Na data de redação do presente artigo, o país já contabiliza mais de cinco mil infectados pelo novo coronavírus. E o número de óbitos supera 200. Com a pandemia da covid-19, o governo tem tomado medidas emergenciais, como restrições no funcionamento de estabelecimentos comerciais. Essas medidas já têm afetado a economia, como é sabido.
Dentre os setores afetados, destaca-se aquele relativo às locações de imóveis. O principal questionamento que se faz é: como fica a situação de locadores e locatários, frente ao fechamento do comércio e à grave crise econômica que se apresenta?
No presente artigo, serão apresentados os impactos da covid-19 nas locações de imóveis, dentre outras questões.
I - Quais os entendimentos que já existem sobre os contratos de locação de imóveis e o coronavírus?
Alguns juristas já têm iniciado o debate sobre as possíveis implicações nos contratos de locação, diante da pandemia. Seja por conta de inúmeras lojas fechadas (por restrições do poder público), seja por conta da excessiva queda em seus faturamentos.
Assim, como o direito não é uma ciência exata, ressalvados entendimentos outros, já existem três pontos de vista diferentes sobre as implicações do coronavírus nas locações de imóveis.
A) Aplicação do caso fortuito ou força maior (art. 393, Código Civil)
Alguns juristas defendem que é possível que o locatário suspenda os pagamentos de alugueis, diante do caso fortuito ou força maior.
Para efeitos didáticos, tanto o caso fortuito quanto a força maior podem ser entendidos como ações de causas que se situam fora do alcance da vontade de uma parte, impedindo-a de seu cumprimento. São eventos supervenientes e inevitáveis, ou seja, "fora do alcance do poder humano".
Quem assim entende, o faz utilizando o art. 393 do Código Civil:
Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.
Assim, para os adeptos desse entendimento, os locatários poderiam suspender os alugueis diante da ocorrência da pandemia do coronavírus.
B) A aplicação da onerosidade excessiva (art. 478, Código Civil)
Há, ainda, aqueles que se utilizam do art. 478 do Código Civill para tentar solucionar a questão:
Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.
Para os adeptos dessa corrente, esses contratos de locação se tornaram excessivamente onerosos para o locatário, uma vez que a pandemia tem atacado diretamente o faturamento dos empresários. Razão pela qual o locatário poderia pedir a revisão do contrato ou mesmo resolvê-lo (trocando em miúdos, desfazê-lo).
Com respeito aos que assim entendem, não há como aplicar esse entendimento. Para a aplicação da onerosidade excessiva, é preciso que, cumulativamente:
- a prestação se torne excessivamente onerosa para o locatário;
- haja extrema vantagem para o locador.
No caso concreto, a pandemia do coronavírus até pode fazer com que as prestações das locações de imóveis se tornem excessivamente onerosas aos locatários. No entanto, não geram, de forma alguma, extrema vantagem aos locadores. Os locadores também estão sofrendo com a pandemia.
Portanto, defende-se a impossibilidade de aplicação desse argumento.
C) Deterioração da Coisa (art. 567, Código Civil)
Para aqueles que defendem essa corrente, a pandemia do coronavírus trouxe a impossibilidade de usar a coisa (o imóvel) conforme contratado. O que criaria uma espécie de deterioração do imóvel.
Veja-se o teor do art. 567 do Código Civil:
Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.
Assim, se a coisa alugada se deteriorar sem culpa do locatário, ele poderá pedir a redução proporcional do valor do aluguel ou, ainda, resolver o contrato, caso o imóvel não sirva para a finalidade que se destina.
Dentre os que defendem esta corrente, está o jurista Gustavo Tepedino.
D) A teoria do fato do príncipe
A teoria do fato do príncipe serve àquelas situações em que o governo suspendeu o funcionamento do comércio. É o caso dos shopping centers, restaurantes, teatros e cinemas.
Pelo fato do príncipe, há um desequilíbrio contratual causado pela intervenção do Poder Público, que gera um desequilíbrio econômico-financeiro do contrato.
Segundo os defensores dessa corrente, sugere-se a suspensão de pagamentos ou eventual resolução no futuro, sem imputação de culpa a qualquer das partes.
II - Deve-se aplicar necessariamente um dos entendimentos acima?
Os entendimentos apresentados têm sido debatidos por juristas em todo o país. No entanto, a questão ainda não chegou ao Judiciário, razão pela qual ainda não existe jurisprudência sobre o tema. Portanto, não se sabe se a justiça aplicará qualquer dos entendimentos acima.
Há, por outro lado, teorias que defendem a manutenção dos contratos. Algumas delas:
- Princípio da intervenção mínima do Estado nas relações contratuais (art. 421, parágrafo único Código Civil): "nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual";
- Força obrigatória das convenções e dos contratos, concretizado na máxima pacta sunt servanda: art. 2º da Lei da Liberdade Econômica (Lei nº 13.874/19).
Portanto, existem argumentos de ambos os lados. Razão pela qual não se pode afirmar, categoricamente, que se deve aplicar esta ou aquela corrente em detrimento das demais.
III - O Projeto de Lei nº 1179/2020 que tramita no Senado Federal e a locação de imóveis
O Senador Antonio Anastasia é autor do referido Projeto de Lei que tramita no Senado Federal. O projeto dispõe sobre o Regimento Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado no período da pandemia do coronavírus.
O projeto não se restringe a tratar de locações de imóveis. No entanto, o presente artigo não tratará de todo o teor do projeto, se limitando a tratar das locações de imóveis.
A) A resilição, resolução e Revisão dos Contratos
Efeitos jurídicos do PL:
Segundo o art. 6º do PL, as consequências decorrentes da pandemia não terão efeitos jurídicos retroativos. O dispositivo inclui aquelas decorrentes de caso fortuito e força maior.
Em outras palavras, caso o PL se torne lei, as soluções trazidas pelo PL não podem retroagir. Só serão aplicadas à partir da publicação da lei, considerando-se a data do dia 20/03/2020 (art. 1º, parágrafo único do PL).
Fatos imprevisíveis para aplicação da onerosidade excessiva:
Ainda, segundo o PL, o aumento da inflação, a variação cambial, a desvalorização ou substituição do padrão monetário não poderão ser considerados fatos imprevisíveis para efeitos de aplicação da onerosidade excessiva, apresentada no item B do primeiro tópico (art. 7º , PL).
B) Das Locações de Imóveis Urbanos
Liminar em ação de despejo:
Segundo o PL, nas ações de despejo ajuizadas após o dia 20/03/2020 não será concedida liminar para desocupação antes de 31/12/2020 (art. 9º, PL).
Algumas decisões recentes tem privilegiado os locatários neste sentido. Cite-se como exemplo um julgado do Tribunal de Justiça de São Paulo (primeira instância) em que o juiz deferiu o despejo, mas o suspendeu por 30 dias, tendo em vista a pandemia do coronavírus. No despacho, o juiz ainda considerou: "Decorrido o prazo de 30 dias, tornem conclusos para apreciar o cumprimento da medida ou nova suspensão de prazo, a depender a situação do contágio do surto em questão". (Processo nº 0012529-47.2020.8.26.0100).
Suspensão de alugueis nas locações residenciais:
Nas locações residenciais, os locatários que sofrerem alteração econômico-financeira (demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração) poderão suspender, total ou parcialmente, o pagamento de alugueis vencíveis a partir de 20/03/2020 até 30/10/2020.
Essa suspensão, segundo o PL, deverá ser comunicada pelos locatários aos locadores. Sugere-se que a comunicação seja através de notificação extrajudicial, através dos correios (com aviso de recebimento) ou através do cartório de registro de títulos e documentos. No entanto, o PL autoriza qualquer forma, desde que lícita.
Em caso de suspensão de pagamento pelos locatários, os alugueres vencidos deverão ser pagos de maneira parcelada a partir de 30/10/2020, na data do vencimento, somando-se a prestação dos alugueres vincendos o percentual mensal de 20% daqueles vencidos (art. 10º, § 1º PL).
IV - O Projeto de Lei nº 884/2020 que tramita no Senado Federal e a suspensão de alugueis em caráter emergencial
Há, ainda, o Projeto de Lei nº 884, de autoria do Senador Weverton, que dispões sobre a suspensão na cobrança do pagamento de aluguéis em caráter emergencial a pessoas físicas e jurídicas, bem como nos casos de assunção destes valores pelo Governo Federal, pelo prazo de 90 dias, devido à pandemia do coronavírus.
O Projeto suspende as cobranças de alugueis por 90 dias, nos casos de pessoas físicas e jurídicas (art. 1º, PL).
V - O que tem acontecido na prática?
Diante da forte crise econômica causada pela pandemia do coronavírus, locatários têm tomado algumas providências, cada qual à sua maneira. Algumas são elencadas:
- Acordos para a redução dos valores pagos: Nos casos em que os imóveis foram compulsoriamente fechados, por conta de ato do poder público, alguns locatários têm procurado os locadores para acordar alguma redução (proporcional) nas locações;
- Notificação para suspensão dos pagamentos: Alguns locatários, sem tentativa alguma de acordos, têm notificado seus locadores informando a suspensão dos pagamentos de alugueis, se utilizando do argumento do caso fortuito e da força maior.
Não nos parece correta, muito menos sensata, a postura que alguns locatários têm tomado, de se utilizarem da notificação para imediata suspensão dos pagamentos a título de alugueis. Essas notificações, por si só, não são capazes de permitir a inadimplência por parte dos locatários.
É bom lembrar que, apesar da existência dos diversos entendimentos apresentados no presente artigo, ainda não se formou jurisprudência sobre a matéria. Assim, caso haja judicialização da questão, não há certeza que a justiça manterá tais suspensões.
VI - Então qual a melhor solução?
Não existe uma solução uniforme, que se pode aplicar a toda e qualquer locação de imóvel. Deve-se analisar as diferentes modalidades de locação (se em shopping center, se é residencial ou não, se o imóvel está fechado por ato do poder público, etc.) e o caso concreto.
Sugere-se, como sempre, que a solução sensata seja aquela que privilegie a conversa, o acordo. Tanto para locador quanto para locatário o melhor é que as partes conversem e cheguem a um acordo razoável para ambos.
