PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ
2ª CÂMARA ESPECIALIZADA CÍVEL
Origem: 1ª Vara da Comarca de Oeiras/PI
Apelação Cível nº 2015.0001.003213-2
Apelante: Abdias Nogueira de Andrade Lessa e outro
Advogado: José Gonzaga Carneiro e outros
Relator: Des. José James Gomes Pereira
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - USUCAPIÃO - IMÓVEL URBANO - AUSÊNCIA DE REGISTRO ACERCA DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL - INEXISTÊNCIA DE PRESUNÇÃO DE QUE A TERRA É PÚBLICA. 1. A inexistência de registro imobiliário do bem objeto de ação de usucapião não induz presunção de que o imóvel seja público (terras devolutas), cabendo o poder público (Federal, Estadual ou Municipal), provar a titularidade do terreno como óbice ao reconhecimento da prescrição aquisitiva. 2. Provas nos autos que atestam a posse mansa e pacífica por prazo superior a 15 anos (animus domini comprovado). 3. A súmula 343 do Supremo Tribunal Federal, não é aplicável ao caso em tela em virtude da decisão atacada não está baseada em texto legal de interpretação controvertida nos tribunais. 4. Não existe, em nosso ordenamento jurídico qualquer presunção, relativa ou absoluta, de que toda terra não particular é pública. 5. Para a procedência do pedido discriminatório é necessária prova inequívoca e contundente de que a área objeto da ação é efetivamente devoluta. O simples fato de o imóvel não possuir registro não gera a presunção de que se trata de terra pública. 6. Recurso conhecido e provido. 7. Votação Unânime.
DECISÃO: Acordam os componentes da Egrégia 2ª Câmara Especializada Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, à unanimidade, em votar pelo conhecimento e provimento do apelo, para reformar a sentença recorrida, no sentido de conceder aos apelantes o direito à propriedade do bem indicado na petição inicial, determinando, consequentemente, ao Cartório de Registro de Imóveis daquela Comarca a abertura de registro do imóvel descrito na inicial e o registro em nomes dos mesmos, de acordo co o parecer do Ministério Público Superior.
RELATÓRIO
Trata-se de Apelação Cível interposta por Abdias Nogueira de Andrade Lessa e outro, devidamente qualificado, objetivando reformar a sentença de fls. 15/22, proferida pelo MM Juiz da 1ª Vara Cível da Comarca de Oeiras/PI, prolatada na Ação de Usucapião Extraordinária, na qual o juiz a quo, julgou a presente demanda nos seguintes termos:
Diante do exposto, considerando a autora na é enfiteuta faltando interesse de agir para adquirir a enfiteuse e que o proprietário do imóvel é o poder público municipal sendo as terras públicas imprescritíveis, indefiro a petição inicial, a teor do art. 295, inc. I (art. 295, parágrafo único III) do Código de Processo Civil e extingo o processo, sem resolução do mérito, com base no art. 267, VI c/c art. 329 do Código de Processo Civil, determinando, após o decurso do prazo recursal, o arquivamento dos autos, dando-se baixa na distribuição, independente do pagamento de custas. Dê-se ciência, desta decisão, ao representante do Ministério Público com serventia nesta Vara. Sem custas e sem honorários. P. R. I e Arquivem - se.
Inconformada com a decisão a autora, ora apelante, apresenta recurso de apelação às fls. 24/30, aduzindo que é casado com a Sra. Cesarina de Sousa Lessa e são possuidores de um terreno na comarca de Oeiras com área de 337,50m2, sendo está uma casa residencial onde possui limites de 7,50 (sete metros e meio) de frente por 45,00(quarenta e cinco metros) de fundo, limitando-se a leste com um terreno de propriedade do Sr. Domingos de Carvalho Sousa, medindo 7,50; ao norte com os Srs. José Antônio Lima e Teresa Carvalho de Sousa, medindo 45,00m, ao Sul limita com o terreno de propriedade do Sr. Elias Campeio da Cunha medindo 45,00 e a oeste limita-se com a Rua Professor Rafael Farias medindo 7,50 m (fls. 12).
Assevera que são possuidores da posse do mencionado terreno desde 12 de julho de 1963, informam ainda que beneficiaram o imóvel com a sua moradia, bem como afirma vem pagando o IPTU anualmente estando amparado no artigo 1.238, parágrafo único do Código Civil (fls. 10).
Afirma que não é só o município de Oeiras que a maioria dos imóveis encontra-se sem registro de imóveis, o caso em tela é apenas mais um onde há um Título de Aforamento que na época era permitido pela legislação não foi feito o devido registro imobiliário.
Ressalta que o município fica prejudicado com esta situação irregular, pois para o erário público é interessante (e até vantajoso) que os imóveis (como o do caso em tela) tenham sua situação fundiária solucionada, tendo em vista que, de posse de regular Registro de Imóvel, seu proprietário se sente esforçado a empreender, a realizar operação de financiamento imobiliário, a adquirir material de construção, a contratar mão de obra para agregar valor a seu imóvel, gerando empregos, renda e arrecadação de tributos tanto municipais quanto estaduais e federais.
Afirma que para o presente caso é necessário levar em consideração os princípios gerais do direito e a função social do imóvel, levando-se em conta que o julgador, antes de proteger o bem imóvel por ser público, deve proteger primeiramente o bem maior presente nos autos, que é a vida e dignidade da pessoa humana, sendo o direito à moradia uma das suas manifestações basilares.
Salienta que a decisão do juiz a quo onde extinguiu a ação sem resolução do mérito por falta de interesse de agir, é feito ainda juízo de valor apoiado em evidente incoerência. Isso porque, a decisão, ao afirmar que - "o que não é particular é público", se sustenta em dedução contrária à prova dos autos bem como ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça e ao Egrégio Tribunal de Justiça do Piauí.
No mérito requer sejam julgados procedente a presente apelação no sentido de que seja reformado o decisum para dar prosseguimento ao feito e, confirmada a posse do imóvel pelo tempo mínimo legal, de boa-fé e de maneira ininterrupta, ser a sentença reformada para se ver julgada procedente o pedido inicial, a fim de que seja declarado, por fim, o domínio dos Autores sobre o imóvel usucapiendo, expedindo-se o regular mandado ao Cartório de Registro de Imóveis competente.
Notificado, o órgão Ministerial Superior, por seu representante, emitiu parecer às fls. 42/49, opinando pelo conhecimento e provimento do recurso de apelação.
É o relatório
VOTO
Admissibilidade do recurso
Recurso cabível e processado na forma da lei.
Trata o caso em análise de Ação de Usucapião Extraordinário requerido pelos apelantes de imóvel situado na comarca de Oeiras -PI, onde os mesmos construíram sua única moradia e nela vivem desde o ano de 1963.
Efeitos do registro do aforamento ao executivo municipal
Cabe ressaltar, nesse contexto, os importantes efeitos decorrentes do registro imobiliário do título de aforamento ao Poder Executivo.
Em relação à matrícula, o titular do domínio útil (senhorio indireto) aproveita a matrícula originária (do senhorio direto), e vice-versa, nos termos do artigo 243 da Lei de Registro Público (Lei nº 6.015/73). Assim, quando se leva a registro um contrato de aforamento, utiliza-se a mesma matrícula do imóvel aprazado, sem necessidade de outra.
Por outro lado, caso não haja matrícula prévia de imóvel aforado, entende-se que o artigo 243 da Lei de Registro Público assegura o direito do nu proprietário (senhorio direito) às avessas, em razão do termo legal “vice-versa”. Explica-se: ao adentrar um contrato de aforamento no cartório imobiliário, sem matrícula anterior, o direito do senhorio indireto (Poder Executivo) será garantido por meio do registro do título do senhorio direto.
Nesse contexto, em se tratando de imóveis aforados pelo Poder Executivo – especialmente os da grande maioria dos municípios piauienses, que não tem plano diretor da cidade nem sabem a delimitação dos lindes do Município e os seus acidentes geográficos naturais e artificiais, é de fundamental importância à identificação dos imóveis públicos, haja vista que os mesmos não são presumidos por exclusão dos imóveis privados, mas demonstrados pelo Poder Público, via registro imobiliário.
A transmissão da enfiteuse no direito brasileiro
A enfiteuse constitui-se, nos moldes do Código Civil de 1916, por meio de um contrato atípico válido e eficaz, a fim de cindir unicidade titular da propriedade plena e, posteriormente, transmitir o domínio útil da propriedade (senhorio direto) para o foreiro ou senhorio indireto, via registro imobiliário.
Caso esse contrato de aforamento não fosse válido e eficaz, ele não seria capaz de alterar a titularidade no Cartório de Imóveis, porque, como foi demonstrado, o direito brasileiro adota o princípio da causalidade, e não o da abstração germânica nem do consenso napoleônico.
O contrário sensu, eduz-se que o contrato de aprazamento terá efeitos semelhantes ao direito alemão, pois, embora aquele tenha sido feito previamente, só terá validade quando for apresentado perante o oficial de registro.
No mais, é bom deixar indene de dúvida que o contrato de aforamento não tem força de escritura pública, nos termos do artigo 108 do Código Civil, salvo se for disposto em legislação.
Não se olvide, ainda, que o Código Civil de 2002 assegurou a expectativa de direito aos titulares (foreiros) dos contratos de aforamento pretéritos, incluindo os expedidos pelo Poder Executivo Municipais, que ainda não ingressaram nos álbuns imobiliários, já que a fusão do ato obrigacional (contrato) com o ato de qualificação registral (serventuário), resultando numa mudança de titularidade do imóvel, assemelha-se ao conceito de ato administrativo complexo.
Por isso, entende-se que tais contratos, enquanto título jurídico causal, não tem prazo decadencial para ingressar no fólio real, tirante disposição em contrário pela legislação, razão pela qual é perfeitamente possível registrar hodiernamente – após a vigência do Código Civil de 2002 – os contratos enfitêuticos que outrora não foram inscritos em cartório de imóveis.
Analisando detidamente os autos, vê-se que a omissão contida na fundamentação da sentença que não se aprofundou sobre a natureza do imóvel usucapiendo foi fundamental para a declaração da impossibilidade jurídica do pedido, considerando apenas que por se tratar de terreno foreiro municipal seria classificada como público e por este motivo não poderia ser objeto de usucapião.
Ocorre que tal premissa merece reparos de cunho hermenêutico, partindo do ponto de vista que o julgador não deve se limitar unicamente ao texto literal da lei, devendo julgar a causa também tendo por norte os princípios gerais do direito.
O texto objetivo da lei, há de se observar o fim social da propriedade, levando-se em conta que o bem imóvel por ser público, deve ter como finalidade maior a bem-estar social e a dignidade da pessoa humana, sendo o direito à moradia manifestação desse princípio basilar.
Com relação á usucapião, reza o art. 1.242. do CC: "Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos."
Do ponto de vista formal, não há lapso temporal a suprir, constando dos autos provas documentais suficientes de que o tempo exigido por lei foi devidamente cumprido, pois consta que os apelantes tem a posse do terreno há mais de 52 anos.
Da mesma forma, os documentos confirmam que a posse dos apelantes se deu de forma continua, de boa-fé e sem qualquer oposição de terceiros, preenchendo os outros requisitos legais.
O cerne da questão, portanto, cinge-se ao seguinte ponto: não possuindo o imóvel em questão registro no Cartório de Registro de Imóvel, seria o mesmo pertencente ao domínio público, não sendo, por isso, passivo de usucapião?
Como cediço, o julgador não se deve prender à letra estática da lei, possuindo o dever de interpretá-la de forma a mais adequá-la à realidade social, até porque a lei foi criada para a sociedade e não a sociedade para a lei, devendo aquela ser interpretada em favor desta e não o contrário.
Desse modo, por mais que se trate de um bem público, não se pode conceber que simplesmente por possuir natureza pública não possa ser ele usucapido, devendo o julgador analisar os fatos não pelo lado objetivo da lei, mas conforme a realidade em que lhe é apresentada, não se admitindo, pois, a existência de sub-habitações, enquanto o Estado tenha sob seus domínios inúmeros imóveis sem qualquer utilização.
Assim, antes da análise do texto objetivo da lei, deve o mesmo analisar o fim social da propriedade, levando-se em conta que o julgador, antes de proteger o bem imóvel por ser público, deve proteger primeiramente o bem maior presente nos autos, que é a vida e a dignidade da pessoa humana, sendo o direito á moradia uma das suas manifestações basilares.
Destaque-se, por outro lado, que o bem ora em questão não se trata de bem público, mas sim de terras sem qualquer registro de imóvel, conhecido legalmente como "res nullius" e popularmente conhecido como "coisa de ninguém".
Durante muito tempo, predominou o entendimento de que tais imóveis, por não pertencer a ninguém, pertenceriam consequentemente ao Estado, portanto impossível de adquirir por usucapião.
No entanto, tal entendimento atualmente não mais persiste de forma absoluta, já que muitos doutrinadores e tribunais entendem ser possível o usucapião de tais bens.
Logo, sendo tais propriedades consideradas como terras de ninguém, numa ação de usucapião desse tipo, não basta a ausência de registro para que um bem pertença ao domínio público, sendo, portanto, ônus da Fazenda Pública provar que tal bem lhe pertença, sob pena de, não o fazendo, ser deferida a propriedade a quem já tem a posse.
Tal entendimento vem sendo quase que pacificado em nossos tribunais, tendo o STJ, inclusive, já se manifestado sobre a matéria, quando assim se posicionou. Vejamos:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL -USUCAPIÃO - IMÓVEL URBANO - AUSÊNCIA DE REGISTRO ACERCA DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL - INEXISTÊNCIA DE PRESUNÇÃO EM FAVOR DO ESTADO DE QUE A TERRA É PÚBLICA – 1 - A inexistência de registro imobiliário do bem objeto de ação de usucapião não induz presunção de que o imóvel seja público (terras devolutas). cabendo ao Estado provar a titularidade do terreno como óbice ao reconhecimento da prescrição aquisitiva. 2 - Recurso especial não provido. (STJ - REsp 964.223 - (2007/0145963-0) - Rel. Min. Luís Felipe Salomão - DJe 04.11.2011 - p. 752)
Da mesma forma, o TJPI vem seguindo o mesmo entendimento que transcrevo a seguir:
AÇÃO RESCISÓRIA - PRELIMINAR DE INÉPCIA DAINICIALVIOLAÇÃO DE LEI PELO ACÔRDÃO RESCINDENDO - TERRAS DEVOLUTAS - ÔNUS DA PROVA - USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO - AUSÊNCIA DE TRANSCRIÇÃO NO OFICIO IMOBILIÁRIO - 1-Inépcia da inicial, portanto, é a irregularidade formal gravíssima que impede, de forma absoluta, que o órgão jurisdicional se pronuncie sobre o direito de que o autor se diz titular. Não é inepta a inicial quando da narrativa dos fatos decorrer logicamente o pedido, o que é o caso dos autos. 2- A súmula 343. do supremo tribunal federal, não é aplicável ao caso em tela em virtude da decisão rescindenda não está baseada em texto legal de interpretação controvertida nos tribunais. 3- Não existo, em nosso ordenamento jurídico. qualquer presunção, relativa ou absoluta, de que toda terra não particular é pública. 4- Para a procedência do pedido discriminatório é necessária prova inequívoca e contundente de que a área objeto da ação é efetivamente devoluta. O simples fato de o imóvel não possuir registro não gera a presunção de que se trata de terra pública - (APELAÇÃO CÍVEL N° 268486- 8/00. TJ-MG. REL. DES. WANDER MAROTTA. J. EM 21/10/2002). 5- Orientação do STF que prosseguiu no STJ. a ausência de transcrição no ofício imobiliário não induz à presunção de que o imóvel se inclui no rol das terras devolutas. 5- Acórdão mantido. 6 - Decisão unânime. (TJPI - AR 2009.0001.002979-0 - Rel. José James Gomes Pereira - DJe 20.10.2010-p.9)v86.
O Código Civil de 2002, por sua vez, assegurou a expectativa de direito dos foreiros por meio de contratos de aforamentos, constituídos antes da vigência desse Código Civil. Dessa forma, é possível o registro imobiliário dos contratos de enfiteuse pós 2002.
No mais, não serão apenas os foreiros (pessoas físicas) beneficiados com tal medida legal, mas também o próprio Poder Executivo Municipal, em razão da Lei de Registro Público. Mesmo assim, tem-se a expectativa que os prefeitos de pequenas e médias localidades do Brasil, especialmente o Piauí, procurem discriminar suas áreas.
Logo, ficando provado que, quando do ingresso da presente ação, os apelantes há mais de 52 anos detinha a posse de boa fé e sem qualquer oposição de terceiros, conforme confirma os documentos acostados nos presentes autos, não sendo, pois, tal bem de interesse de nenhum poder público (Federal, Estadual ou Municipal), empecilho legal não há a regularização de uma situação que já existia de fato.
Com essas considerações e em consonância com o parecer do Ministério Público Superior, voto pelo conhecimento e provimento do apelo, para reforma a decisão recorrida, no sentido de conceder aos apelantes o direito á propriedade do bem indicado na petição inicial, determinando, consequentemente, ao Cartório de Registro de Imóveis daquela Comarca a abertura de registro do imóvel descrito na inicial e o registro em nomes dos mesmos.
É como voto.
Participaram do julgamento os Exmos. Srs. Deses. José Ribamar Oliveira, José James Gomes Pereira - Relator e Ricardo Gentil Eulálio Dantas (convocado). Ausência justificada do Exmo. Sr. Des. Luiz Gonzaga Brandão de Carvalho. Impedido: Não houve. Presente o Exmo. Sr. Dr. Antônio de Pádua Ferreira Linhares, Procurador de Justiça. Sala das Sessões do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado, em Teresina, 28 de setembro de 2015.
Des. José Ribamar Oliveira
Presidente
Des. José James Gomes Pereira
Relator
