3 CONSIDERAÇÕES FINAIS
A problemática tratada neste trabalho foi acerca da insegurança jurídica a que os credores que buscam a cobrança de seus créditos estão sujeitos, desde a edição da súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça. A súmula em estudo aparentemente outorgou direito real ao promitente comprador desidioso, que não registrou seu título translativo de propriedade ou de compromisso de compra e venda no Registro de Imóveis, equiparando e salvaguardando seus direitos tal qual ao promitente comprador zeloso, ao admitir a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro, expandido a oponibilidade legalmente conferida a contrato não registrado, inter partes.
O espírito da súmula foi de salvaguardar o direito à posse do promitente comprador, que não levou seu contrato a registro, não exigiu a outorga de escritura definitiva de compra e venda, ou não se utilizou dos meios legais para requerer a adjudicação do imóvel (Código Civil art. 1.418). Entretanto, consequentemente, acabaram por desprestigiar e enfraquecer ainda mais o registro imobiliário brasileiro. Isto porque, ao lado da situação de que os registros no direito brasileiro possuem presunção juris tantum, ou seja, admitem prova em contrária, está a não realidade que espelha os registros, ante a difusão da celebração de negócios por meio de contratos particulares de compra e venda desprovidos de registro.
Ao prestigiar um direito em detrimento de outro, quer-se que os ministros tenham se utilizado do princípio da razoabilidade. Nos acórdãos analisados, aqueles que deram causa a publicação da súmula 84 pelo Superior Tribunal de Justiça, viu-se a análise da ausência de má-fé e de comportamentos que induziriam à fraude à execução. Em um dos julgados, o relator Ministro Fontes de Alencar (REsp 696/RS, j. 17/10/1989, DJ 20/11/1989, PG: 17296), destacou no despacho de admissão do recurso que a providência de levar o contrato a registro competia à promitente vendedora, além de serem os promitentes compradores pessoas simples, p.e.
No entanto, inúmeros são os casos julgados em que se invoca o mesmo direito, direito a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro. Destarte, há que se questionar o motivo do não registro dos contratos e compromissos, alguns realizados inclusive por escritura pública. Desconhecimento ou sonegação de imposto? Os julgados não se manifestam sobre o tema, enxergando o promitente comprador como terceiro de boa-fé, olvidando a real intenção dos negociantes, prestigiando um direito (posse) em detrimento de outros (propriedade, pagamento de impostos, segurança dos registros imobiliários), inclusive em prejuízo de toda a sociedade, fragilizando e distanciando ainda mais o alcance da almejada segurança jurídica e publicidade, ansiada desde a edição da Lei Orçamentária n° 317 (art. 35), de 21/10/1843, ainda no Brasil Império, que previu o registro das hipotecas no Brasil Imperial.
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Abstract: This article aims at the study of the legal uncertainty that creditors seeking recovery of their claims are subject, since the edition of 84 docket of the Superior Court who apparently gave quality real right to the prospective buyer careless that does not take title to your record, contrary to the determination of art. 1417 of the Civil Code, equating and safeguarding their rights just as zealous to the prospective purchaser, by accepting the opposition embargoes third grounded in ownership arising from purchase and sale of property claim, albeit devoid of registration. The work starts with the analysis of some important aspects of the property, as the concept and its historical and constitutional development, prestigious social function by the 1988 Constitution, the different forms of acquisition, concept of ownership and differences between institutes. Then the focus of the study become the property registration, rescuing its historical roots and evolution of matter, talking about the guiding principles, especially the principles of publicity, the presumption of validity of acts and public faith priority, continuity, specialty, concentration and legality. In the last and final chapter analyzes the precedents that led to the publication of that docket 84, your goal, requirements and demands, comparing the wording of the scoresheet with the provisions of the Civil Code and Public Records Act (n° 6.015/73), and the reasons that led the Supreme Court to honor the possession of the prospective buyer by relaxing the requirement of registration of the translative title property.
Keywords: Property. Possession. Acquisition of property. Registration of property. Deed. Particular instrument. Public instrument. Purchase and sale agreement. Purchase and sale. Embargoes third. Fraud enforcement.
