Processo nº 0030XXX-03.2012.8.26.0114

O caso teve origem no Município de Campinas, interior de São Paulo, quando um comprador de imóvel no empreendimento Residencial Spazio Proença, ainda na planta, perante a incorporadora PDG, viu-se obrigado a buscar auxílio no Poder Judiciário para obter a correta rescisão do contrato de promessa de venda e compra por culpa exclusiva da vendedora, a qual atrasou a entrega do empreendimento, além de reaver todos os valores pagos, inclusive sobre comissões de corretagem e taxa denominada SATI.

Basicamente, a obra atrasou além do prazo de tolerância dos 180 dias previstos em contrato. Indignado com o atraso, o comprador procurou a vendedora para solicitar o distrato. No entanto, de forma pouco crível, a incorporadora não só afirmou que não era a culpada pelo atraso (a culpa recaiu nas costas da Prefeitura de Campinas que havia suspendido o alvará de execução de obra nova), mas também informou que, dos valores pagos em contrato, devolveria somente o equivalente a 78%, negando completamente a devolução dos valores pagos no início da aquisição a título de supostas comissões de corretagem e taxa denominada SATI.

Como não poderia sofrer um confisco de valores, especialmente porque o atraso era caracterizado por ato exclusivo da incorporadora, o comprador decidiu ingressar com uma ação de rescisão no Poder Judiciário.

Em primeira instância, a ação foi julgada PARCIALMENTE PROCEDENTE para declarar a quebra do negócio por culpa da incorporadora, com a consequente condenação na restituição à vista de todos os valores pagos em Contrato, além das comissões de corretagem e taxa SATI, acrescidos de correção monetária, desde cada pagamento (correção monetária retroativa), e juros de 1% ao mês, bem como condenação da incorporadora no pagamento de indenização por danos morais arbitrados em R$ 10.000,00 pelo atraso.

O comprador ficou inconformado com o resultado e recorreu para tentar aumentar a indenização por danos morais para R$ 20 mil reais, bem como obter a restituição dobrada das comissões de corretagem e taxa SATI. Neste momento, este comentarista faz um parênteses para ressaltar que a conduta do comprador em recorrer era desnecessária, pois já havia sido bem indenizado e os valores devolvidos com correção e juros, ressaltando que a postura de alguns advogados em postular a condenação dobrada das comissões de corretagem e taxa SATI não é aceita pelo Poder Judiciário, em regra.

Inconformada, a incorporadora também recorreu, argumentando que seria parte ilegítima para a devolução das comissões de corretagem e taxa SATI, bem como que não era culpada pelo atraso, uma vez que teria sido vítima do que chamou de caso fortuito e força maior, decorrente de erros na Prefeitura de Campinas, motivo pelo qual foi injusta a condenação na restituição integral havida na primeira instância.

Analisando ambos os recursos de apelação interpostos pelas partes, a 10ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, através do Relator Desembargador J.B. Paula Lima, em acórdão datado de 11 de junho de 2015, por votação unânime, negou provimento integralmente ao recurso da incorporadora e deu parcial provimento ao recurso do comprador para aumentar a condenação em danos morais de R$ 10.000,00 para R$ 20.000,00, mantendo-se, no mais, a íntegra da decisão de primeira instância por seus próprios fundamentos.

Sobre a suposta ilegitimidade da incorporadora para responder pela devolução das comissões de corretagem e taxa SATI:

Declarou o Relator:

• “As corrés Goldfarb e PDG Reality são partes legítimas para figurar no polo passivo da demanda, visto que integraram o negócio travado entre as partes, conforme se verifica dos documentos, devendo responder, juntamente com a corré vendedora Gold Virgínia, pelo ressarcimento de valores pagos pelo autor, porque se beneficiaram de parte dos pagamentos. Frise-se que a corré Goldfarb é a promitente vendedora, como consta de fl. 32 do instrumento de contrato, copiado a fl. 64 dos autos; e a corré PDG, por sua vez, também responde pelo empreendimento, na qualidade de intermediadora, de acordo com os comunicados de fls. 95 e seguintes.”.

Sobre a necessidade de devolução integral dos valores pagos pelo comprador por culpa da incorporadora:

Afirmou o Relator que a culpa pelo desfazimento do negócio jurídico era mesmo das vendedoras nos seguintes termos:

• “O apartamento não foi entregue devido à suspensão do alvará da obra pela Prefeitura local e posterior embargo, o que ensejou a rescisão do contrato pelas vendedoras, conforme documento de fl. 96, confirmada agora pela sentença a quo.
• Essa circunstância não configura fortuito e elidir a responsabilidade civil das requeridas apelantes, pois se deve a modificação da situação das torres no terreno imposta pelas incorporadoras/vendedoras a infringir as posturas municipais, gerando a intervenção do executivo local.
• É do entendimento deste E. Tribunal de Justiça de São Paulo que, uma vez rescindido o compromisso de compra e venda, as partes retornam ao status quo ante, cabendo ao compromissário vendedor a obrigação de restituir as parcelas recebidas na integralidade mais perdas e danos experimentados pelo promitente comprador com o negócio frustrado, aí incluídas as despesas de corretagem reclamadas na inicial porque bem caracterizada a culpa das rés, estabelecida objetivamente pela legislação consumerista, a dispensar análise de culpa.”.

Sobre a possibilidade de incidência de danos morais no caso em análise:

• “Ademais, é evidente que o descumprimento do contrato causou prejuízo moral alegado na petição inicial, pois o promitente comprador, por certo, teve frustradas as expectativas e esperanças inerentes à aquisição da casa própria, tendo que remanejar o cotidiano, visto que a entrega do bem não ocorreu.
• As vendedoras, sem dúvida, abusaram da boa-fé do comprador, que confiou no adimplemento da obrigação ajustada em contrato, conduta esta que, com certeza, abalou psicologicamente o adquirente.
• Assim, não obstante a questão trate de inadimplemento contratual, risco inerente a qualquer negócio jurídico, justifica-se o pedido de reparação por danos morais.
• Nesse passo, entendo por bem majorar o valor da indenização por danos morais, fixando-o em R$ 20.000,00 (vinte mil reais), consentâneo com a estimativa desta 10ª Câmara de Direito Privado em casos análogos, atendendo ao apelo do compromissário comprador.”.

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Sobre a restituição das comissões de corretagem e taxa SATI:

Afirmou categoricamente o Desembargador:

• “No que tange aos valores despendidos com comissão de corretagem, não se pode negar a restituição, e nesse sentido o acerto do decreto de primeiro grau, contra o qual não se insurgiram as rés. A devolução deve ser feita na forma simples, não se cogitando de devolução em dobro, inaplicável o disposto no parágrafo único do artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor, pois não configurada má-fé das promitentes vendedoras.”.

Condenação final:

Assim, sob a preponderância dos argumentos lançados no acórdão, a 10ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu pelo seguinte:

1. Quebra do contrato por ato exclusivo da incorporadora PDG e GOLDFARB;
2. Restituição à vista e integral de TODOS os valores pagos pelo comprador em Contrato;
3. Restituição à vista das quantias indevidamente pagas a título de suposta comissão de corretagem e taxa SATI; e
4. Pagamento de indenização por danos morais arbitrada em R$ 20.000,00, tudo acrescido de correção monetária e juros de 1% ao mês, nos termos da decisão.

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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-atraso-na-entrega-pela-incorporadora/