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Como funciona a multa por desistência de contrato de compra e venda de imóvel

Comprou um empreendimento e não sabe quanto será a multa por desistência de contrato de compra e venda de imóvel? Esse artigo é para você!

Você, que comprou um empreendimento e não sabe quanto será a multa por desistência de contrato de compra e venda de imóvel, imagine o seguinte:

Em uma conversa com a incorporadora, ao perguntar quanto será a multa no caso de desistência da compra do imóvel, você obtém as seguintes respostas:

A multa se dará em 50% do valor pago. Ou pior: Você perderá todo dinheiro pago!

Nessa hora, é bem possível que dê um frio na barriga e tudo o que passa na cabeça só se parece com o seguinte: será que vou perder tudo isso de dinheiro? Será que estão me passando para trás?

É por esse motivo que estou escrevendo esse conteúdo para você. Quero que você fuja das armadilhas da incorporadora e receba a devolução no valor correto.

Vamos lá então?

Distrato ou Rescisão, qual pedir?

Com certeza, no dia que você realizou a compra do imóvel, você assinou um contrato, certo? Pois bem, tanto o distrato quanto a rescisão colocam fim ao negócio.

Mas você deve pensar: Tem diferença entre eles?

Sim, tem!

Mas não se preocupe! A seguir, vou te passar todo o macete para que você aprenda essas diferenças e consiga saber quando pedir o distrato ou a rescisão.

Vem comigo!

Quando pedir o Distrato?

Antes de tudo, aqui vai uma curiosidade: O distrato pode receber vários nomes!

Vamos imaginar a situação do André.

Ele comprou um apartamento na planta, porém ficou desempregado e vai precisar cancelar o contrato.

Agora, ele está em dúvida se pede um distrato de imóvel comprado na planta, ou um distrato de contrato de imóvel, ou um distrato de contrato de compra e venda.

Neste caso, André pode pedir ou usar qualquer uma dessas nomenclaturas pois o significado e objetivo de todas elas é o mesmo!

E não se engane, essa situação que relatei é bastante comum, pois os principais motivos que levam à desistência de compra de imóvel, são os casos de:

  • Desemprego;

  • Falta de interesse em manter o contrato;

  • Reajustes de saldos devedores.

Mas, vai um alerta: Você não é obrigado a apresentar qualquer motivo para promover o distrato com a incorporadora, viu?

Dito isso, o distrato pode se efetuar pela simples vontade das partes ou de apenas uma delas.

Lembrando que ele só poder ser realizado caso não tenha acontecido o inadimplemento contratual, ou seja, quando uma das partes descumprir alguma cláusula do contrato.

Explicado isso, vamos em frente!

E a rescisão, quando posso pedir?

Prepare-se: essa é a dica de ouro que vou te dar.

Lembra quando falei que o distrato só pode acontecer quando não existe o inadimplemento contratual? Pois bem, na rescisão de contrato imobiliário é o contrário.

Na rescisão, sempre deve existir algum descumprimento de cláusula prevista no contrato por qualquer uma das partes.

Cito aqui alguns exemplos de inadimplementos:

  • Atrasos na entrega da obra do imóvel;

  • Imóvel em condições diferentes das acordadas;

  • Materiais inadequados e de má qualidade usados na obra;

  • Construção realizada em local impróprio.

Agora que você sabe as diferenças entre eles, vou te explicar quais são os seus direitos no distrato e na rescisão com a incorporadora.

Vamos lá?

Multa por desistência de contrato de compra e venda de imóvel, quanto devo pagar?

Uma coisa é certa: Você não comprou um apartamento ou uma casa na planta pensando em desistir, não é mesmo?

Mas sinto em te dizer: É aí que começam seus problemas!

Infelizmente, as incorporadoras, em sua grande maioria, agem de má-fé e querem se enriquecer enganando seus clientes.

Depois que você pede o distrato, elas querem de qualquer jeito aplicar multas e taxas enormes, chegando a 100% da quantia paga em alguns casos.

E você deve pensar: É correta essa porcentagem cobrada?

Já te adianto que não!

Essa prática é um absurdo e uma nítida conduta abusiva.

E como não quero ver ninguém te passando pra trás, existem limites que a incorporadora deve obedecer que ninguém sabe, mas que vou te contar em primeira mão aqui.

Quais os limites da multa por desistência de contrato de compra e venda de imóvel?

Hoje, a multa por desistência de contrato de compra e venda de imóvel pode chegar até 25% do valor já pago pelo bem, sendo devidas também as seguintes taxas:

  • A comissão dos corretores;

  • Valores correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel;

  • Cotas condominiais e contribuições devidas à associação de moradores;

  • Encargos incidentes sobre o imóvel e das despesas previstas no contrato.

Já recebi o imóvel, pago multa por desistência de contrato de compra e venda de imóvel?

Para você entender melhor, vou dar o exemplo da Amanda.

Ela comprou e já recebeu um pequeno apartamento em São Paulo, porém, vai se mudar para a Europa daqui há alguns meses e precisa desfazer o negócio.

Neste caso, Amanda ainda poderá ter retido dela os valores citados acima, mais o percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato por mês que ela esteve na posse do imóvel.

Mas fique atento: os descontos que serão feitos em função do distrato devem ser limitados apenas ao valor que você já pagou à incorporadora!

Observação: Exceto, em relação as quantias correspondentes a posse do imóvel que podem até ultrapassar o montante já pago.

Paguei uma multa maior que deveria

Bom, se você já assinou o distrato e percebeu que poderia ter recebido um valor bem superior que o dado pela incorporadora, sua situação é complicada.

A partir do momento que você assina o documento, a incorporadora terá uma prova do seu consentimento sobre o valor que será pago à título de ressarcimento.

Então, sinto dizer, mas será difícil virar esse jogo!

Qual o prazo para devolução do meu dinheiro?

Você sabia que o prazo de devolução do seu dinheiro pode variar caso seu imóvel esteja sob o regime de afetação?

Já sei que você vai perguntar: O que é regime de afetação?

É simples, vou explicar!

O regime de afetação funciona como uma blindagem do empreendimento que está sendo ou ainda será construído.

Para facilitar sua compreensão, logo abaixo, vou usar um exemplo que você jamais vai esquecer!

Suponhamos que o apartamento que você comprou é neste prédio que está dentro do copo.

Quando a incorporadora faz a opção de colocar essa obra sob o regime de afetação é como se ela estivesse blindando esse empreendimento.

Isto é, tudo que está dentro do copo não pode sair e tudo que está fora do copo não pode entrar.

Explico melhor:

Todo dinheiro que entrou no pagamento das unidades que já foram vendidas nunca poderá sair do copo para ir a outros empreendimentos ou investimentos da incorporadora.

Você está se perguntando: e o que está fora, o que é esse está fora?

Vamos imaginar a situação da incorporadora ABC.

Ela deve muito dinheiro para uma empresa de cimento, porém, a incorporadora ABC colocou seu novo empreendimento sob regime de afetação.

Sendo assim, a empresa de cimento não pode pegar o dinheiro que já está afetado, ou seja, dentro do copo.

Isso serve para assegurar a finalização da obra e a entrega das unidades em construção.

Ah! Um lembrete: A incorporadora pode escolher ou não fazer o regime de afetação, ok?

Enfim, falei tudo isso para você entenda qual o prazo para receber o seu dinheiro.

Agora vamos ao que interessa!

Prazos para devolução do seu dinheiro

Caso você esteja aqui, você vai se lembrar do exemplo usado no tópico anterior.

Se a construção estiver sobre o regime de afetação o prazo para devolução será de 30 dias da expedição do habite-se ou de documento equivalente.

Mas é importante frisar que, nesse caso, a multa por desistência de contrato de compra e venda de imóvel pode chegar a 50% do valor pago pelo imóvel.

Portanto, fique de olho nisso!

Porém, se não houver patrimônio de afetação, a restituição será de até 25% da quantia paga e os valores serão devolvidos em até 180 dias contando do desfazimento do contrato.

Inclusive, existe uma possibilidade da multa não ser cobrada.

Isso pode acontecer caso o você indique alguém para te substituir no contrato e a incorporadora aprove esse pessoa.

O dinheiro que você pode receber e não sabe!

Se sua incorporadora está em atraso por mais de 180 dias, você possui alguns diretos e nem saiba.

Você deve estar pensando: Esse prazo de 180 dias de tolerância para a entrega do imóvel é legal ou não?

Sim, é legal!

Porém deve estar previsto no contrato e em cláusula destacada.

Um aviso importante: Se esse prazo for ultrapassado por culpa exclusiva da incorporadora você pode exigir a devolução de 100% do valor que pagou pelo seu imóvel.

Interessante, né?

Com esse atraso, você tem duas opções:

  • Rescindir o contrato, receber todo o valor que pagou de volta e a uma multa que será paga em até sessenta dias da extinção do contrato, por parte da incorporadora;

  • Requerer uma indenização de 1% do valor pago a incorporadora por mês de atraso, a qual será corrigida de acordo com os índices previstos no contrato.

Mas, cá entre nós, em hipótese nenhuma, essas multas podem ser pagas em conjunto.

Vamos a mais um caso que a você pode conseguir desistir da compra sem maiores dores de cabeça?

Falta de informação: Um erro que pode te favorecer

Você sabe o que é o quadro resumo? O quadro resumo é uma página que fica logo no começo do contrato de compra venda que deve conter as seguintes informações:

  • O preço total a ser pago pelo imóvel;

  • O valor da parcela do preço a ser tratada como entrada e sua forma de pagamento;

  • O valor referente a corretagem;

  • A forma de pagamento do preço com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;

  • Os índices de correção monetária aplicáveis;

  • As consequências do desfazimento do contrato;

  • As taxas de juros eventualmente aplicadas;

  • As informações acerca da possibilidade do exercício do Direito de arrependimento previsto no código de defesa do consumidor;

  • O termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais do atraso de seu fornecimento.

Ufa! Bastante coisa, né? Se não houver algumas dessas informações no quadro resumo, a incorporadora tem um prazo de 30 dias para que ela seja inserida. Porém, se a informação não for inserida depois desse prazo, você tem um justo motivo para pedir a rescisão do contrato.

Fiz a compra em menos de 7 dias, pago multa por desistência de contrato de compra e venda de imóvel?

Quem nunca fez algo no calor da emoção e não se arrependeu depois?

Se esse é o seu caso, eu tenho uma boa notícia pra você:

O Código de Defesa do Consumidor vai te salvar!

Isso mesmo! Se você comprou um imóvel em um lugar diferente da sede da empresa vendedora, seja em um stand de vendas ou pela internet, você tem o direito de arrependimento e pode cancelar sua compra.

Mas fique atento! Você tem apenas 7 dias a contar da sua assinatura para desfazer o negócio.

Nesses casos, nada pode ser cobrado e você deve receber o valor cheio que foi pago na aquisição do imóvel.


Conclusão

O objetivo desse conteúdo foi deixar você antenado para entender como cancelar a compra do seu imóvel e não cair nas artimanhas das incorporadoras.

Ter um conhecimento apurado deste assunto é essencial para seu possível pedido de distrato ou rescisão.

Desta forma, você evita perder dinheiro e poupa dor de cabeça no futuro, pois impedirá que valores indevidos sejam retidos de você.

E não esqueça de sempre procurar um advogado especialista no assunto!

Até a próxima!

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Pedro Miguel

Um escritório para a nova economia. Aqui, simplificamos o direito e a forma de comunicação com os clientes.

Como citar este texto (NBR 6023:2018 ABNT)

MIGUEL, Pedro. Como funciona a multa por desistência de contrato de compra e venda de imóvel. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 26, n. 6750, 24 dez. 2021. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/95523. Acesso em: 18 mai. 2022.

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