Em decisão fundamentada em inúmeros precedentes, a Justiça de São Paulo não apenas puniu a incorporadora por atraso, mas também afastou a aplicação da famosa cláusula de tolerância de 180 dias, através de raciocínio jurídico pouco usual para ações dessa n

Analisando caso de atraso na entrega de imóvel na planta por culpa exclusiva da incorporadora, a 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, de relatoria da Desembargadora Marcia Dalla Déa Barone, em 09 de fevereiro de 2015, ponderou que foi a incorporadora quem atrasou a entrega de uma casa residencial no Condomínio Nature Etapa 2, na Cidade de Jundiaí, motivo pelo qual deve arcar com os danos gerados ao comprador.

Sobre o afastamento da cláusula de tolerância de 180 dias:

Em decisão rara de se encontrar no Poder Judiciário, a Desembargadora afastou a aplicação da cláusula de tolerância, sob o argumento de que a incorporadora QUEIROZ GALVÃO não conseguiu demonstrar a ocorrência de caso fortuito ou de força maior, circunstâncias necessárias à aplicação da cláusula. Afirmou a Relatora:

“Cumpre, assim, destacar que embora se admita como válida a cláusula que estabelece prazo de tolerância para a entrega do imóvel, a prorrogação do prazo para entrega do empreendimento fica sujei ta à demonstração de que se verificou a ocorrência de fortuito externo, dentro do prazo inicial previsto para entrega da obra, que justifique a aplicação da cláusula à hipótese.

E nesse sentido já se manifestou esta E. Câmara, no enunciado de n. 38-2: “É valido o prazo de tolerância para entrega do imóvel estabelecido no compromisso de venda e compra. A prorrogação do prazo inicial, entretanto, está sujeita à efetiva comprovação, pela vendedora, de fortuito externo ocorrido dentro do prazo inicial previsto para a entrega da unidade”. Precedentes: Embargos Infringentes nº 1007973-81.2013.8.26.0309, Relator: Donegá Morandini; Apelação Cível nº 0220635-29.2011.8.26.0100, Relator: Egidio Giacoia; Apelação Cível nº 1013814-05.2013.8.26.0100, Des. Viviani Nicolau; Apelação Cível nº 1026767-98.2013.8.26.0100, Relator: Carlos Alberto de Salles; Apelação Cível n° 0196696-20.2011.8.26.0100, Relator: Beretta da Silveira; Apelação Cível nº 1012616-30.2013.8.26.0100.”

Sobre a restituição de comissão de corretagem:

A Relatora foi taxativa em afirmar ser: “evidente que se pretendessem os autores a contratação em sentido diverso não haveria concordância, caracterizando a repudiada “venda casada”, o que não se admite. A contratação se encontrava condicionada ao pagamento do preço declarado na oportunidade, que já incluía o pagamento da comissão de corretagem, e qualquer insurgência dos pretensos adquirentes acarretaria a não contratação.”

Afirmou ainda que: “Conforme adrede referido, em regra, a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem é do vendedor do imóvel e só por exceção pode a verba ser atribuída ao adquirente. Contudo, os autores não adquiriram um imóvel já acabado e tampouco compareceram ao local levados por um corretor que lhes prestava serviços. Ao contrário, compareceram espontaneamente ao local de vendas, e adquiriram imóvel que seria posteriormente construído, não sendo possível atribuir aos consumidores a responsabilidade pelo pagamento de referida remuneração.”

Considerando a ocorrência de inequívoca venda casada, a Desembargadora determinou a condenação da incorporadora Queiroz Galvão na restituição dos valores indevidamente pagos a título de suposta comissão de corretagem, acrescidos de correção monetária e juros de 1% ao mês.

Sobre a indenização por danos morais:

Afirmou a Relatora que: “os danos morais restaram configurados na hipótese e os autores fazem jus ao recebimento de uma indenização pecuniária pelos transtornos sofridos pela demora na conclusão da obra, o que exorbita o mero dissabor. Os autores tiveram sua expectativa de receber o imóvel na data prometida frustrada em razão da demora na conclusão das obras, que não teve como causa caso fortuito ou força maior, o que justifica o recebimento de indenização.”

“Com relação ao quantum, tem-se que este deve ser fixado de forma proporcional e razoável às circunstâncias concretas, servindo, outrossim, de medida profilática para evitar a reiteração da conduta ilícita por parte da ré. Neste sentido, levando-se em consideração a extensão da ofensa, o grau de culpa do ofensor e a situação econômica das partes, tem-se que o valor de R$ 10.000,00 se mostra mais justo para a hipótese.”

Sobre a aplicação da multa contratual:

A Desembargadora também impôs a condenação da incorporadora QUEIROZ GALVÃO no pagamento da multa contratual de 0,5%, calculada sobre o valor do imóvel existente no Contrato, devidamente corrigido, por cada mês de atraso na entrega do imóvel, a partir do mês seguinte ao vencimento do prazo primeiramente informado no Quadro Resumo do Contrato até o mês da efetiva entrega do imóvel.

Basicamente, afirmou a Relator o seguinte:

“Com efeito, a imposição da indenização prevista pela cláusula acima corresponde à prefixação de perdas e danos, caso fosse verificada a mora da requerida na entrega do imóvel aos autores. Dessa forma, considerando que o contrato firmado pelas partes prevê a indenização dos autores na hipótese de mora da vendedora, nos termos acima mencionados, mostra-se possível a condenação da requerida ao pagamento do valor, na forma consignada pela r. sentença apelada.”

Ao final, o Tribunal de Justiça de São Paulo condenou a incorporadora por atraso na entrega de imóvel na planta nos seguintes pontos:

- pagamento de multa contratual de 0,5% sobre o valor do imóvel existente no contrato devidamente corrigido por cada mês de atraso até a efetiva entrega das chaves ao comprador, EXCLUÍDA a cláusula de tolerância dos 180 dias;

- indenização por danos morais arbitrada em R$ 10.000,00; e

- restituição das comissões de corretagem.

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (Especialista em Direito Imobiliário)

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  • Ivan Mercadante Boscardin

    OAB/SP 228.082Advogado especialista em Direito Imobiliário e Consumidor • São Paulo (SP). Advogado atuante há mais de dez anos no Estado de São Paulo Formado pela Universidade São Judas Tadeu Especialista em: Direito Civil com ênfase em Direito Empresarial (IASP) Direito Processual Civil (PUC SP) Direito Imobiliário e Registral (EPD) Arbitragem nacional e estrangeira (USA/UK) Autor do livro: Aspectos Gerais da Lei de Arbitragem no Brasil Idiomas: Português e Inglês. E-mail: mercadante@mercadanteadvocacia.comSite: www.mercadanteadvocacia.com - Telefones: 11-4123-0337 e 11-9.4190-3774 (cel. Vivo) - perfil também visualizado em: ivanmercadante.jusbrasil.com.br

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