CONSIDERAÇÕES FINAIS
Hodiernamente, os imóveis são comprados na “planta” mediante anúncios e panfletos contendo fotografias digitais montadas nos moldes de como virá a ser o condomínio horizontal, ou até mesmo por meio de um “stand de vendas” no próprio lugar onde será realizada a edificação havendo, inclusive, uma amostra do apartamento decorado, bem como maquetes simbolizando as áreas úteis e fachada do edifício de apartamentos, se tratando de publicidade com a finalidade de atrair o consumidor a realizar o negócio.
Desta forma, esse quadro conhecido como incorporação imobiliária deve obedecer concomitantemente a duas leis específicas, sendo elas a Lei 4.591/64 (Lei dos condomínios e incorporações imobiliárias) e a Lei 8.078/90 (Código de defesa do consumidor).
É certo, que a aplicação do Código de Defesa do Consumidor se dá em qualquer situação onde estejam presentes os requisitos objetivos e subjetivos dos artigos 2º e 3º da Lei em comento, o que certamente ocorre nas aquisições de unidades autônomas na planta.
Com efeito, a chamada compra de imóvel na planta, trata-se primordialmente da compra de uma promessa de coisa certa e futura. Mesmo diante desse quadro que parece pouco seguro, toda a publicidade colocada à disposição para atrair os consumidores a comprar o imóvel que ainda não existe faticamente, vinculam a incorporadora a cumpri-la nos seus exatos termos, como forma de proteger a parte vulnerável dessa relação, que é justamente o comprador da promessa.
A vinculação da oferta nas relações consumeristas reflete uma necessidade de transparência e boa-fé na publicidade e nas relações contratuais, desta forma, o fornecedor do produto ou serviço, nos moldes do CDC obriga-se completamente à publicidade veiculada.
Além disto, mostrou-se a importância do memorial descritivo que detalha todas as características do imóvel, bem como delimita os exatos termos quanto à metragem do imóvel a ser construído. Com essa precaução todo aquele que estiver interessado no imóvel poderá verificar o constante no memorial antes de efetivar o negócio sobre o bem que porventura venha a ser adquirido, tornando-se, desta forma, ciente da existência ou não de máculas após a entrega do imóvel avençado.
Em caso de descumprimento da oferta por parte daquele que a veiculou, existindo diferenças de metragem entre o constante no memorial descritivo e no material publicitário e o imóvel efetivamente entregue, o artigo 35 do CDC traz ao consumidor opções alternativas, de modo que ele poderá escolher de forma alternativa às soluções previstas no CDC, de acordo com o caso concreto.
Antes da vigência do Código de Defesa do Consumidor, era aceitável o erro de metragem até certo limite, sendo tolerável se houvesse um erro de 5% na metragem da unidade entregue, não haveria falar-se em direito à indenização pelo valor da área faltante.
Com o advento do Código de Defesa do Consumidor, passou-se a vigorar novos princípios no ordenamento jurídico, transformando esta concepção, pois atualmente se a construtora anunciar que a unidade vendida tem determinada medida, deverá cumprir exatamente o que foi veiculado, pois as características da oferta e publicidade passaram a integrar o contrato entre consumidor/adquirente e fornecedor/incorporador.
Logo, se constatado que a área entregue foi menor do que a anunciada, terá direito o consumidor a receber o valor correspondente à área faltante ou até mesmo desfazer o negócio com a indenização das respectivas perdas e danos, se houver.
Notas
1 CAVALIERI FILHO, Sergio. Programa de Direito do Consumidor. São Paulo: Atlas, 2008. p.24.
2 AZEVEDO, Fernando Costa. Uma introdução ao direito brasileiro do consumidor. In: Revista de Direito do Consumidor. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2009. v.69. p.34.
3 AZEVEDO, Fernando Costa. Uma introdução ao direito brasileiro do consumidor. In: Revista de Direito do Consumidor. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2009. v.69. p.35.
4 Artigo 5º: Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade nos seguintes termos: [...] XXXII - o Estado promoverá, na forma da lei, a defesa do consumidor.
5 Artigo 170: A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da Justiça Social, observados os seguintes princípios: [...] V: Defesa do consumidor.
6 Artigo 150: Sem prejuízo de outras garantias asseguradas ao contribuinte, é vedado à União, aos Estados, ao Distrito Federal e aos Municípios: [...] § 5º - A lei determinará medidas para que os consumidores sejam esclarecidos acerca dos impostos que incidam sobre mercadorias e serviços.
7 BRITO, Rodrigo Azevedo Toscano. Incorporação Imobiliária à luz do Código de Defesa do Consumidor. São Paulo: Saraiva 2002. p.20.
8 BRITO, Rodrigo Azevedo Toscano. Incorporação Imobiliária à luz do Código de Defesa do Consumidor. São Paulo: Saraiva 2002. p.21.
9 ARCE, Joaquim; VALDÉS, Flórez. El derecho. p.178 apud BRITO, Rodrigo Azevedo Toscano. Incorporação Imobiliária à luz do Código de Defesa do Consumidor. São Paulo: Saraiva, 2002. p.24.
10 GOMES, Luis Roldão de Freitas. Contrato. Rio de Janeiro: Renovar, 2002. p.34.
11 CHALHUB, Melhim Namem. O contrato de incorporação imobiliária sob a perspectiva do Código de Defesa do Consumidor. In: Revista de Direito Imobiliário. Rio de Janeiro: Revista dos Tribunais, 2001.
v.50. p.92-135.
12 GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2000. p.8.
13 GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2000. p.6.
14 Id.Ibid., mesma página.
15 CHALHUB, Melhim Namem. O contrato de incorporação imobiliária sob a perspectiva do código de defesa do consumidor. In: Revista de Direito Imobiliário. Rio de Janeiro: Revista dos Tribunais, 2001. v.50. p.93.
16 Id.Ibid., mesma página.
17 GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2000. p.7.
18 Id.Ibid., mesma página.
19 GRAU, Eros Roberto. Um Novo Paradigma dos Contratos. In: Revista Crítica Jurídica. São Paulo: Revista da Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo, 2001. v.18. p.3.
20 Ibidem, p.6.
21 Artigo 421: A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato.
22 Artigo 422: Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.
23 DONIZETTI, Elpídio; QUINTELLA, Felipe. Curso didático de direito civil. São Paulo: Atlas, 2012. p.520.
24 Id.Ibid., mesma página.
25 MARTINS, Fran. Contratos e obrigações comerciais. Rio de Janeiro: Forense, 2010. p.80.
26 Ibidem, p. 81.
27GOMES, Luis Roldão de Freitas. Contrato. Rio de janeiro: Renovar, 2002. p.33.
28 Ibidem, p.35.
29 JORGE JUNIOR, Alberto Gosson. Cláusulas gerais no novo código civil. São Paulo: Saraiva, 2004. p.85.
30 MAISTRO JUNIOR, Gilberto Carlos. O princípio da boa-fé objetiva na negociação coletiva. São Paulo: LTr, 2012. p.142.
31 COSTA, Judith Martins. A boa-fé no direito privado. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1999. p.411.
32 Id.Ibid., mesma página.
33 Id.Ibid., mesma página.
34 MAISTRO JUNIOR, Gilberto Carlos. O princípio da boa-fé objetiva na negociação coletiva. São Paulo: LTr, 2012. p.160.
35 NERILO, Lucíola Fabrete Lopes. A responsabilidade civil pelo descumprimento da cláusula geral de boa-fé nos contratos. In: Revista de Direito Privado. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2007. v.866. p.9.
36 COSTA, Judith Martins. A boa-fé no direito privado. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1999, p.412.
37 COSTA, Judith Martins. A boa-fé no direito privado. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1999, p.413.
38 Ibidem, p.410.
39 CORDEIRO, António Manuel da Rocha e Menezes. Da boa fé no direito civil. Coimbra: Almedina, 2011. p.646.
40 CORDEIRO, António Manuel da Rocha e Menezes. Da boa fé no direito civil. Coimbra: Almedina, 2011. p.646.
41 Ibidem, p.1241.
42 Ibidem, p.1242.
43 NOVAIS, Alinne Arquette Leite. O princípio da boa-fé e a execução contratual. In: Revista de Direito Privado. Rio de Janeiro: Revista dos Tribunais, 2001. v.794. p.12.
44 Artigo 4º: A Política Nacional das Relações de consumo tem por objetivo o atendimento das necessidades dos consumidores, o respeito a sua dignidade, saúde e segurança, a proteção de seus interesses econômicos, a melhoria de sua qualidade de vida, bem como a transparência 71e harmonia das relações de consumo, atendidos os seguintes princípios: [...] III - harmonização dos interesses dos participantes das relações de consumo e compatibilização da proteção do consumidor com a necessidade de desenvolvimento econômico e tecnológico, de modo a viabilizar os princípios nos quais se funda a ordem econômica (art. 170. da CF (LGL/1988/3)), sempre com base na boa-fé e equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores.
45 Artigo 51: São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: [...] IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade.
46 COSTA. Judith H Martins. O direito privado como um “sistema em construção” – As cláusulas gerais no projeto do Código Civil Brasileiro. In: Revista de Direito Privado. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1998. v.753. p.24-48.
47 JORGE JUNIOR, Alberto Gosson. Cláusulas gerais no novo código civil. São Paulo: Saraiva, 2004. p.90.
48 COSTA. Judith H Martins. O direito privado como um “sistema em construção” – As cláusulas gerais no projeto do Código Civil Brasileiro. In: Revista de Direito Privado. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1998. v.753. p.24-48.
49 PEREIRA, Caio Mario S. Condomínio e Incorporações. p. 40. apud TORRES, Marcos de Alcino Azevedo. A Propriedade e a Posse: Um confronto em torno da função social. 2ª edição. São Paulo: Lúmen Júris, 2010. p.207.
50 TORRES, Marcos Alcino de Azevedo. A propriedade e a posse. Um confronto em torno da função social. São Paulo: Lúmen Júris, 2010. p.241.
51 COSTA. Judith H Martins. O direito privado como um “sistema em construção” – As cláusulas gerais no projeto do Código Civil Brasileiro. In: Revista de Direito Privado. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1998. v.753. p.35.
52 BRITO, Rodrigo Azevedo Toscano. Incorporação Imobiliária à luz do Código de Defesa do Consumidor. São Paulo: Saraiva 2002. p.99.
53 Ibidem, p.101.
54 GOMES, Orlando. Contrato de incorporação imobiliária. In: Doutrinas Essenciais Obrigações e Contratos. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2011. v.6. p.1339.
55 Ibidem, p.4.
56 BRITO, Rodrigo Azevedo Toscano. Incorporação Imobiliária à luz do Código de Defesa do Consumidor. São Paulo: Saraiva, 2002. p.146.
57 Ibidem, p.147.
58 Artigo 28: As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei.
Parágrafo único: Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.
59 CHALHUB, Melhim Namem. O contrato de incorporação imobiliária sob a perspectiva do código de defesa do consumidor. In: Revista de Direito Imobiliário. Rio de Janeiro: Revista dos Tribunais, 2001. v.50. p.97.
60 CHALHUB, Melhim Namem. O contrato de incorporação imobiliária sob a perspectiva do código de defesa do consumidor. In: Revista de Direito Imobiliário. Rio de Janeiro: Revista dos Tribunais, 2001. v.50. p.98.
61 GUERRA, Alexandre; BENACCHIO, Marcelo (Coord.). Direito Imobiliário Brasileiro – Novas Fronteiras na Legalidade Constitucional. São Paulo: Quartier Latin, 2011. p.640.
62 Art. 31: A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que sòmente poderá ser: [...] § 2º Nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda sem a indicação expressa do incorporador, devendo também seu nome permanecer indicado ostensivamente no local da construção.
§ 3º Toda e qualquer incorporação, independentemente da forma por que seja constituída, terá um ou mais incorporadores solidàriamente responsáveis, ainda que em fase subordinada a período de carência, referido no art. 34.
63 As incorporações imobiliárias in: GUERRA, Alexandre; BENACCHIO, Marcelo (Coord.). Direito Imobiliário Brasileiro – Novas Fronteiras na Legalidade Constitucional. São Paulo: Quartier Latin, 2011. p.640.
64 A responsabilidade civil do incorporador imobiliário in: GUERRA, Alexandre; BENACCHIO, Marcelo (Coord.). Direito Imobiliário Brasileiro – Novas Fronteiras na Legalidade Constitucional. São Paulo: Quartier Latin, 2011. p.657.
65 Ibidem, p.684.
66 As incorporações imobiliárias in: GUERRA, Alexandre; BENACCHIO, Marcelo (Coord.). Direito Imobiliário Brasileiro – Novas Fronteiras na Legalidade Constitucional.São Paulo: Quartier Latin, 2011. p.657.
67 GOMES, Orlando. Contrato de incorporação imobiliária. In: Doutrinas Essenciais Obrigações e Contratos. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2011. v.6. p.1339.
68 As incorporações imobiliárias. In: GUERRA, Alexandre; BENACCHIO, Marcelo (Coord.). Direito Imobiliário Brasileiro – Novas Fronteiras na Legalidade Constitucional. São Paulo: Quartier Latin, 2011. p.658.
69 As incorporações imobiliárias. In: GUERRA, Alexandre; BENACCHIO, Marcelo (Coord.). Direito Imobiliário Brasileiro – Novas Fronteiras na Legalidade Constitucional. São Paulo: Quartier Latin, 2011. p.658.
70 ROCHA, Mauro Antônio. O regime da afetação patrimonial na incorporação imobiliária - Uma visão crítica da lei. In: Revista de Direito Imobiliário. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2005. v.59. p.1.
71 As incorporações imobiliárias. In: GUERRA, Alexandre; BENACCHIO, Marcelo (Coord.). Direito Imobiliário Brasileiro – Novas Fronteiras na Legalidade Constitucional. São Paulo: Quartier Latin, 2011. p.658.
72 ROCHA, Mauro Antônio. O regime da afetação patrimonial na incorporação imobiliária - Uma visão crítica da lei. In: Revista de Direito Imobiliário. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2005. v.59. p.3.
73 Ibidem. p.4.
74 TRISTÃO, Eduardo. Compromisso de compra e venda: Contribuições para o estudo de sua natureza jurídica. In: Revista de Direito Imobiliário. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2009. v.67. p.12.
75 MARTINS, Fran. Contratos e obrigações comerciais. Rio de Janeiro: Forense, 2010. p.85.
76 GOMES, Orlando. Direitos Reais. Rio de Janeiro: Forense, 2012. p.330.
77 Arras ou sinal no contrato preliminar de promessa de aquisição de imóvel. in: GUERRA, Alexandre; BENACCHIO, Marcelo (Coord.). Direito Imobiliário Brasileiro – Novas Fronteiras na Legalidade Constitucional. São Paulo: Quartier Latin, 2011. p.544.
78 DINIZ. Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro – Direito das Coisas. São Paulo: Saraiva, 2007. 22ª ed. p.600.
79 Arras ou sinal no contrato preliminar de promessa de aquisição de imóvel. In: GUERRA, Alexandre; BENACCHIO, Marcelo (Coord.). Direito Imobiliário Brasileiro – Novas Fronteiras na Legalidade Constitucional. São Paulo: Quartier Latin, 2011. p.544.
80 TRISTÃO, Eduardo. Compromisso de compra e venda: contribuições para o estudo de sua natureza jurídica. In: Revista de Direito Imobiliário. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2009. v.67.p.27.
81 GOMES, Orlando. Contrato de incorporação imobiliária. In: Doutrinas Essenciais Obrigações e Contratos. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2011. v.6. p.1339.
82 DINIZ. Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro – Direito das Coisas. São Paulo: Saraiva, 2007. 22ª ed. p.602.
83 DINIZ. Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro – Direito das Coisas. São Paulo: Saraiva, 2007. 22ª ed. p.608.
84 TRISTÃO, Eduardo. Compromisso de compra e venda: contribuições para o estudo de sua natureza jurídica. In: Revista de Direito Imobiliário. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2009. v.67. p.32.
85 CHALHUB, Melhim Namem. O contrato de incorporação imobiliária sob a perspectiva do código de defesa do consumidor. In: Revista de Direito Imobiliário. Rio de Janeiro: Revista dos Tribunais, 2001. v.50. p.95.
86 CHALHUB, Melhim Namem. O contrato de incorporação imobiliária sob a perspectiva do código de defesa do consumidor. In: Revista de Direito Imobiliário. Rio de Janeiro: Revista dos Tribunais, 2001. v.50. p.95.
87 As incorporações imobiliárias. In: GUERRA, Alexandre; BENACCHIO, Marcelo (Coord.). Direito Imobiliário Brasileiro – Novas Fronteiras na Legalidade Constitucional. São Paulo: Quartier Latin, 2011. p.652.
88 As incorporações imobiliárias à vista do Código de Defesa do Consumidor e as práticas comerciais abusivas. In GUERRA, Alexandre; BENACCHIO, Marcelo (Coord.). Direito Imobiliário Brasileiro – Novas Fronteiras na Legalidade Constitucional. São Paulo: Quartier Latin, 2011. p.713.
89 Ibidem, p.714.
90 TERRA, Marcelo. A matrícula na incorporação imobiliária. In: Revista de Direito Imobiliário. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2007. v.29. p.10.
91 CHALHUB, Melhim Namem. O contrato de incorporação imobiliária sob a perspectiva do código de defesa do consumidor. In: Revista de Direito Imobiliário. Rio de Janeiro: Revista dos Tribunais, 2001. v.50. p.130.
92 As incorporações imobiliárias in: GUERRA, Alexandre; BENACCHIO, Marcelo (Coord.). Direito Imobiliário Brasileiro – Novas Fronteiras na Legalidade Constitucional. São Paulo: Quartier Latin, 2011. p.658.
93 CHALHUB, Melhim Namem. O contrato de incorporação imobiliária sob a perspectiva do código de defesa do consumidor. In: Revista de Direito Imobiliário. Rio de Janeiro: Revista dos Tribunais, 2001. v.50. p.131.
94 CHALHUB, Melhim Namem. O contrato de incorporação imobiliária sob a perspectiva do código de defesa do consumidor. In: Revista de Direito Imobiliário. Rio de Janeiro: Revista dos Tribunais, 2001. v.50. p.133.
95 ROCHA, Mauro Antônio. O regime da afetação patrimonial na incorporação imobiliária - Uma visão crítica da lei. In: Revista de direito imobiliário. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2005. v.59. p.3.
96 GHEZZY, Leandro Leal. A incorporação imobiliária a luz do Código de Defesa do Consumidor. p.207 apud As incorporações imobiliárias. In: GUERRA, Alexandre; BENACCHIO, Marcelo (Coord.). Direito Imobiliário Brasileiro – Novas Fronteiras na Legalidade Constitucional. São Paulo: Quartier Latin, 2011. p.652.
97 BRITO, Rodrigo Azevedo Toscano. Incorporação Imobiliária à luz do Código de Defesa do Consumidor. São Paulo: Saraiva, 2002. p.141.
98 BRITO, Rodrigo Azevedo Toscano. Incorporação Imobiliária à luz do Código de Defesa do Consumidor. São Paulo: Saraiva, 2002. p.104.
99 NERY JUNIOR, Nelson. Da proteção contratual. p.382 apud BRITO, Rodrigo Azevedo Toscano. Incorporação Imobiliária à luz do Código de Defesa do Consumidor. São Paulo: Saraiva, 2002. p.104.
100 BRITO, Rodrigo Azevedo Toscano. Incorporação Imobiliária à luz do Código de Defesa do Consumidor. São Paulo: Saraiva, 2002. p.105.
101 MARQUES, Cláudia Lima (Coord.). Comentários ao Código de Defesa do Consumidor. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2010. p.30.
102 BRITO, Rodrigo Azevedo Toscano. Incorporação Imobiliária à luz do Código de Defesa do Consumidor. São Paulo: Saraiva, 2002. p.105.
103 CHALHUB, Melhim Namem. O contrato de incorporação imobiliária sob a perspectiva do código de defesa do consumidor. In: Revista de Direito Imobiliário. Rio de Janeiro: Revista dos Tribunais, 2001. v.50. p.136.
104 Id.Ibid., mesma página.
105 CAVALIEIRI FILHO, Sergio. A responsabilidade do incorporador/construtor no código do consumidor. In: Revista de Direito do Consumidor. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1998. v.26. p.230.
106 "Incorporação Imobiliária. Contrato. Cláusula Abusiva. O contrato de incorporação, no que tem de específico, é regido pela lei que lhe é própria (Lei 4.591/64 (LGL/1964/12)), mas sobre ele também incide o Código de Defesa do Consumidor, que introduziu no sistema civil princípios gerais que realçam a justiça contratual, a equivalência das prestações e o princípio da boa-fé objetiva [...] (AgRg no REsp 1006765/ES, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/03/2014, DJe 12/05/2014)
107 Arigo 51: São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: [...] XIII - autorizem o fornecedor a modificar unilateralmente o conteúdo ou a qualidade do contrato, após sua celebração;
108 As incorporações imobiliárias. In: GUERRA, Alexandre; BENACCHIO, Marcelo (Coord.). Direito Imobiliário Brasileiro – Novas Fronteiras na Legalidade Constitucional. São Paulo: Quartier Latin, 2011. p.653.
109 CHALHUB, Melhim Namem. O contrato de incorporação imobiliária sob a perspectiva do código de defesa do consumidor. In: Revista de Direito Imobiliário. Rio de Janeiro: Revista dos Tribunais, 2001. v.50. p.135.
110 A incorporação imobiliária às vistas do Código de Defesa do Consumidor e as praticas comerciais abusivas. In: GUERRA, Alexandre; BENACCHIO, Marcelo (Coord.). Direito Imobiliário Brasileiro – Novas Fronteiras na Legalidade Constitucional. São Paulo: Quartier Latin, 2011. p.712.
111 PFEIFFER, Roberto A. C; PASQUALOTTO, Adalberto (Coord.). Código de Defesa do Consumidor e o Código Civil de 2002: Convergências e assimetrias. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2005. p.133.
112 VIANNA, José Ricardo Alvarez. A teoria do diálogo das fontes. In: Revista Jus Navigandi. Teresina: Jus Navigandi, 2011. v.2755. Sem paginação.
113 MARQUES, Cláudia Lima (Coord.). Comentários ao Código de Defesa do Consumidor. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2010. p.25.
114 Ibidem, p.32/33.
115 Id.Ibid., mesma página.
116 PFEIFFER, Roberto A. C; PASQUALOTTO, Adalberto (Coord.). Código de Defesa do Consumidor e o Código Civil de 2002: Convergências e assimetrias. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2005. p.151.
117 BRITO, Rodrigo Azevedo Toscano. Incorporação Imobiliária à luz do Código de Defesa do Consumidor. São Paulo: Saraiva, 2002, p.135.
118 Id.Ibid., mesma página.
119 MARQUES, Cláudia Lima (Coord.). Comentários ao Código de Defesa do Consumidor. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2010. p.105.
120 Id.Ibid., mesma página.
121 ROLLO, Arthur Luis Mendonça. Responsabilidade civil e práticas abusivas nas relações de consumo. São Paulo: Atlas, 2011. p.6.
122 As incorporações imobiliárias à vista do Código de Defesa do Consumidor e as práticas comerciais abusivas. in GUERRA, Alexandre; BENACCHIO, Marcelo (Coord.). Direito Imobiliário Brasileiro – Novas Fronteiras na Legalidade Constitucional. São Paulo: Quartier Latin, 2011. p.711.
123 BRITO, Rodrigo Azevedo Toscano. Incorporação Imobiliária à luz do Código de Defesa do Consumidor. São Paulo: Saraiva, 2002. p.130.
124 MARQUES, Cláudia Lima (Coord.). Comentários ao Código de Defesa do Consumidor. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2010. p.156.
125 NUNES, Luis Antonio Rizzatto. Curso de direito do consumidor. São Paulo: Saraiva, 2011. p.135.
126 As incorporações imobiliárias. In: GUERRA, Alexandre; BENACCHIO, Marcelo (Coord.). Direito Imobiliário Brasileiro – Novas Fronteiras na Legalidade Constitucional. São Paulo: Quartier Latin, 2011. p.651.
127 CHALHUB, Melhim Namem. O contrato de incorporação imobiliária sob a perspectiva do código de defesa do consumidor. In: Revista de Direito Imobiliário. Rio de Janeiro: Revista dos Tribunais, 2001. v.50. p.134.
128 NUNES, Luis Antonio Rizzatto. Curso de direito do consumidor. São Paulo: Saraiva, 2011. p.460.
129 Id.Ibid., mesma página.
130 NERY JUNIOR, Nelson. A defesa do consumidor no Brasil. In: Revista de Direito Privado. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2004. v.18. p. 218.
131 NUNES, Luis Antonio Rizzatto. Curso de direito do consumidor. São Paulo: Saraiva, 2011. p.470.
132 MARQUES, Cláudia Lima (Coord.). Comentários ao Código de Defesa do Consumidor. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2010. p.649.
133 Artigo 30: Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado.
134 MARQUES, Cláudia Lima (Coord.). Comentários ao Código de Defesa do Consumidor. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2010. p.650.
135 MARQUES, Cláudia Lima (Coord.). Comentários ao Código de Defesa do Consumidor. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2010. p.649.
136 ROLLO, Arthur Luis Mendonça. Responsabilidade civil e práticas abusivas nas relações de consumo. São Paulo: Atlas, 2011. p.129.
137 NERY JUNIOR, Nelson. A defesa do consumidor no Brasil. In: Revista de Direito Privado. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2004. v.18. p. 218.
138 Id.Ibid., mesma página.
139 NUNES, Luis Antonio Rizzatto. Curso de direito do consumidor. São Paulo: Saraiva, 2011. p.474.
140 CAVALIEIRI FILHO, Sergio. A responsabilidade do incorporador/construtor no código do consumidor. In: Revista de Direito do Consumidor. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1998. v.26. p.230-236.
141 COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO AJUIZADA PELO PROMITENTE COMPRADOR CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ALEGAÇÃO DE INADIMPLEMENTO POR PARTE DA VENDEDORA. DIVULGAÇÃO DE PUBLICIDADE ENGANOSA REFERENTE AO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. PROCEDÊNCIA DECRETADA. APELO PELA CONSTRUTORA-RÉ. NÃO ACOLHIMENTO. SENTENÇA MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS (ARTIGO 252, RITJSP). 1. Caracterizada a indução em erro do consumidor. Informes publicitários, dos quais razoavelmente revelada a presença de melhoramentos nas passagens comuns, se conformam como oferta e integram os termos do contrato principal firmado, salvo no caso de ressalvas expressamente declaradas que, no caso, não existiram. Rescisão contratual bem reconhecida, bem como a aplicação da cláusula penal em razão do inadimplemento culposo atribuído à ré. Dever de indenizar configurado. Danos materiais e morais devidamente mensurados, arbitrados em atenção ao que dispõe o artigo 944, CC/02, rejeitada aplicação de disciplina limitativa de restituição de valores pagos prevista em contrato. 2. Recurso desprovido. (TJ-SP - APL: 08015899720098260577 SP 0801589-97.2009.8.26.0577, Relator: Piva Rodrigues, Data de Julgamento: 03/03/2015, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/03/2015).
142As incorporações imobiliárias. In: GUERRA, Alexandre; BENACCHIO, Marcelo (Coord.). Direito Imobiliário Brasileiro – Novas Fronteiras na Legalidade Constitucional. São Paulo: Quartier Latin, 2011. p.653.
143A incorporação imobiliária às vistas do Código de Defesa do Consumidor e as praticas comerciais abusivas. In: GUERRA, Alexandre; BENACCHIO, Marcelo (Coord.). Direito Imobiliário Brasileiro – Novas Fronteiras na Legalidade Constitucional. São Paulo: Quartier Latin, 2011. p.716.
144Id.Ibid., mesma página.
145 Artigo 36: A publicidade deve ser veiculada de tal forma que o consumidor, fácil e imediatamente, a identifique como tal. [...] Parágrafo único. O fornecedor, na publicidade de seus produtos ou serviços, manterá, em seu poder, para informação dos legítimos interessados, os dados fáticos, técnicos e científicos que dão sustentação à mensagem.
146 MARQUES, Cláudia Lima (Coord.). Comentários ao Código de Defesa do Consumidor. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2010. p.728.
147 MARQUES, Cláudia Lima (Coord.). Comentários ao Código de Defesa do Consumidor. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2010. p.727.
148 Ibidem, p.738.
149 Id.Ibid., mesma página.
150 Artigo 37: É proibida toda publicidade enganosa ou abusiva. [...] § 1° É enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços. § 2° É abusiva, dentre outras a publicidade discriminatória de qualquer natureza, a que incite à violência, explore o medo ou a superstição, se aproveite da deficiência de julgamento e experiência da criança, desrespeita valores ambientais, ou que seja capaz de induzir o consumidor a se comportar de forma prejudicial ou perigosa à sua saúde ou segurança. § 3° Para os efeitos deste código, a publicidade é enganosa por omissão quando deixar de informar sobre dado essencial do produto ou serviço.
151 Contrato de compra e venda de imóveis em prestações, o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, A Lei n 4.591/64 e os vícios de qualidade e quantidade. In: GUERRA, Alexandre; BENACCHIO, Marcelo (Coord.). Direito Imobiliário Brasileiro – Novas Fronteiras na Legalidade Constitucional. São Paulo: Quartier Latin, 2011. p.703.
152 A incorporação imobiliária às vistas do Código de Defesa do Consumidor e as praticas comerciais abusivas. In: GUERRA, Alexandre; BENACCHIO, Marcelo (Coord.). Direito Imobiliário Brasileiro – Novas Fronteiras na Legalidade Constitucional. São Paulo: Quartier Latin, 2011. p.717.
153 A incorporação imobiliária às vistas do Código de Defesa do Consumidor e as praticas comerciais abusivas. In: GUERRA, Alexandre; BENACCHIO, Marcelo (Coord.). Direito Imobiliário Brasileiro – Novas Fronteiras na Legalidade Constitucional. São Paulo: Quartier Latin, 2011. p.718.
154 Id.Ibid., mesma página.
155 Artigo 333. O ônus da prova incumbe: I - ao autor, quanto ao fato constitutivo do seu direito
156 NUNES, Luis Antonio Rizzatto. Curso de direito do consumidor. São Paulo: Saraiva, 2011. p.731.
157 A incorporação imobiliária às vistas do Código de Defesa do Consumidor e as práticas comerciais abusivas. In: GUERRA, Alexandre; BENACCHIO, Marcelo (Coord.). Direito Imobiliário Brasileiro – Novas Fronteiras na Legalidade Constitucional. São Paulo: Quartier Latin, 2011. p.719.
158 Acórdão proferido em Recurso Especial Nº 1.188.442/RJ. Partes: Antônio Rogério Saldanha Maia e Gafisa S/A. Órgão Julgador: Quarta Turma. Relator: Ministro Luís Felipe Salomão. Julgado em 06.11.2012. Publicado no DJe em 05.02.2013.
159 DINIZ. Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro – Direito das Coisas. São Paulo: Saraiva, 22ª edição, 2007. p.412.
160 Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. [...]§ 1o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. § 2o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso. § 3o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.
161 DINIZ. Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro – Direito das Coisas. São Paulo: Saraiva, 22ª edição, 2007. p.412.
162 Id.Ibid., mesma página.
163“RESPONSABILIDADE CIVIL Dano Moral – Consumidor Publicidade enganosa Princípio da Vinculação – Publicidade que segundo a consumidora a levou a imaginar que estava comprando um imóvel com vasta área de lazer, que não existia – Não caracterização do dano moral, que não resulta do mero aborrecimento, chateação, frustração ou insatisfação com o negócio feito, não consistindo em violação a direito da personalidade – Recursos providos” (Apelação n. 0175249-10.2010.8.26.0100, 1ª Câmara de Direito Privado, rel. Alcides Leopoldo e Silva Júnior, j. 7/4/2015).“Danos morais Publicidade enganosa por omissão Inexistência de informação de que a área de lazer do empreendimento seria construída em terreno da municipalidade sob concessão de direito real de uso, com prazo determinado Danos morais, no entanto, não configurados Consumidor que não se desincumbiu de demonstrar a ocorrência de fato que qualifique alguma circunstância especial e ultrapasse o mero dissabor Sentença reformada Recurso do autor improvido, providos os recursos das corrés” (Apelação n. 0208589-42.2010.8.26.0100, 6ª Câmara de Direito Privado, rel. Eduardo Sá Pinto Sandeville. 2/10/2014).
164 Ação indenizatória – Entrega de imóvel comprado na planta com área menor do que o contratado – Parcial procedência para condenar ré a devolver de forma simples o valor de R$ 14.776,45 por danos materiais e R$ 5.000,00 por danos morais – Inconformismo- Alegação de erro material no contrato, que não pode ser aceita – Relação típica de consumo, com contrato regido pelo CDC que impõe interpretação das cláusulas a favor do consumidor aderente – art. 47. do CDC e 423 do CC – Incontroversa a entrega do imóvel com metragem útil inferior ao que constava no contrato - Indenização bem fixada – Danos morais inocorrentes – Inadimplemento contratual que não tem o condão de produzir dano moral – Sucumbência que passa a ser recíproca - Sentença parcialmente reformada – Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - APL: 00089064720138260220 SP 0008906-47.2013.8.26.0220, Relator: Silvério da Silva, Data de Julgamento: 23/09/2015, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/09/2015).
165 Artigo 18: Os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade, com a indicações constantes do recipiente, da embalagem, rotulagem ou mensagem publicitária, respeitadas as variações decorrentes de sua natureza, podendo o consumidor exigir a substituição das partes viciadas. [...] § 1° Não sendo o vício sanado no prazo máximo de trinta dias, pode o consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha: I - a substituição do produto por outro da mesma espécie, em perfeitas condições de uso; II - a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos; III - o abatimento proporcional do preço.
166 NUNES, Luis Antonio Rizzatto. Curso de direito do consumidor. São Paulo: Saraiva, 2011. p.274.
167 ROLLO, Arthur Luis Mendonça. Responsabilidade civil e práticas abusivas nas relações de consumo. São Paulo: Atlas, 2011. p.92.
168 ROLLO, Arthur Luis Mendonça. Responsabilidade civil e práticas abusivas nas relações de consumo. São Paulo: Atlas, 2011. p.102.
169 MARQUES, Cláudia Lima (Coord.). Comentários ao Código de Defesa do Consumidor. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2010. p.718.
170 NUNES, Luis Antonio Rizzatto. Curso de direito do consumidor. São Paulo: Saraiva, 2011. p.279.
171 MARQUES, Cláudia Lima (Coord.). Comentários ao Código de Defesa do Consumidor. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2010. p.512.
172 NORONHA, Fernando. Enriquecimento sem causa. In: Doutrinas Essenciais Obrigações e Contratos. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2011, v.01. p.1085.
173 NEVES, José Roberto de Castro. O enriquecimento sem causa como fonte de obrigações. In: Revista de Direito Privado. Rio de Janeiro: Revista dos Tribunais, 2006, v.843. p.97.
174 NEVES, José Roberto de Castro. O enriquecimento sem causa como fonte de obrigações. In: Revista de Direito Privado. Rio de Janeiro: Revista dos Tribunais, 2006, v.843. p.97-112.
175 MARQUES, Cláudia Lima (Coord.). Comentários ao Código de Defesa do Consumidor. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2010. p.718.
176 NUNES, Luis Antonio Rizzatto. Curso de direito do consumidor. São Paulo: Saraiva, 2011. p.279.
177 NUNES, Luis Antonio Rizzatto. Curso de direito do consumidor. São Paulo: Saraiva, 2011. p.255.
178 RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO PARA RESSARCIMENTO DE VALORES REFERENTES A COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ALEGAÇÃO DE DIFERENÇA ENTRE A ÁREA PROMETIDA E A ÁREA ENTREGUE - PROCEDÊNCIA DO PEDIDO NAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS - ENTENDIMENTO DE QUE A VAGA DE GARAGEM É ÁREA DE USO COMUM E, POIS, NÃO DEVE SER CONSIDERADA NO CÔMPUTO DA ÁREA TOTAL DO BEM. INSURGÊNCIA DA EMPRESA RÉ. Hipótese em que se discute se a vaga de garagem do condômino deve ser compreendida como área privativa dele e se pode, consequentemente, ser considerada no cômputo da área total do imóvel vendido. Decidido pelas instâncias ordinárias que a vaga de garagem "compreende área real de uso comum", que não pode ser inclusa no cômputo da área total do apartamento, o qual, por conseguinte, teria sido entregue com área inferior à prometida. 1. A vaga de garagem só deve ser considerada área comum de condomínio edilício quando não se vincular a uma unidade residencial específica e, consequentemente, não se destinar ao uso exclusivo do proprietário dessa unidade, podendo ser usada, assim, por todos os condôminos. Quando, porém, a vaga de garagem for individualizada e de uso exclusivo do proprietário de uma unidade residencial específica, ela não será considerada como área comum, podendo, nesse caso, (i) constituir apenas um direito acessório ou (ii) configurar-se como unidade autônoma, caso em que terá registro próprio em cartório. 2. No caso em questão, a vaga de garagem pertence exclusivamente ao proprietário do apartamento respectivo, pois tem menção expressa no contrato, numeração própria e delimitação específica no terreno. Sendo assim, as instâncias ordinárias se equivocaram ao considerá-la como bem de uso comum. 3. No entanto, os compradores não foram devidamente informados de que a área total do imóvel correspondia à soma das áreas da unidade habitacional e da vaga de garagem, uma vez que a redação do contrato objeto da lide cria a expectativa, em qualquer pessoa que o lê, de que a área privativa prometida ao comprador se refere unicamente à área do apartamento, isto é, da unidade habitacional, e não da soma desta com a área da vaga de garagem. 4. A praxe no mercado imobiliário é o anúncio da área do apartamento, apenas, constituindo eventual vaga de garagem um plus. 5. Embora seja possível, em tese, que se veicule anúncio publicitário informando como área total do imóvel à venda a soma das áreas do apartamento e da (s) vaga (s) de garagem, é absolutamente imprescindível que, nesse caso, a publicidade seja clara e inequívoca, de modo que os consumidores destinatários não tenham nenhuma dúvida quanto ao fato de que o apartamento, em si, possui área menor do que aquela área total anunciada. Aplicação pura e simples do princípio da transparência, previsto no CDC. 6. Recurso especial desprovido. (STJ - REsp: 1139285 DF 2009/0172089-3, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 18/11/2014, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/11/2014).
