Muito se discute sobre o real prazo de prescrição para o ingresso de ação judicial que objetiva a restituição de valores pagos na aquisição de imóveis na planta a título de comissão de corretagem e taxa SATI, cuja obrigação recai sempre no bolso do adquirente, sob pena de ser-lhe negada a autorização para a compra.
Na região sudeste, especialmente nos Estados de São Paulo e Rio de Janeiro, há três correntes de entendimento sobre o real prazo que o adquirente tem para o ingresso de ação judicial para a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI.
Embora a variedade de entendimentos gere certa insegurança jurídica sobre o assunto, há posição majoritária, conforme se passa a apresentar.
O primeiro entendimento é que o adquirente tem três anos para ingressar com a ação de restituição, contados a partir do efetivo pagamento constante de recibos, declarações ou – em raríssimos casos – nota fiscal emitida pelo recebedor (corretora ou incorporadora/construtora).
Esse prazo de três anos é defendido com base no artigo 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil, o qual determina a pretensão da ação para o enriquecimento sem causa, previsto no artigo 884, do Código Civil.
Destacam-se os seguintes precedentes judiciais determinando o prazo de três anos de prescrição para esse tipo de ação:
- TJRJ, apelação nº 0034237-14.2012.8.19.0203, 27ª Câmara Cível, Des. Relator: Tereza Cristina Sobral Bittencourt Sampaio, julgado em 15 de setembro de 2014.
- TJSP, apelação nº 1063218-25.2013.8.26.0100, acórdão número: 2014.0000441744, 4ª Câmara de Direito Privado, Des. Relator: Milton Carvalho, julgado em 24 de julho de 2014.
- TJSP, apelação nº 0019926-66.2011.8.26.0006, acórdão número: 2013.0000125223, 4ª Câmara de Direito Privado, Des. Relator: Carlos Henrique Miguel Trevisan, julgado em 07 de março de 2013.
É defesa padronizada das incorporadoras, construtoras e corretoras de imóveis, quando acionadas judicialmente a restituir valores recebidos a título de comissão de corretagem e taxa SATI, lançar argumento no sentido de que a prescrição para a pretensão é de três anos, com base no artigo 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil, defendendo tratar-se de enriquecimento sem causa.
Entretanto, esse não é o entendimento que tem prevalecido na jurisprudência.
O segundo entendimento é que o adquirente tem cinco anos para ingressar com a ação de restituição, conforme definição apresentada pelo artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor, o qual determina esse prazo para a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço.
Destacam-se os seguintes precedentes judiciais determinando o prazo de cinco anos de prescrição para esse tipo de ação:
- TJSP, apelação nº 4006444-84.2013.8.26.0564, acórdão número: 2014.0000557919, 3ª Câmara de Direito Privado, Des. Relator: Beretta da Silveira, julgado em 09 de setembro de 2014.
- TJRJ, apelação nº 0029991-88.2011.8.26.0209, 23ª Câmara Cível, Des. Relator: Martha Elisabeth Falcão Sobreira, julgado em 02 de outubro de 2014.
- TJRJ, apelação nº 0197433-24.2011.8.19.0001, 26ª Câmara Cível, Des. Relator: Ana Maria Pereira de Oliveira, julgado em 15 de setembro de 2014.
- TJRJ, apelação nº 0027190-60.2010.8.19.0202, 24ª Câmara Cível, Des. Relator: Regina Lucia Passos, julgado em 11 de junho de 2014.
O terceiro prazo prescricional é o que tem prevalecido atualmente no Estado de São Paulo, conforme entendimento majoritário do respectivo Tribunal de Justiça, no sentido de estabelecer que o adquirente tem o prazo de dez anos para ingressar com ação judicial para a restituição de valores pagos na aquisição de imóveis na planta a título de comissão de corretagem e taxa SATI.
A fundamentação desse terceiro entendimento é encontrada no artigo 205 do Código Civil, que estabelece o prazo de dez anos para a prescrição, quando a lei não tiver fixado prazo inferior, referente ao pagamento indevido previsto no artigo 876 do Código Civil, que assim dispõe: “Todo aquele que recebeu o que lhe não era devido fica obrigado a restituir; obrigação que incumbe àquele que recebe dívida condicional antes de cumprida a condição.”.
Aplica-se o prazo decenal com base na perspectiva de que nunca existiu qualquer tipo de intermediação imobiliária para a compra do imóvel na planta, motivo pelo qual não houve a contratação do serviço de corretagem e/ou de assessoria técnico-imobiliária, no caso da taxa SATI.
Destacam-se os seguintes precedentes judiciais determinando o prazo de dez anos de prescrição para esse tipo de ação:
- TJSP, apelação nº 1042067-03.2013.8.26.0100, acórdão número: 2014.0000598658, 7ª Câmara de Direito Privado, Des. Relator: Miguel Brandi, julgado em 24 de setembro de 2014.
- TJSP, apelação nº 1002369-80.2014.8.26.0576, acórdão número: 2014.0000620256, 5ª Câmara de Direito Privado, Des. Relator: Moreira Viegas, julgado em 01 de outubro de 2014.
- TJSP, apelação nº 4003925-39.2013.8.26.0564, acórdão número: 2014.0000616482, 1ª Câmara de Direito Privado, Des. Relator: Paulo Eduardo Razuk, julgado em 30 de setembro de 2014.
- TJSP, apelação nº 0042484-10.2012.8.26.0002, acórdão número: 2014.0000603975, 10ª Câmara de Direito Privado, Des. Relator: Cesar Ciampolini, julgado em 19 de agosto de 2014.
- TJSP, apelação nº 0186548-13.2012.8.26.0100, acórdão número: 2014.0000531403, 3ª Câmara de Direito Privado, Des. Relator: Carlos Alberto de Salles, julgado em 26 de agosto de 2014.
- TJSP, apelação nº 1047898-32.2013.8.26.0100, acórdão número: 2014.0000520993, 6ª Câmara de Direito Privado, Des. Relator: Percival Nogueira, julgado em 26 de agosto de 2014.
Vale destacar que, perante o Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, o entendimento prevalecente é no sentido de estabelecer a prescrição em cinco anos, em que pese existir decisões prevendo-a em três anos, o que não representa a melhor compreensão sobre o tema, já que nessa perspectiva afasta-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, o que é absurdo, uma vez que a relação de compra e venda de imóvel na planta é protegida pelas disposições desse código.
Por sua vez, o Poder Judiciário do Estado de São Paulo traça distinção entre o prazo de dez anos previsto pelo Código Civil, ante o prazo de cinco anos previsto no Código de Defesa do Consumidor, sob o argumento de que não se aplica o prazo prescricional do artigo 27 do CDC, porque este se destina apenas a situações originárias de “fato do produto ou serviço”, conforme caracterização do artigo 12 do mesmo código, prevalecendo perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo o prazo prescricional de dez anos.