3. A CLASSIFICAÇÃO DO CRÉDITO CONDOMINIAL NA RECUPERAÇÃO JUDICIAL

A contribuição condominial é  de caráter propter rem e possui caraterísticas singulares que garantem primazia no confronto de preferências de créditos.

Conforme a doutrina pátria, a obrigação propter rem é a que recai sobre uma pessoa, por força de determinado direito real, que no caso das taxas condominiais seria  a propriedade do imóvel, e subsiste em razão da situação jurídica de titular do domínio de determinada coisa, o tornando responsável pelo cumprimento das obrigações provenientes da mesma, os chamados ius ad rem, ou seja, obrigações advindas da coisa.

Sobre o tema, Flavio Tartuce[20] conceitua:

A obrigação propter rem é aquela que deve ser realizada por uma pessoa, por consequência de seu domínio ou sua posse sobre alguma coisa móvel ou imóvel. Entre vários exemplos pode-se citar a obrigação que o proprietário do imóvel tem de pagar as despesas do condomínio, previsto no artigo 1.345 do código civil brasileiro de 2002, uma vez que o adquirente do imóvel em condomínio edilício responde por tais débitos, que acompanham a coisa.

Tendo caráter de obrigação inerente a existência do bem, a jurisprudência corriqueiramente lhe tem atribuído preferência na ordem de crédito, estando praticamente uniformizado o entendimento de que a dívida por contribuição condominial tem preferência, equiparando inclusive à créditos com caráter alimentar.

Vêja-se que a jurisprudência é firme inclusive em sobrepor o crédito condominial à outros direitos reais de garantia, inclusive sobre a alienação fiduciária[21].

Por tal razão é que , em que pese a Lei de Falência e Recuperações Judicias prever a suspensão das ações e execuções da empresa em processo de recuperação judicial, além de submete-los a condição do plano de recuperação, a jurisprudência e doutrina majoritária é firme no sentido de que esta não atinge as ações relativas à percepção taxas de condomínio inadimplidas.

A inaplicabilidade da submissão ao plano e da suspensão as ações relativas à créditos oriundo de das taxas condominiais se deve ao fato de tais créditos possuírem caráter extraconcursal, não se sujeitando a habilitação no Juízo da Recuperação Judicial, tampouco a inclusão no quadro geral de credores, pois são considerados encargo da massa.

A longa data existe debate sobre o assunto, com primeiro julgado do Superior Tribunal de Justiça datado do ano de 2010, onde decidiu-se que:

As taxas condominiais são consideradas encargos da massa. Sendo assim, classificam-se como créditos não sujeitos a rateio e, por conseguinte, exercem preferência sobre os créditos admitidos à falência, ressalvadas as despesas com a arrecadação, a administração, a realização de ativo e a distribuição de seu produto, inclusive a comissão de síndico. […] (RESP 794.029/DF, rel. Min. João Otávio de Noronha, 4ª Turma, 15.12.2009, DJe 02.02.2010) [22].

Com o passar dos anos o entendimento foi se consolidando no Superior Tribunal de Justiça, que acabou por julgar inúmeros outros casos sobre o mesmo tema e com o mesmo entendimento.

Sobre o assunto, cita-se recente decisão proferida em 27/03/2017, pelo Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, no acórdão do Recurso Especial n° 1.534.433/SP:

RECURSO ESPECIAL. FALÊNCIA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRÉDITO EXTRACONCURSAL. AÇÃO DE COBRANÇA. SUSPENSÃO. DESCABIMENTO. JULGADOS DESTA CORTE SUPERIOR. 1.        Controvérsia acerca da necessidade de suspensão de ação de cobrança de despesas condominiais ante a superveniência da decretação da falência do devedor. 2.  Caráter extraconcursal do crédito decorrente de despesas condominiais, não se sujeitando, portanto, à habilitação e inclusão no quadro geral de credores. 3. Desnecessidade de suspensão da ação de cobrança de despesas condominiais, por se tratar de crédito extraconcursal. 4. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (Recurso Especial n° 1.534.433/SP, julgado em 27/03/2017)[23].

Do corpo do acórdão, colhe-se a decisão esmiuçada do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino:

A controvérsia diz respeito à necessidade de se suspender uma demanda em que se pleiteia a cobrança de despesas de condomínio no curso do processo de falência da devedora. A suspensão das ações e execuções contra o falido está prevista no enunciado normativo do art. 99, inciso V, da Lei 11.101/2005 (v. art. 24 do Decreto-Lei 7.661/1945), abaixo transcrito: Art. 99. A sentença que decretar a falência do devedor, dentre outras determinações: [...] V - ordenará a suspensão de todas as ações ou execuções contra o falido, ressalvadas as hipóteses previstas nos §§ 1° e 2° do art. 6° desta Lei; Porém, a Lei de Falências, tanto a atual quanto a revogada, consideram extraconcursal (encargo da massa) a despesa necessária à administração do ativo. Confira-se, a propósito, o enunciado normativo do art. 84, inciso III, da Lei 11.101/2005 (v. art. 124, § 1°, inciso III, do Decreto-Lei 7.661/1945), abaixo transcrito:  Art. 84. Serão considerados créditos extraconcursais e serão pagos com precedência sobre os mencionados no art. 83 desta Lei, na ordem a seguir, os relativos a: I    - remunerações devidas ao administrador judicial e seus auxiliares, e créditos derivados da legislação do trabalho ou decorrentes de acidentes de trabalho relativos a serviços prestados após a decretação da falência;  II - quantias fornecidas à massa pelos credores; III- despesas com arrecadação, administração, realização do ativo e distribuição do seu produto, bem como custas do processo de falência; IV- custas judiciais relativas às ações e execuções em que a massa falida tenha sido vencida; V- obrigações resultantes de atos jurídicos válidos praticados durante a recuperação judicial, nos termos do art. 67 desta Lei, ou após a decretação da falência, e tributos relativos a fatos geradores corridos após a decretação da falência, respeitada a ordem estabelecida no art. 83 desta Lei. Especificamente quanto às obrigações condominiais, a jurisprudência desta Corte Superior é firme no sentido de que tal despesa se enquadra no conceito de despesa necessária à administração do ativo, tratando- se, portanto, de crédito extraconcursal, não se sujeitando à habilitação de crédito, tampouco à suspensão determinada pelo art. 99 da Lei de Falências[24].

Veja-se, ainda, decisão sobre o tema oriunda do Recurso Especial n° 1.162.964/RJ, com relatoria da Ministra Nancy Andrighi:

COMERCIAL.FALÊNCIA. COTAS CONDOMINIAIS VENCIDAS APÓS A DECRETAÇÃODA QUEBRA. NATUREZA. ORDEM DE PREFERÊNCIA. 1. A Lei nº 11.101/05 impôs alterações na classificação dos créditosfalimentares, reposicionando na ordem de preferência inclusiveaqueles de natureza extraconcursal. Atualmente, os encargos da massa (art. 84, III) precedem os créditos tributários, sejam elesanteriores (art. 83, III) ou posteriores (art. 84, V) à decretaçãoda quebra. 2. Sob a égide do DL nº 7.661/45, porém, a realidade era outra [...] as cotas condominiais vencidas após a decretaçãoda falência têm inegável natureza de encargos da massa [...] O STJ, inclusive, já se manifestou especificamente sobre o tema, no julgamento de processo sob a minha relatoria, no qual ficou assentado que "as cotas condominiais classificarem-se como encargos da massa e, por isso, devam ser pagas de imediato” (STJ - REsp: 1162964 RJ 2009/0202429-1, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 27/03/2012, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/04/2012)[25].

 Assim, temos que não há que se falar em habilitação dos créditos líquidos, mesmo os vencidos anteriormente à propositura da recuperação judicial.

Veja-se, por fim, que a jurisprudência já se firmava nesse aspecto anteriormente inclusive à  inovação legal da Lei nº 11.101/05.

Nesse sentido, confiram-se os seguintes julgados do Superior Tribunal de Justiça, relativos à decisões exaradas durante a vigência do Decreto-Lei 7.661/45, antiga lei de falências:

AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL. COTAS CONDOMINIAIS. ENCARGOS DA MASSA. CRÉDITO NÃO SUJEITO A HABILITAÇÃO NO QUADRO GERAL DE CREDORES. OBSERVÂNCIA DA ORDEM DE PRIVILÉGIO DOS CRÉDITOS ANTECEDENTES AOS ENCARGOS DA MASSA. AGRAVO DESPROVIDO. 1.     Nos termos do art. 124, § 1°, III, do Decreto-Lei 7.661/45 (antiga Lei de Falências), os débitos condominiais, por se tratarem de obrigação de natureza propter rem, não podem ser considerados da pessoa do falido, porquanto constituem ônus relativo ao próprio imóvel, constituindo-se, portanto, em encargos da massa. 2.Agravo regimental desprovido. (AgRg no REsp 590.632/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, DJe 22/10/2013)[26].

E ainda:

PROCESSUAL CIVIL. VALIDADE DE REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL. VERIFICAÇÃO. SÚMULA N. 7 DO STJ. COTAS CONDOMINIAIS. ENCARGOS DA MASSA. CRÉDITO NÃO SUJEITO A RATEIO. AÇÃO DE COBRANÇA. NÃO- SUSPENSÃO. EXCEÇÃO DISPOSTA NO ARTIGO 24,  § 2°, INCISO I, DO DECRETO-LEI N. 7.661/45.  1.      Em sede de recurso especial, não compete ao Superior Tribunal de Justiça revisar as premissas fáticas que nortearam o convencimento das instâncias ordinárias (Súmula n. 7/STJ). 2. As taxas condominiais são consideradas encargos da massa. Sendo assim, classificam-se como créditos não sujeitos a rateio e, por conseguinte, exercem preferência sobre os créditos admitidos à falência, ressalvadas as despesas com a arrecadação, a administração, a realização de ativo e a distribuição de seu produto, inclusive a comissão de síndico. 3. A ação de cobrança referente a taxas condominiais em atraso, a despeito de ter sido intentada antes da decretação da falência, deverá prosseguir com o síndico da massa falida, por se enquadrar na exceção disposta no artigo 24, § 2°, inciso I, do Decreto-Lei n. 7.661/45. 4. Recurso especial não-conhecido. (REsp 794.029/DF, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, DJe 02/02/2010) [27].

Note-se, então, que caso fosse realizada a análise da espécie do crédito condominial, que se configura como encargo da massa, ou seja, extraconcursal, a inclusão das verbas já vencidas seria medida de direito.

Pelo narrado acima, conclui-se que todos os julgados são no sentido de reconhecer o caráter sui generis do crédito decorrente de taxas condominiais inadimplidas como extraconcursal, com prioridade sobre o rateio.

Ainda, os julgados são uníssonos em afirmar a desnecessidade de habilitação dos referidos créditos e de que não se aplicam as hipóteses de suspensão oriundas do instituto da recuperação judicial, mesmo que os referidos créditos condominiais tenham vencido anteriormente ao ajuizamento da recuperação.

Ocorre que, justamente por sua distinção com a legislação pátria habitual, bem como ser relativamente baixa as situações concretas que se adéquam a espécie, acaba a referida lei por fomentar inúmeras dúvidas doutrinarias e jurisprudenciais.


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Informações sobre o texto

Como citar este texto (NBR 6023:2018 ABNT)

TOMAZ, Roberto Epifanio; OENNING, Christian Eising. Da classificação do crédito condominial como extraconcursal no procedimento de recuperação judicial. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 25, n. 6206, 28 jun. 2020. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/64643. Acesso em: 10 jul. 2020.

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