4 – DO FORO DE JULGAMENTO
No caso em apreço, impende registrar que não se trata de questão referente a direito real de propriedade, e sim de anulabilidade de cláusula contratual ilegal, com perdas e danos.
Cumpre frisar que, em tal situação, em regra seria aplicável o que define o art. 101 do CDC em seu inciso I:
“Art. 101. Na ação de responsabilidade civil do fornecedor de produtos e serviços, sem prejuízo do disposto nos Capítulos I e II deste título, serão observadas as seguintes normas:
I - a ação pode ser proposta no domicílio do autor”.
Todavia, é imperioso ressaltar que, in casu, o pactuado no contrato de compra e venda firmado entre as partes é que o foro eleito para resolução das causas inerentes a esta relação jurídica seria a Comarca de Belo Horizonte – para o qual não há qualquer prejuízo para o réu, por facilitar seu direito de contraditório e ampla defesa –, aplicando-se, pois, o disposto no art. 95 do CPC:
“Art. 95. Nas ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente o foro da situação da coisa. Pode o autor, entretanto, optar pelo foro do domicílio ou de eleição, não recaindo o litígio sobre direito de propriedade, vizinhança, servidão, posse, divisão e demarcação de terras e nunciação de obra nova”.
Destarte, ressaltando não se tratar esta lide de discussão a respeito de direito real sobre bens imóveis, mas de adequação da relação de consumo entre cliente e fornecedor, trata-se de uma alternativa à disposição do consumidor. No mesmo sentido, em casos semelhantes de relações consumeristas, já decidiu o Colendo Superior Tribunal de Justiça:
“CONFLITO DE COMPETÊNCIA. CONTRATO BANCÁRIO. FINANCIAMENTO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. FORO CONTRATUAL. AÇÃO PROPOSTA PELO CONSUMIDOR. RENÚNCIA AO FORO DO DOMICÍLIO. POSSIBILIDADE.
1. Segundo entendimento desta Corte, nas ações propostas contra o consumidor, a competência pode ser declinada de ofício para o seu domicílio, em face do disposto no art. 101, inciso I, do CDC e no parágrafo único, do art. 112, do CPC.
2. Se a autoria do feito pertence ao consumidor, contudo, permite-se a escolha do foro de eleição contratual, considerando que a norma protetiva, erigida em seu benefício, não o obriga quando puder deduzir sem prejuízo a defesa dos seus interesses fora do seu domicílio.” (CC 107441/SP; Relator Ministra Maria Isabel Gallotti; DJ 22/06/2011; DJe 01/08/2011).
Desse modo, diante da exposição do fato acima, o foro do presente litígio deverá ser o da Comarca de Belo Horizonte/MG, eleito para resolução das causas inerentes a esta relação jurídica, aplicando-se, pois, a disposição contida no art. 95 do CPC.
5 - DA APLICAÇÃO DO C.D.C – INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA
Indubitável que o Código de Defesa do Consumidor é aplicável ao presente caso.
O vínculo estabelecido entre as partes configura relação de consumo, com aplicação ampla e irrestrita do Código de Defesa do Consumidor, já que as partes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor, estabelecidos nos arts. 2º e 3º do CDC.
Portanto, tratando-se de relação de consumo, incide no presente caso todas as normas protetivas do consumidor previstas na Lei n. 8.078/90, inclusive com a possibilidade de declaração de nulidade de cláusulas contratuais abusivas e arbitrárias, bem como com a determinação para inversão do ônus da prova.
Em regra, o ônus da prova incumbe a quem alega o fato gerador do direito mencionado ou a quem o nega fazendo nascer um fato modificativo, conforme disciplina o artigo 333, incisos I e II do Código de Processo Civil.
O Código de Defesa do Consumidor, representando uma atualização do direito vigente e procurando amenizar a diferença de forças existentes entre pólos processuais onde se tem num ponto, o consumidor, como figura vulnerável e noutro, o fornecedor, como detentor dos meios de prova que são muitas vezes buscados pelo primeiro, e às quais este não possui acesso, adotou teoria moderna onde se admite a inversão do ônus da prova justamente em face desta problemática.
Havendo uma relação onde está caracterizada a vulnerabilidade entre as partes, como de fato há, este deve ser contemplado com as normas atinentes na Lei nº. 8.078/90, principalmente no que tange aos direitos básicos do consumidor, inclusive com a possibilidade de declaração de nulidade de cláusulas contratuais abusivas e arbitrárias e a letra da Lei é clara.
Ressalte-se que se considera relação de consumo, a relação jurídica havida entre fornecedor (artigo 3º da Lei 8.078/90), tendo por objeto produto ou serviço, sendo que nesta esfera cabe a inversão do ônus da prova quando:
“O CDC permite a inversão do ônus da prova em favor do consumidor, sempre que for hipossuficiente ou verossímil sua alegação. Trata-se de aplicação do princípio constitucional da isonomia, pois o consumidor, como parte reconhecidamente mais fraca e vulnerável na relação de consumo (CDC 4º, I), tem de ser tratado de forma diferente, a fim de que seja alcançada a igualdade real entre os partícipes da relação de consumo. O inciso comentado amolda-se perfeitamente ao princípio constitucional da isonomia, na medida em que trata desigualmente os desiguais, desigualdade essa reconhecida pela própria Lei.” (Código de Processo Civil Comentado, Nelson Nery Júnior et al, Ed. Revista dos Tribunais, 4ª ed.1999, pág. 1805, nota 13).
Nesse diapasão, preceitua o art. 14 do CDC, in verbis:
“O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.”
Assim, a responsabilidade do fornecedor dos produtos e serviços é objetiva, sendo presumida a culpa do mesmo, o que gera, inevitavelmente, a indenização integral, inclusive no tocante aos danos morais.
Quanto à verossimilhança de suas alegações, basta uma análise ao contexto probatório colacionado, para vislumbrar que não restam maiores indagações acerca do tema.
Diante do exposto com os fundamentos acima pautados, requerem os autores a inversão do ônus da prova, incumbindo às rés à demonstração de todas as provas referente aos pedidos desta peça.
6 – DOS PEDIDOS E REQUERIMENTOS
Diante de tudo o quanto restou demonstrado, e com sede e ancoradouro nas legislações específicas e vigentes quanto à matéria e sem dispensar os doutos suprimentos deste E. Juízo, os autores oferecem para a seleta e lúcida consideração de Vossa Excelência, os seguintes pedidos:
a) Seja declarada a revisão do Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado com a Incorporadora (), referente a aquisição do apartamento 308, localizado no Edifício ();
b) Seja reequilibrado o contrato de compra e venda para revisar as cláusulas 4.2, 5.4, 5.5, 5.9, 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.7 e 6.8, e seja declarada a existência da multa contratual no importe de 1% por cada mês de atraso, a partir de (Data) (sem considerar o prazo de tolerância) sobre o valor atualizado do contrato, até (Data) (data do recebimento das chaves do imóvel), perfazendo o montante de R$ 40.000,00, devido pelas rés aos autores, até a presente data;
c) Por consequência, seja declarado nulo o prazo de tolerância de 180 dias para entrega da obra, estipulado na cláusula 5.4 e 5.5;
d) Caso não seja o entendimento de Vossa Excelência, requer alternativamente, a condenação das rés ao pagamento da multa de 1% pelo atraso na entrega do imóvel após o período de tolerância previsto na cláusula 5.4, qual seja, novembro de 2013, acrescidos de juros e correção monetária, cessando, somente na data de 24 de abril de 2014 (entrega efetiva do imóvel);
e) Sejam as rés condenadas a lhe indenizar, sob a rubrica de danos materiais, que até a presente data, perfaz o valor de R$20.000,00 acrescidos dos respectivos consectários legais até o efetivo pagamento;
f) Seja reconhecido o crédito que é devido aos autores em decorrência do equilíbrio do contrato;
g) Condenar as empresas rés, a indenizar os autores pelos danos morais sofridos, na ordem de 10% sobre o valor atualizado do imóvel, referente à reparação pelos sérios danos morais sofridos pelos autores, devendo sobre tal valor incidir juros e correção monetária desde a data do fato, conforme a Súmula 43 do Superior Tribunal de Justiça;
h) Seja declarada a inexistência de qualquer débito condominial e de IPTU de responsabilidade dos autores, referentes ao período de maio de 2013 a abril de 2014 (mês do recebimento das chaves do imóvel).
PARA TANTO, REQUER:
a) A condenação das rés ao pagamento de custas judiciais e extrajudiciais, honorários advocatícios e no ônus da sucumbência;
b) A citação das rés, nos endereços mencionados no preâmbulo, para querendo, contestarem a presente ação;
c) Seja determinada a inversão do ônus da prova, como direito básico do consumidor, conforme o art. 6º, VIII, da Lei. 8.078, de 11 de setembro de 1990;
d) Seja concedido o benefício da gratuidade da justiça, por ser pobre no sentido legal e não dispor de recursos para arcar com as custas do processo e honorários advocatícios sem prejuízo do próprio sustento e de sua família.
Protestam pela produção de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente a prova documental, juntada de novos documentos, depoimento pessoal das rés e testemunhal.
Dá-se à causa o valor de R$ 50.000,00
Termos em que
Pede provimento.
Cidade. Data.
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Nome do Advogado
OAB/UF/ Número
