Obtendo acesso ao repositório oficial de jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), deparamo-nos com julgado datado de 09 de outubro de 2001, emanado da 3ª Turma Recursal, tendo como Relator o Ministro Castro Filho, nos autos do Agravo Regimental no Recurso Especial nº 244.625, oriundo do Estado de São Paulo.
Nesse julgamento é possível concluir de forma inequívoca que a Corte Superior de Justiça demonstrava claramente a possibilidade irrestrita do comprador de imóvel na planta solicitar perante o Poder Judiciário a declaração de rescisão do negócio, mesmo em situação de inadimplência, e obter a restituição de quase a totalidade dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária e juros legais até a data da efetiva devolução pelo vendedor (incorporador ou construtor).
Em que pese o Tribunal de Justiça de São Paulo ter emitido súmula sobre essa possibilidade no ano de 2010, encontrar um julgado perante o STJ datado de 2001 traz muita relevância e não só pelo histórico de casos de rescisão contratual/distrato cada vez maiores na justiça, mas também pela fundamentação da decisão.
Ademais, não se deve perder da mente o fato de que atualmente a justiça paulista reconhece plenamente o direito do comprador em obter do judiciário a rescisão do contrato, especialmente a partir do ano de 2010, quando o órgão especial do Tribunal de Justiça de São Paulo emitiu a súmula nº 1 em Direito Imobiliário, a qual determina que o comprador, mesmo inadimplente, tem o direito de pedir a rescisão do Contrato e reaver os valores pagos.
Dito isso, o precedente datado de outubro de 2001, perante o STJ, mostra que há muitos anos o comprador de imóvel na planta tem o direito à rescisão/distrato do compromisso de venda e compra de imóvel, bem como tem ele o direito à restituição de grande parte dos valores pagos.
Sem mais considerações, vamos ao caso:
“CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. PROPORCIONALIDADE. CC ART. 924. I – A jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça está hoje pacificada no sentido de que, em caso de extinção de contrato de Promessa de compra e venda, inclusive por inadimplência justificada do devedor, o contrato pode prever a perda de parte das prestações pagas, a título de indenização da promitente vendedora com as despesas decorrentes do próprio negócio, tendo sido estipulado, para a maioria dos casos, o quantitativo de 10% (dez por cento) das prestações pagas como sendo o percentual adequado para esse fim. II – É tranquilo, também, o entendimento no sentido de que, se o contrato estipula quantia maior, cabe ao juiz, no uso do permissivo do art. 924 do Código Civil, fazer a necessária adequação. Agravo regimental a que se nega provimento.” (STJ, Agravo Regimental no Recurso Especial nº 244.625-SP, 3ª Turma, Relator: Ministro Castro Filho, julgado em 09 de outubro de 2001).
Nas palavras do Ministro Relator Castro Filho:
“Tem sido, pois, deferido ao vendedor (ou promitente), em caso de inadimplemento do comprador, o direito de extinguir o contrato e reter parte do pagamento recebido, a título de frustração da avença ou indenização por despesas inerentes ao próprio negócio. Na hipótese em exame, verifica-se que o contrato é indiscutivelmente abusivo, eis que já prevê a dedução das despesas, além da retenção de 50% (cinqüenta por cento) do valor pago. Por outro lado o caso concreto não configura hipótese que possa justificar, “por suas peculiaridades”, exceção à regra do desconto no percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos. Neste sentido, inúmeros os precedentes desta Corte, entre os quais: AG n.° 344.551/MG - Quarta Turma - Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira - j. 02.03.01 - DJ 13.03.01; AG n.° 388.658/MG - Quarta Turma - Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar - j. 02.03.01 - DJ 13.03.01; AG n.° 391.692/RS - Terceira Turma - Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito - j. 08.08.01 - DJ 31.08.01; REsp n.° 113.602/DF - Quarta Turma - Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar - j. 13.09.01 - DJ 27.09.01; REsp n.° 114.071/DF - Quarta Turma - Rel. Min. César Asfor Rocha - j. 11.05.99 - DJ 21.06.99; REsp n.° 184.148/SP - Quarta Turma - Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira - j. 13.10.98 - DJ 01.02.99; REsp n.° 239.576/SP - Quarta Turma - Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar - j. 29.02.00 - DJ 15.05.00; REsp n.° 257.582/PR - Quarta Turma - Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar - j. 22.08.00 - DJ 16.10.00; REsp n.° 287.248/MG - Quarta Turma - Rel. Min. Aldir Passarinho Jr. - j. 07.12.00 - DJ 05.03.01; REsp n.° 326.156/MG - Quarta Turma - Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira - j. 26.06.01 - DJ 09.08.01.”
Chama-nos a atenção para a breve, porém contundente fundamentação do Ministro Relator quando afirma que o caso em análise não revelava situação que justificasse exceção à regra do desconto no percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos.
Portanto, parece-nos seguro concluir que o Superior Tribunal de Justiça (STJ), desde o longínquo ano de 2001, já assegurava ao comprador de imóvel na planta o direito não só de obter a rescisão do contrato perante o vendedor (incorporador ou construtor), mas também o direito à restituição de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato.
O julgamento ainda contou com a ilustre participação dos Ministros Antônio de Pádua Ribeiro, Carlos Alberto Menezes Direito e Nancy Andrighi, os quais acompanharam por unanimidade o voto do Ministro Relator Castro Filho.
Fonte: Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário)
