A compra e venda de um imóvel com um contrato de gaveta

O contrato de compra e venda de imóvel de gaveta é um instrumento no qual os envolvidos acordam entre si as condições para a negociação de compra e venda de um imóvel sem interferência externa, seja de uma instituição financeira, seja do Cartório de Registro de Imóveis. 

A prática é comum no país. Provavelmente, você conhece alguém que em um determinado momento celebrou, ou cogitou celebrar, uma negociação com este tipo de contrato. Mas o contrato de gaveta é seguro? Quais são os seus riscos? Ele tem valor legal?

O que é um contrato de gaveta?

Simplificando, podemos especificar que um contrato de gaveta é um documento que descreve a negociação entre um vendedor e um comprador de um imóvel sem registro no Cartório de Registro de Imóveis, ou seja, sem matrícula.

Ou, por alguma necessidade de uma das partes, a atualização da matrícula não será feita logo após a compra, o que vamos debater mais adiante.

A prática da negociação por meio de um contrato de gaveta iniciou-se, aproximadamente, na década de 80, sendo, ainda hoje, muito praticada.

O custo dos trâmites necessários para a transferência do imóvel em cartório é, para muitos, elevado. Costumeiramente, é um valor que não está disponível no momento da negociação.

O que ocorre é que, em muitos casos, o comprador se compromete, por meio do contrato, a pagar pelo imóvel, e, depois de um determinado prazo, transferir para o seu nome.

Não é raro nos depararmos com pessoas que, infelizmente, passam por dificuldades para pagar as parcelas assumidas de um financiamento imobiliário, e que, por isso, precisam vender o imóvel. Assim, os compradores assumem o parcelamento já existente, pagando o financiamento assumido pelo comprador até que este seja quitado. Até isto acontecer, o financiamento estará ainda no nome do vendedor que fez o processo junto à instituição financeira.

O contrato de gaveta possui reconhecimento jurídico e poderá servir como instrumento judicial para que uma das partes, seja o vendedor, seja o comprador, utilize-o em um processo, caso o que tenha sido acordado não tenha sido cumprido.

Desta forma, se o vendedor entregar o imóvel ao comprador, e este não pagar como foi combinado, poderá o vendedor judicialmente cobrar o valor devido, acrescido de custos judiciais e danos que tenha sofrido. Assim como poderá o comprador também utilizar o contrato para solicitar algo que não foi cumprido.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que o contrato de gaveta funciona como um mecanismo legal que permite a discussão judicial das obrigações e dos direitos assumidos entre o comprador e o vendedor.

O tribunal também considera que, caso o imóvel tenha sido negociado com financiamento em aberto, ainda sendo quitado, não é possível anular a transferência para o comprador, já que não foram causados prejuízos ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Na prática, caso ocorra qualquer inadimplência ou descumprimento, a parte prejudicada poderá cobrar o prejuízo judicialmente.

Embora aumente a segurança jurídica na negociação, o contrato de gaveta tem seus riscos, que devem ser observados com cautela por quem está negociando um imóvel nesta forma.

A primeira coisa que deve ser alertada neste tipo de negociação é que o contrato de gaveta não é oficial, ou seja, ele não transfere a propriedade para o comprador perante terceiros, possuindo validade legal apenas entre o comprador e o vendedor.

Vejamos alguns exemplos de riscos.          

Riscos para o comprador

O imóvel pode ser penhorado por alguma dívida existente do vendedor. 

Se o imóvel tiver matrícula, e ela não for transferida para o comprador, em sobrevindo o falecimento do vendedor, o imóvel será parte do inventário do falecido, sendo dividido entre os herdeiros.

O vendedor pode vender o mesmo imóvel para terceiros, caso a matrícula esteja no nome dele. Neste último cenário, o contrato de gaveta servirá para abrir um processo pelo comprador que se sentiu lesado.

Riscos para o vendedor

Se o comprador não pagar os impostos, tributos, ou até mesmo condomínio, pode o vendedor responder judicialmente, até mesmo sofrendo execução judicial.

O comprador pode não pagar o que foi acordado, e, uma vez no imóvel, recusar a sua devolução.

Se o imóvel estiver financiado, e o comprador não pagar as parcelas, o vendedor poderá ser também executado judicialmente pela instituição financeira.

Se a negociação por meio de um contrato de gaveta for a única opção, principalmente em casos de imóveis sem matrícula, é muito importante que as partes tenham confiança uma na outra.

Além disso, é recomendado que seja feito o reconhecimento das firmas no momento em que é feita a assinatura do contrato, assim como contar com a assinatura de testemunhas.

Imperioso destacar a preocupação em se guardar os recibos de todos os pagamentos que forem feitos, assim como de todas as parcelas, caso o imóvel esteja financiado.

Caso a negociação seja feita com um contrato de gaveta porque o imóvel não tem matrícula em cartório, é sempre recomendado que o comprador regularize a sua situação.

Para isso, o comprador utilizará o contrato como uma ferramenta para solicitar o usucapião, além de outros documentos que possam ser solicitados pelo cartório e prefeitura.

Todavia, o mais seguro para a proteção do proprietário continua sendo, e sempre será, ter o imóvel registrado e com escritura.

O contrato de compra e venda de imóvel de gaveta é um instrumento que pode ajudar na segurança das partes envolvidas, pois servirá como uma ferramenta jurídica caso algo não saia como acordado. 

Mas, não havendo alternativa viável, ao negociar um imóvel, com ou sem escritura, sempre faça um contrato claro e objetivo, evitando assim conflitos que poderiam resultar em brigas judiciais, prevenindo as partes de prejuízos e da perda de tempo.