O Tribunal de Justiça de São Paulo consolida entendimento para pacificar a discussão sobre o prazo que o comprador de imóvel na planta tem para ingressar com ação de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI.

Muito se discute sobre o real prazo de prescrição para o ingresso de ação judicial que objetiva a restituição de valores pagos na aquisição de imóveis na planta a título de comissão de corretagem e taxa SATI, cuja obrigação recai sempre no bolso do adquirente, sob pena de ser-lhe negada a autorização para a compra.

Na região sudeste, especialmente nos Estados de São Paulo e Rio de Janeiro, há três correntes de entendimento sobre o real prazo que o adquirente tem para o ingresso de ação judicial para a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI.

Embora a variedade de entendimentos gere certa insegurança jurídica sobre o assunto, há posição majoritária, conforme se passa a apresentar.

O primeiro entendimento é que o adquirente tem três anos para ingressar com a ação de restituição, contados a partir do efetivo pagamento constante de recibos, declarações ou – em raríssimos casos – nota fiscal emitida pelo recebedor (corretora ou incorporadora/construtora).

Esse prazo de três anos é defendido com base no artigo 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil, o qual determina a pretensão da ação para o enriquecimento sem causa, previsto no artigo 884, do Código Civil.

Destacam-se os seguintes precedentes judiciais determinando o prazo de três anos de prescrição para esse tipo de ação:

- TJRJ, apelação nº 0034237-14.2012.8.19.0203, 27ª Câmara Cível, Des. Relator: Tereza Cristina Sobral Bittencourt Sampaio, julgado em 15 de setembro de 2014.

- TJSP, apelação nº 1063218-25.2013.8.26.0100, acórdão número: 2014.0000441744, 4ª Câmara de Direito Privado, Des. Relator: Milton Carvalho, julgado em 24 de julho de 2014.

- TJSP, apelação nº 0019926-66.2011.8.26.0006, acórdão número: 2013.0000125223, 4ª Câmara de Direito Privado, Des. Relator: Carlos Henrique Miguel Trevisan, julgado em 07 de março de 2013.

É defesa padronizada das incorporadoras, construtoras e corretoras de imóveis, quando acionadas judicialmente a restituir valores recebidos a título de comissão de corretagem e taxa SATI, lançar argumento no sentido de que a prescrição para a pretensão é de três anos, com base no artigo 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil, defendendo tratar-se de enriquecimento sem causa.

Entretanto, esse não é o entendimento que tem prevalecido na jurisprudência.

O segundo entendimento é que o adquirente tem cinco anos para ingressar com a ação de restituição, conforme definição apresentada pelo artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor, o qual determina esse prazo para a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço.

Destacam-se os seguintes precedentes judiciais determinando o prazo de cinco anos de prescrição para esse tipo de ação:

- TJSP, apelação nº 4006444-84.2013.8.26.0564, acórdão número: 2014.0000557919, 3ª Câmara de Direito Privado, Des. Relator: Beretta da Silveira, julgado em 09 de setembro de 2014.

- TJRJ, apelação nº 0029991-88.2011.8.26.0209, 23ª Câmara Cível, Des. Relator: Martha Elisabeth Falcão Sobreira, julgado em 02 de outubro de 2014.

- TJRJ, apelação nº 0197433-24.2011.8.19.0001, 26ª Câmara Cível, Des. Relator: Ana Maria Pereira de Oliveira, julgado em 15 de setembro de 2014.

- TJRJ, apelação nº 0027190-60.2010.8.19.0202, 24ª Câmara Cível, Des. Relator: Regina Lucia Passos, julgado em 11 de junho de 2014.

O terceiro prazo prescricional é o que tem prevalecido atualmente no Estado de São Paulo, conforme entendimento majoritário do respectivo Tribunal de Justiça, no sentido de estabelecer que o adquirente tem o prazo de dez anos para ingressar com ação judicial para a restituição de valores pagos na aquisição de imóveis na planta a título de comissão de corretagem e taxa SATI.

A fundamentação desse terceiro entendimento é encontrada no artigo 205 do Código Civil, que estabelece o prazo de dez anos para a prescrição, quando a lei não tiver fixado prazo inferior, referente ao pagamento indevido previsto no artigo 876 do Código Civil, que assim dispõe: “Todo aquele que recebeu o que lhe não era devido fica obrigado a restituir; obrigação que incumbe àquele que recebe dívida condicional antes de cumprida a condição.”.

Aplica-se o prazo decenal com base na perspectiva de que nunca existiu qualquer tipo de intermediação imobiliária para a compra do imóvel na planta, motivo pelo qual não houve a contratação do serviço de corretagem e/ou de assessoria técnico-imobiliária, no caso da taxa SATI.

Destacam-se os seguintes precedentes judiciais determinando o prazo de dez anos de prescrição para esse tipo de ação:

- TJSP, apelação nº 1042067-03.2013.8.26.0100, acórdão número: 2014.0000598658, 7ª Câmara de Direito Privado, Des. Relator: Miguel Brandi, julgado em 24 de setembro de 2014.

- TJSP, apelação nº 1002369-80.2014.8.26.0576, acórdão número: 2014.0000620256, 5ª Câmara de Direito Privado, Des. Relator: Moreira Viegas, julgado em 01 de outubro de 2014.

- TJSP, apelação nº 4003925-39.2013.8.26.0564, acórdão número: 2014.0000616482, 1ª Câmara de Direito Privado, Des. Relator: Paulo Eduardo Razuk, julgado em 30 de setembro de 2014.

- TJSP, apelação nº 0042484-10.2012.8.26.0002, acórdão número: 2014.0000603975, 10ª Câmara de Direito Privado, Des. Relator: Cesar Ciampolini, julgado em 19 de agosto de 2014.

- TJSP, apelação nº 0186548-13.2012.8.26.0100, acórdão número: 2014.0000531403, 3ª Câmara de Direito Privado, Des. Relator: Carlos Alberto de Salles, julgado em 26 de agosto de 2014.

- TJSP, apelação nº 1047898-32.2013.8.26.0100, acórdão número: 2014.0000520993, 6ª Câmara de Direito Privado, Des. Relator: Percival Nogueira, julgado em 26 de agosto de 2014.

Vale destacar que, perante o Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, o entendimento prevalecente é no sentido de estabelecer a prescrição em cinco anos, em que pese existir decisões prevendo-a em três anos, o que não representa a melhor compreensão sobre o tema, já que nessa perspectiva afasta-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, o que é absurdo, uma vez que a relação de compra e venda de imóvel na planta é protegida pelas disposições desse código.

Por sua vez, o Poder Judiciário do Estado de São Paulo traça distinção entre o prazo de dez anos previsto pelo Código Civil, ante o prazo de cinco anos previsto no Código de Defesa do Consumidor, sob o argumento de que não se aplica o prazo prescricional do artigo 27 do CDC, porque este se destina apenas a situações originárias de “fato do produto ou serviço”, conforme caracterização do artigo 12 do mesmo código, prevalecendo perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo o prazo prescricional de dez anos.


Autor

  • Ivan Mercadante Boscardin

    OAB/SP 228.082Advogado especialista em Direito Imobiliário e Consumidor • São Paulo (SP). Advogado atuante há mais de dez anos no Estado de São Paulo Formado pela Universidade São Judas Tadeu Especialista em: Direito Civil com ênfase em Direito Empresarial (IASP) Direito Processual Civil (PUC SP) Direito Imobiliário e Registral (EPD) Arbitragem nacional e estrangeira (USA/UK) Autor do livro: Aspectos Gerais da Lei de Arbitragem no Brasil Idiomas: Português e Inglês. E-mail: mercadante@mercadanteadvocacia.comSite: www.mercadanteadvocacia.com - Telefones: 11-4123-0337 e 11-9.4190-3774 (cel. Vivo) - perfil também visualizado em: ivanmercadante.jusbrasil.com.br

    Textos publicados pelo autor

    Site(s):

Informações sobre o texto

Como citar este texto (NBR 6023:2002 ABNT)

BOSCARDIN, Ivan Mercadante. Prazo de prescrição para a restituição de comissões de corretagem e taxa SATI. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 20, n. 4418, 6 ago. 2015. Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/36260>. Acesso em: 19 abr. 2019.

Comentários

2

  • 0

    Carlos Frederico Rodrigues de Andrade

    Aqui no DF há dois entendimentos.
    Se o consumidor demandar os juizados especiais, aplica-se a SÚMULA Nº 3: ''
    O prazo prescricional nas ações que tenham por fundamento o enriquecimento sem causa com pedido de devolução da taxa de corretagem é de três anos.''
    Já as turmas cíveis aplicam o prazo de 10 anos: Vejam:
    APELAÇÃO CÍVEL - DIREITO DO CONSUMIDOR – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL– ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – LUCROS CESSANTES DEVIDOS – CLÁUSULA PENAL - POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE LUCROS CESSANTES E MULTA MORATÓRIA – MULTA MORATÓRIA – INVERSÃO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO DECENAL.
    1. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor à relação oriunda de contrato de prestação de serviços, no qual a construtora/ré se caracteriza como fornecedora e os autores como consumidores, sendo eles destinatários finais do serviço prestado (CDC 2º).
    2. Anão entrega do imóvel no prazo previsto gera, por si só, prejuízo presumido em desproveito dos adquirentes, razão pela qual a eles são devidos lucros cessantes.
    3. Tendo ocorrido o atraso injustificado na entrega do imóvel, e havendo a previsão da cláusula penal, correta a aplicação da multa contratual.
    4. Não há óbice à cumulação da multa moratória e lucros cessantes, pois enquanto aquela visa punir o devedor que retarda o cumprimento da obrigação ou a presta de modo diverso do estipulado, estes têm por objeto a compensação do credor pelo que ele deixou de ganhar, em razão da mora do devedor.
    5. Em atenção ao Código do Consumidor e ao equilíbrio contratual, é correta a inversão da multa moratória estipulada apenas contra o consumidor (REsp 955.134/SC).
    6. A pretensão ao ressarcimento de comissão de corretagem, sob o argumento de enriquecimento sem causa do promissário vendedor, está sujeita ao prazo prescricional decenal, nos termos do art. 205 do CC.
    7. Deu-se provimento ao apelo dos autores e deu-se parcial provimento ao apelo da ré.
    APC -Apelação Cível
    Relator(a): SÉRGIO ROCHA
    Processo: 20130710069996APC


    Vai entender?!

Livraria