É comum e crescente a quantidade de compradores que efetuam a promessa de compra e venda de imóvel, sem que se proceda imediatamente ao registro de escritura definitiva de compra e venda de imóvel, junto ao cartório de Registro de Imóveis.
No decorrer da negociação de aquisição de imóvel, é imprescindível que o vendedor forneça suas certidões de praxe e as do imóvel, para fins de demonstrar que o mesmo se encontra livre e desembaraçado.
Ocorre que, muitas vezes, o próprio comprador deixa de exigir a apresentação de certidões, podendo vir a sofrer com constrição judicial sobre o imóvel, em razão de débitos anteriores à sua aquisição.
Assim, após assinado o contrato de promessa de compra e venda, e efetuado o pagamento acordado, em muitos casos, o comprador deixa de proceder ao imediato registro da aquisição.
Isto porque, em regra, há dois tipos de compradores que incorrem nesta situação: o comprador que despendeu grande parte de suas finanças, para aquisição da sonhada casa própria e, após o pagamento do contrato, ainda necessita efetuar obras para reforma, aquisição de mobiliário, dentre outras despesas, e posterga o registro de escritura definitiva do imóvel, para que possa se capitalizar novamente e proceder ao registro, e ao pagamento de imposto de transmissão.
Já o outro perfil de comprador, é o do investidor, que adquire imóvel ou terreno, confiando na valorização do mesmo, para posterior venda. Este comprador não vê interesse no registro do imóvel, já que os custos são altos, e reduziriam sua margem de lucro no momento da venda.
O grande risco a que estão expostos este compradores é de, não tendo sido feita análise minuciosa do histórico do vendedor - e seu cônjuge, dependendo do regime de bens -, e do imóvel, ver seu recém adquirido imóvel ser objeto de constrição judicial, quando há débitos em execução que recaiam diretamente sobre este.
Recaindo penhora sobre o imóvel, adquirido por meio de promessa de compra e venda, não registrada junto ao Cartório de Registro de Imóveis, pode o comprador embargar a referida penhora, reivindicando ser legítimo proprietário[1] e possuidor do imóvel?
Para fins de sanar esta questão, recentemente o Egrégio Superior Tribunal de Justiça se manifestou no sentido de reconhecer a legitimidade do comprador, detentor de “contrato de gaveta”, para fins de opor embargos de terceiro e, assim, discutir a validade da penhora.
A discussão, no entanto, é bastante controvertida, e está restrita, no STJ, à legitimidade do comprador de discutir a penhora, ainda não havendo entendimento uníssono quanto à possibilidade de, efetivamente, ser cancelada a penhora.
Observe-se que, no caso concreto apreciado pelo STJ, a Caixa Econômica Federal interpôs recurso especial, alegando ter sido negada vigência ao artigo 42, do CPC, e ainda, ter havido dissídio jurisprudencial quanto ao tema, já que o Tribunal Regional Federal da 4ª Região - que engloba as Seções Judiciários do Rio Grande do Sul, Santa Catarina e Paraná – entende que imóvel pode ser considerado coisa litigiosa mesmo antes da penhora, independente de ter ocorrido após a transferência deste.
Não obstante a argumentação da CEF, a Quarta Turma do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, guiada pelo brilhante voto emanado pelo Exmo. Ministro Relator Dr. Raul Araújo, negou provimento ao recurso especial interposto pela CEF, amparado pela Súmula 84, deste Tribunal, que determina que “é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro”.
Assim, é garantida ao comprador, munido de contrato de promessa de compra e venda, ainda que não registrado junto ao RGI, a legitimidade para opor embargos de terceiro, no caso de constrição judicial sobre o imóvel adquirido.
Para fins de evitar quaisquer transtornos como o aqui discutido, é recomendável que o comprador busque auxílio de advogado especializado, de forma preventiva, para que acompanhe o procedimento de compra e venda de imóvel, minimizando as possibilidades de problemas futuros.
Notas
1 É importante ressaltar que a propriedade do imóvel somente se dá pelo registro de escritura definitiva junto ao Registro Geral de Imóveis e, somente havendo contrato de gaveta, o comprador possui direitos reais sobre o imóvel, e não propriedade deste.