O artigo “A injustiça dos distratos” (publicado em 01/11/2015, no jornal Folha de São Paulo) abordou de forma esclarecedora os efeitos nocivos, notadamente no que diz respeito ao desequilíbrio entre as partes, gerados pelo aumento dos distratos de compromissos de compra e venda imotivados por parte do comprador, chancelado pelo Judiciário, que obriga a incorporadora a ressarcir o comprador com correção monetária desde o reembolso das parcelas, tudo acrescido de juros a partir da citação, e, ainda, arcar com os compromissos já assumidos para concluir as obras e a recolocar o imóvel no mercado, como se isso fosse vantajoso para o incorporador. E o referido artigo mostrou que não é assim! Ao contrário, o distrato é desvantajoso para ambas as partes, e para sociedade, pois gera insegurança jurídica.
Se, atualmente, a situação já se mostra difícil para o incorporador, é nosso dever alertar para o fato de que a situação tende a piorar a partir da vigência do novo CPC.
Isso porque uma das principais novidades trazidas pelo novo Código, tendo como finalidade a segurança jurídica, está voltada à uniformização, integridade, estabilidade e coerência da jurisprudência.
A exemplo do que tem sido chamado de “direito jurisprudencial”, implementado pelo novo CPC, o art. 927 dispõe que os juízes e os tribunais observarão: I - as decisões do Supremo Tribunal Federal em controle concentrado de constitucionalidade; II - os enunciados de súmula vinculante; III - os acórdãos em incidente de assunção de competência ou de resolução de demandas repetitivas e em julgamento de recursos extraordinário e especial repetitivos; IV - os enunciados das súmulas do Supremo Tribunal Federal em matéria constitucional e do Superior Tribunal de Justiça em matéria infraconstitucional; V - a orientação do plenário ou do órgão especial aos quais estiverem vinculados.
O efeito vinculativo das hipóteses dos incisos I e II já é admitido pela Constituição Federal. Entretanto, os demais incisos atribuem caráter vinculante aos acórdãos proferidos em incidentes de resolução de casos repetitivos, aos enunciados de súmulas simples do STJ e STF e às súmulas dos TJs e TRFs.
Afirmamos que têm caráter vinculante uma vez que o novo CPC também dispõe, em seu art. 489, §1º, VI[1], que será considerada sem fundamentação, portanto, nula, a decisão que deixar de seguir enunciado de súmula, jurisprudência ou precedente invocado pela parte, sem demonstrar que o enunciado ou o precedente não se aplica ao caso concreto ou que já foi superado o entendimento.
Se o art. 927 do novo CPC é constitucional ou não é uma questão para ser analisada a fundo pela doutrina e pelos próprios tribunais. Enquanto isso, o fato é que, embora o Código não use exatamente o termo, as decisões acima mencionadas vincularão os juízes de primeira instância e os tribunais.
Isso tudo é para dizer que, a partir do dia 18/03/2016, as Súmulas 1, 2 e 3 do TJSP[2] e a Súmula 543 do STJ[3] deverão ser observadas pelos juízes de grau de jurisdição inferior e pelos próprios tribunais que as editaram, sob pena de proferirem decisões eivadas de nulidade.
O direito jurisprudencial também deverá ser observado pelas partes, uma vez que o pedido em ação judicial, assim como o recurso, que estiverem em desacordo com súmulas do STJ ou STF e com teses decididas em incidentes de resolução de demanda repetitiva poderão ser liminarmente indeferidos (art. 332 e art. 932 do novo CPC).
Destarte, entendemos que, nesse momento, a intervenção das entidades de classe no sentido de participarem do processo de formação e uniformização de jurisprudência, atuando como amicus curiae, nos casos em que for admitida, é imperiosa para auxiliar o Judiciário na formação de uma jurisprudência que observe as peculiaridades do compromisso de compra e venda de imóveis e outras questões inerentes ao negócio imobiliário, como o pagamento da comissão de corretagem, que hoje é objeto de análise em sede de julgamento de recursos repetitivos (REsp 1.551.951), cuja decisão afetará não só os recursos sobrestados, mas também ações futuras, de acordo com o novo Código.
Notas
[1] Art. 489. São elementos essenciais da sentença: (...)§ 1o Não se considera fundamentada qualquer decisão judicial, seja ela interlocutória, sentença ou acórdão, que: (...)VI - deixar de seguir enunciado de súmula, jurisprudência ou precedente invocado pela parte, sem demonstrar a existência de distinção no caso em julgamento ou a superação do entendimento.
[2] TJSP: Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.
Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.
[3] A Súmula 543 estabelece que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (REsp 1.300.418).