Contrato de locação não residencial e suas nuances

Da Locação Para Utilização dos Sócios ou Funcionários

Quando a locação se destinar à utilização de sócios, gerentes, executivos ou empregado de uma pessoa jurídica será considerada para fins não residencial. É o que dispõe o artigo 55 da lei do inquilinato.

Desta forma, ao final do prazo contratual, ainda que inferior a 30 (trinta) meses, poderá o locador denunciar imotivadamente a locação.

Em tais locações, a utilização do imóvel está atrelada ao vínculo de seu ocupante com a empresa que figurará como locatária.

Neste sentido, entendemos que é perfeitamente possível à empresa locatária, no curso da relação locatícia, substituir o(s) ocupante(s) do imóvel, desde que com ela tenha o vínculo exigido pela lei.

Porém, o locador que queira evitar a rotatividade na ocupação do seu imóvel, deverá fazer constar do contrato o nome das pessoas que nele habitarão e condicionar sua continuidade à permanência de seus ocupantes indicados no contrato.

Da Extinção do Contrato Por Prazo Determinado.

O contrato de locação para fins não residenciais, celebrado por prazo determinado, cessa de pleno direito, uma vez verificado o seu termo final, independentemente de notificação ou aviso. É que está exarado no art. 56 da lei sub examine.[19]

Assim, ao término do prazo avençado poderá o locador denunciar o contrato, sem a necessidade de prévia notificação.

O parágrafo único do art. 56 diz que findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

Portanto, o contrato se prorroga por prazo indeterminado, desde que o locador não se oponha à sua continuidade. Se assim ocorrer, o locador poderá, a qualquer tempo, denunciar a locação, sem que precise motivar a denúncia, devendo, obrigatoriamente, conceder 30 dias ao locatário para a desocupação voluntária.

Estando o contrato vigendo por prazo indeterminado, caso o locador deseja retomar o imóvel deverá conceder ao locatário o prazo de 30 dias para sua desocupação, consoante determina o art. 57.

Neste caso, expirado o prazo de 30 dias o locador poderá encetar ação de despejo em face do locatário.

A denúncia pode ser feita judicial ou extrajudicialmente, desde que por escrito, e de maneira inequívoca.

Sucessão na locação não residencial

Para tratarmos da sucessão nas locações não residenciais é necessário nos socorrermos do disposto no inciso II, do art. 11 da Lei 8.245/91, assim escrito:

Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações:

(...)

II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.

Infere-se daí que a sub-rogação se opera em favor do espólio do locatário, e, se for o caso, do seu sucessor no negócio.

Falecendo a pessoa natura, que ocupava na relação contratual a posição de locatário, o espólio ocupará o seu lugar na relação locatícia, sendo representado pelo inventariante (em juízo ou fora dele).

Realizada a partilha, ao herdeiro que coube o negócio será o sucessor da locação.

No caso das empresas individuais de responsabilidade limitada ou nas unipessoais, encerra-se o contrato com a morte do único sócio/locatário.

Na maioria das locações não residenciais os locatários são sociedades por ações, ou por cotas de responsabilidade limitada, não havendo maior dificuldade na eventualidade da morte de um dos sócios.

A revisão dos aluguéis na locação não residencial

O artigo 19 da lei inquilinária permite às partes, nas locações não residenciais, ingressar com a ação revisional após os primeiros três anos do contrato.

Objetivo da lei é manter o equilíbrio econômico do contrato, a fim de que uma das partes não seja demasiadamente prejudicada em razão da defasagem ou majoração exageradas no valor locatício.

É bem verdade que, com a estabilização da inflação, desde os idos do Plano Real, ocorreu uma mitigação de tais disparidades e, por consequência uma diminuição na interposição de tais ações.

Interessante notar que a jurisprudência firmou posição no sentido vedar a ação revisional, deflagrada no triênio seguinte à realização de anterior acordo para majoração do aluguel. Neste sentido:

Hipótese em que o locador ajuizou ação revisional dentro de três anos do acordo de majoração de aluguel realizado com o locatário. A orientação predominante nesta Corte é no sentido da impossibilidade de se propor lide revisional nos três anos posteriores a acordo de majoração de aluguel firmado entre locador e locatário, nos termos do art. 19 da Lei 8.245/91, independentemente se o novo valor alcançou ou não o patamar de Mercado. (STJ - REsp 264.556/RJ, da 6ª Turma, do qual foi Relatora a Ministra Maria Thereza de Assis Moura, publicado no DJ de 19-05-2008)

Entendia o Prof. Sylvio Capanema que: No sentido inverso, se o acordo tiver como objetivo a redução do aluguel, o que atualmente não é raro, pensamos que, por analogia, a partir daí se contará o triênio para a ação revisional.[20]

Não incidência da Código de Defesa do Consumidor nos Contratos de Locação

Há quem defenda a incidência do Código de Defesa do Consumidor nas locações intermediadas por empresas imobiliárias, sob o argumento de que os contratos por elas redigidos são de adesão[21], não sendo possível aos locatários discutir suas cláusulas.

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Com todo o respeito a quem defende tal argumento, discordamos veementemente.

Primeiro porque a prática demonstra que são corriqueiras as alterações solicitadas perante as imobiliárias em suas minutas, sejam provenientes dos locatários, sejam dos locadores.

Segundo porque a empresa imobiliária não é a locadora e sim mera intermediadora ou, quando muito, mandatária do locador. Portanto, o imóvel não lhe pertence, não podendo ser considerado como produto.

E terceiro por que as locações de imóveis urbanos são reguladas por lei própria (Lei 8.245/91).

O Egrégio Superior Tribunal de Justiça já sedimentou entendimento neste sentido:

CIVIL. LOCAÇÃO. EXONERAÇÃO DA FIANÇA. RENÚNCIA EXPRESSA. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE. ARTIGO 1500 DO CÓDIGO CIVIL. PRORROGAÇÃO DO CONTRATO. POSSIBILIDADE.- Consoante iterativos julgados desse Tribunal, as disposições contidas no Código de Defesa do Consumidor não são aplicáveis ao contrato de locação predial urbana, que se regula por legislação própria - Lei 8.245/91.- A Jurisprudência assentada nesta Corte construiu o pensamento de que é válida a renúncia expressa ao direito de exoneração da fiança, mesmo que o contrato de locação tenha sido prorrogado por tempo indefinido, vez que a faculdade prevista no artigo 1500 do Código Civil trata-se de direito puramente privado. - Recurso especial não conhecido. (STJ 6ª Turma Resp 280577/ SP RECURSO ESPECIAL 2000/0099891-5 Relator Ministro VICENTE LEAL Data do Julgamento 26/03/2001

Conclusões

O contrato de locação não residencial envolve uma complexidade maior, se comparado às demais espécies de locações tuteladas pela Lei 8.245/91. E tal ocorre pela necessidade de se garantir proteção à atividade empresarial, ao fundo de comércio e à indústria.

Como corolário de tais peculiaridades, a lei se tutela a questão da renovação contratual no âmbito das locações não residenciais, a possibilidade de revisão dos valores inicialmente ajustados, a utilização dos imóveis pelos sócios, executivos e funcionários das empresas, além da a questão sucessória.

Como sub espécie das locações não residenciais e de grande importância econômica, nos deparamos com os contratos atípicos de locação, como os espaços em shopping centers e as denominadas locações por encomenda (built to suit).

Tratam-se de temas de grande relevância prática, pois permeiam o dia a dia de nosso cotidiano, fazendo parte importante de nossa economia.

Cabem aos operadores do direito se debruçarem com mais profundidade nesta importante seara contratual.

Bibliografia:

Souza, Sylvio Capanema de. Lei do Inquilinato Comentada. Forense. Edição do Kindle.

Sacavone Jr., Luis Antônio Direito Imobiliário Teoria e Prática Ed. Forense 9ª edição

Diniz, Maria Helena Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada, Ed. Saraiva, 8ª edição

Diniz, Maria Helena Código Civil Anotado, (p.166), Ed. Saraiva, 17ª edição

Diniz, Maria Helena Tratado Teórico e Prático dos Contratos, Ed. Saraiva, 2ª edição

Medeiros Garcia Leonardo de., Código de Defesa do Consumidor Comentado Juspodivm 13ª Edição

1. Souza, Sylvio Capanema de Lei do Inquilinato Comentada, (p. 10), Ed. Forense. Edição do Kindle.
2. Diniz, Maria Helena Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada, (p.3), Ed. Saraiva, 8ª edição
3. Sacavone Jr., Luis Antônio Direito Imobiliário Teoria e Prática (p. 1.941), Ed. Forense 9ª edição
4. Locação. Imóvel urbano. Locação para fins agrícolas. A classificação dos imóveis em rústicos e urbanos leva em conta a destinação e não a localização, mas pode o município, na zona urbana, limitar o seu uso. Finalidade vedada. Contrato nulo. Pedidos prejudicados. Recurso não conhecido. TJSP. Apelação com Revisão 921177008 Relator: Nestor Duarte Comarca: Boituva 34ª Câmara de Direito Privado Data do julgamento:26.09.2007.
5. Diniz, Maria Helena Código Civil Anotado, (p.166), Ed. Saraiva, 17ª edição
6. Sylvio Capanema de. Lei do Inquilinato Comentada (p. 240). Forense. Edição do Kindle.
7. Sylvio Capanema de. Lei do Inquilinato Comentada (p. 242). Forense. Edição do Kindle.
8. STJ - no REsp 1323410/MG; REsp 962.945/MG
9. - Art. 51 § 1º: O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel o direito à renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
10. Código Civil Art. 1.143
11. Diniz, Maria Helena Código Civil Anotado, (p.862), Ed. Saraiva, 17ª edição
12. Sylvio Capanema de. Lei do Inquilinato Comentada (p. 245). Forense. Edição do Kindle
13. Sylvio Capanema de. Lei do Inquilinato Comentada (p. 248). Forense. Edição do Kindle
14. Diniz, Maria Helena Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada, (p.234), Ed. Saraiva, 8ª edição
15. - Art. 52, II § 3º - O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.
16. Súmula 181 - Na retomada, para construção mais útil de imóvel sujeito ao Decreto 24.150, de 20-4-1934, é sempre devida indenização para despesas de mudança do locatário. Súmula 444 - Na retomada para construção mais útil, de imóvel sujeito ao D. 24.150, de 20.4.34, a indenização se limita às despesas de mudança. 
17. Souza, Sylvio Capanema de. Lei do Inquilinato Comentada (p. 66). Forense. Edição do Kindle.
18. Sacavone Jr., Luis Antônio Direito Imobiliário Teoria e Prática (p. 2.038), Ed. Forense 9ª edição
19. Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado, cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
20. Souza, Sylvio Capanema de. Lei do Inquilinato Comentada (p. 119). Forense. Edição do Kindle.
21. Medeiros Garcia Leonardo de., in Código de Defesa do Consumidor Comentado Juspodivm 13ª Edição (p. 43)