de natureza propter rem, houve quem controvertesse acerca da legitimidade para responder pelas despesas devidas ao condomínio na hipótese de compromisso de compra e venda. A questão consistia em saber se, em não tendo sido levado o contrato preliminar à averbação no registro de imóveis, o condomínio estaria obrigado a ajuizar a ação de cobrança contra o promissário comprador imitido na posse do bem ou, ao revés, o promitente vendedor continuaria a figurar no polo passivo ou, ainda, ambos (promitente vendedor e promissário comprador) poderiam ser demandados.
A fim de descobrir a solução desse problema jurídico, inicialmente, é preciso frisar que a jurisprudência do STJ, atento à natureza propter rem da obrigação in casu, já havia definido que tanto o promitente vendedor quanto o promissário comprador são legitimados passivos para responder pelas despesas do condomínio, de acordo com as circunstâncias do caso concreto. Colaciono (grifo meu):
AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. COMPRA E VENDA REGISTRADA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSE. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PROPTER REM. LEGITIMIDADE DA ADQUIRENTE. 1.- A jurisprudência desta Corte entende que que "a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias do caso concreto" (EREsp 138.389/MG, Rel. Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA , DJ 13.09.99). 2.- No presente caso, "o adquirente, em alienação fiduciária, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel, ainda que anteriores à aquisição, tendo em vista a natureza propter rem das cotas condominiais" (REsp 827.085/SP, Rel. Ministro JORGE SCARTEZZINI, QUARTA TURMA, julgado em 04/05/2006, DJ 22/05/2006, p. 219). 3.- Agravo Regimental improvido.
(STJ, T3 – Terceira Turma, AgRg no REsp 1413977/SP, Rel. Min. Sidnei Beneti, j. 11/02/2014, p. DJe 14/03/2014).
À luz desse julgado, nota-se que a responsabilidade pelo adimplemento das obrigações propter rem, da qual derivam as dívidas condominiais, não depende de averbação da promessa de compra e venda no registro de imóveis, mas sim está atreladas à titularidade do direito real sobre a coisa. Por esse motivo, a depender das circunstâncias do caso concreto, tanto o promissário comprador quanto o promitente vendedor podem figurar no polo passivo da demanda de cobrança de cotas condominiais.
Essa argumentação funda-se no teor do art. 1.334, § 2º, do CC, que dispõe:
Art. 1.334 omissis
§ 2º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
Desse modo, para fins de responsabilização, o próprio código cuidou de equiparar promitente vendedor e promissário comprador quanto ao status jurídico de proprietário. Sendo assim, se ambos são “proprietários” no âmbito condominial, ambos são titulares de direito real sobre a coisa e, conseguintemente, estão aptos a responder ob rem pelas quotas condominiais.
Nesse sentido, colaciono excertos de um importante precedente do STJ (grifos meu):
RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA DE AÇÃO DE COBRANÇA PROMOVIDA PELO CONDOMÍNIO CONTRA O PROMISSÁRIO COMPRADOR. REAQUISIÇÃO DO BEM PELO PROMITENTE VENDEDOR, QUE, CIENTE DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS QUE PASSARIAM A SER DE SUA RESPONSABILIDADE, BEM COMO DA RESPECTIVA AÇÃO, REMANESCE INERTE, POR MAIS DE SEIS ANOS, SOMENTE INTERVINDO NO FEITO PARA ALEGAR NULIDADE DA CONSTRIÇÃO JUDICIAL. PROCEDER PROCESSUAL REPETIDO EM OUTRAS SETE AÇÕES CONTRA O MESMO CONDOMÍNIO. PREJUÍZO MANIFESTO DA ENTIDADE CONDOMINIAL. VERIFICAÇÃO. PENHORA SOBRE A UNIDADE IMOBILIÁRIA, POSSIBILIDADE, EXCEPCIONALMENTE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. As cotas condominiais, concebidas como obrigaçõespropter rem, consubstanciam uma prestação, um dever proveniente da própria coisa, atribuído a quem detenha, ou venha a deter, a titularidade do correspondente direito real. Trata-se, pois, de obrigação imposta a quem ostente a qualidade de proprietário de bem ou possua a titularidade de um direito real sobre aquele. Por consectário, eventual alteração subjetiva desse direito, decorrente da alienação do imóvel impõe ao seu "novo" titular, imediata e automaticamente, a assunção da obrigação pelas cotas condominiais (as vincendas, mas também as vencidas, ressalta-se), independente de manifestação de vontade nesse sentido. Reconhecida, assim, a responsabilidade do "novo" adquirente ou titular de direito real sobre a coisa, este poderá, naturalmente, ser demandado em ação destinada a cobrar os correspondentes débitos, inclusive, os pretéritos, caso em que se preserva seu direito de regresso contra o vendedor (anterior proprietário ou titular de direito real sobre o imóvel). [...] 3. O promitente vendedor, em regra, não pode ser responsabilizado pelos débitos condominiais posteriores à alienação, contemporâneos à posse do promissário comprador, pois, ao alienar o bem, tem a intenção de justamente despir-se do direito real sobre o bem. Diversa, todavia, é a situação em que o promitente vendedor (independente da causa) objetiva readquirir - e, de fato, vem a reaver - a titularidade de direito real sobre o bem imóvel anteriormente alienado. Nesse caso, deve, sim, o promitente vendedor responder pelos débitos condominiais contemporâneos à posse do posterior titular (compromissário comprador), sem prejuízo de seu direito de regresso, pois, em virtude da reaquisição do bem, sua condição de proprietário e/ou titular de direito real sobre a coisa, na verdade, nunca se rompeu. [...]. (STJ, T3 - Terceira Turma, REsp 1440780/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 17/03/2015, p. DJe 27/03/2015).
Logo, se se trata de obrigação propter rem, o vínculo obrigacional é imposto pela lei por força da titularidade de um direito que advém da coisa (ius ad rem), independentemente de quaisquer condicionantes que não a relação jurídica material (imissão na posse) com o imóvel.
Adotando essa orientação, o STJ julgou, sob o rito dos recursos repetitivos, o REsp 1.345.331/RS:
PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. (STJ, T3 - Terceira Turma, REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 08/04/2015, p. DJe 20/04/2015).
Esse precedente explicita o posicionamento segundo o qual a obrigação pelo pagamento das quotas condominiais decorre da mera assunção de um direito real sobre a coisa. Consequentemente, a averbação da transação concernente à promessa de compra e venda é desnecessária, pois o que importa, para fins de responsabilidade pelas dívidas condominiais, é a efetiva imissão na posse pelo promissário comprador a latere da ciência do credor.
Forte nesses argumentos, justifica-se inclusive a redação do art. 1.345 do CC (“O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”).
4 – Conclusão
A tradicional classificação doutrinária dos direitos patrimoniais implica o estabelecimento de uma divisão dicotômica que opõe o conceito de direitos pessoais (relação jurídica entre sujeito ativo credor e sujeito passivo devedor) ao de direitos reais (relação jurídica entre sujeito ativo e uma coisa, em face de um sujeito passivo universal).
A partir dessa divisão, é possível identificar situações jurídicas híbridas, ocorrentes quando os direitos reais também estimulam o surgimento de vínculos obrigacionais próprios dos direitos pessoais. O exemplo por excelência de hibridismo obrigacional no Direito Civil brasileiro materializa-se na figura das obrigações propter rem. Nesta modalidade, o elo é misto: há um conteúdo prestacional que advém exclusivamente da titularidade de direitos reais sobre a coisa.
Com base nesses fundamentos é que a jurisprudência do STJ enfrentou a questão consistente em saber qual o legitimado passivo para responder pelas dívidas condominiais em contrato preliminar de promessa de compra e venda não levado a registro.
Nesse sentido, o STJ julgou, sob o rito dos recursos repetitivos, o REsp 1.345.331/RS e firmou a seguintes teses no acórdão:
a) o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação;
b) havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto;
c) se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
Portanto, de acordo com a jurisprudência do STJ, na hipótese de contrato preliminar de promessa de compra e venda não averbado no registro de imóveis, para efeito de definir o responsável pelas despesas condominiais importa considerar dois critérios fundamentais: (i) a relação jurídica material com o imóvel (representada pela imissão do promissário comprador na posse) e (ii) a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. São esses os critérios que hão de nortear a definição da responsabilidade pelo adimplemento do conteúdo obrigacional ínsito ao direito real e, por conseguinte, a identificação do sujeito legitimado para figurar no polo passivo da ação de cobrança de quotas condominiais.
REFERÊNCIAS
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BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. T2 – Segunda Turma, AgRg no AREsp 29.879/RJ, Rel. Min. Herman Benjamin, j. 24/04/2012, p. DJe 22/05/2012. Disponível em: www.stj.jus.br. Acesso em: 16 de mai. 2015.
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. T1 – Primeira Turma, AgRg no AREsp 265.966/SP, Rel. Min. Napoleão Nunes Maia Filho, j. 21/03/2013, p. DJe 10/04/2013. Disponível em: www.stj.jus.br. Acesso em: 16 de mai. 2015.
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