Distrato/rescisão contratual de imóvel na planta: justiça de SP condena incorporadora stan na restituição à vista de 90% de todos os valores pagos pelos compradores, incluindo comissão de corretagem

Processo nº 1014131-35.2015.8.26.0002

Uma casal que havia adquirido duas unidades no empreendimento denominado Condomínio Jardins da Cidade, em São Paulo, perante a incorporadora STAN obteve vitória perfeita na Justiça paulista com a declaração de quebra dos contratos por ato dos próprios adquirentes que já não mais suportavam arcar com as parcelas devido ao aumento absurdo da correção monetária, obtendo a restituição à vista de 90% dos valores pagos em Contrato, inclusive sobre os valores pagos indevidamente a título de suposta comissão de corretagem, tudo acrescido de correção monetária retroativa desde a época de cada pagamento e juros legais de 1% ao mês até o momento da efetiva restituição pela incorporadora.

Mote da situação:

Os compradores haviam adquirido os imóveis em novembro de 2011 e pagaram normalmente as parcelas referentes à fase de obras até o mês de março de 2015, porém, constatando o aumento desproporcional nas parcelas finais dos imóveis por conta da aplicação irrestrita de correção monetária via INCC, solicitaram perante a incorporadora o distrato amigável. A empresa afirmou que seria possível, mas, no entanto, devolveria somente o equivalente a 70% (setenta por cento) das importâncias pagas em Contrato, sem nenhuma correção monetária e em tantas parcelas pagas pelos adquirentes, recusando-se na devolução de quaisquer valores pagos a título de comissão de corretagem, o que representou a gota d’água para os compradores.

Sem alternativa amigável, decidiram procurar pelo Judiciário para pedir a restituição de grande parte dos valores pagos em Contrato, além, é claro, das comissões de corretagem.

Foi ajuizada uma ação de rescisão contratual em 01 de abril de 2015, apresentando toda a situação ao Juiz do caso, no Foro de Santo Amaro, solicitando a declaração de rescisão dos negócios por ato dos compradores, conforme lhes faculta claramente a súmula nº do TJSP e a devolução de 90% de todos os valores pagos, com correção monetária e juros legais de 1% a.m.

Citada, a incorporadora apresentou defesa padrão, mas curiosamente destacou a ocorrência de absurda prescrição trienal para o pleito de devolução das comissões de corretagem, além de tentar de forma ingrata incluir na ação a empresa de corretagem que ela (incorporadora) havia contratada.

O Juiz do caso não admitiu isso.

Para o Juiz de Direito da 7ª Vara Cível do Foro Regional de Santo Amaro, Dr. Alexandre David Malfatti, as reiteradas atitudes lesivas da incorporadora STAN não eram justificáveis.

Sobre a alegada prescrição de 3 anos para a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, afirmou o magistrado: “Não há que se falar em vício ou defeito de serviço ou produto, sendo inaplicáveis os prazos de decadência e prescrição previstos no Código de Defesa do Consumidor. Entendo que, por isso, deve-se recorrer ao Código Civil e, ante a falta de disciplina específica da situação, com incidência da regra geral de 10 danos.”

Claro, a prescrição para o pedido de devolução por pagamento indevido, tal qual o é a comissão de corretagem e também a taxa SATI para imóveis na planta é de até 10 anos contados do pagamento e não e apenas 3 anos, conforme alegou a incorporadora numa tentativa desesperada de não arcar com a devolução ao comprador.

Sobre o percentual de retenção de 30% (trinta por cento), o Juiz rechaçou a tentativa da incorporadora nos seguintes termos:

“A análise das disposições contratuais (cláusula 10.8.) revela que a ré criou um mecanismo de restituição de valores pagos nos casos em que o consumidor adquirente é considerado culpado na resolução do compromisso de venda e compra.

A situação também se aplica à desistência do negócio jurídico. Impõe-se ao consumidor uma perda superior a 30% dos valores pagos. E apurado o valor de acordo com o mecanismo contratual cria-se uma exagerada penalização!

Isto é, dentro do mecanismo criado pelas rés, os autores receberão menos de 70% dos valores pagos pela desistência do negócio jurídico - considerado culpado pela resolução. E também previu o parcelamento do valor a ser restituído.

Entendo que o mecanismo, embora não traduza uma perda total dos valores pagos, revela-se abusivo, por colocar o consumidor em exagerada posição de desvantagem em relação ao consumidor. Incide o disposto no artigo 51, inciso IV do Código de Processo Civil.

Importante salientar que não se cuida de vedar o ressarcimento das despesas pelo fornecedor, mas simplesmente de impedir que ele faça inserir no contrato de adesão por ele concebido uma disposição contratual que viole direitos do consumidor.

No caso concreto, considerando-se a peculiaridade da situação, envolvendo-se despesas de publicidade (não totalmente perdidas, já que o imóvel será recolocado no mercado de consumo) e de comissão de corretagem, mas também levando em contato que os autores não receberam as chaves e não ocuparam o imóvel, FIXO A RETENÇÃO EM 10% (dez por cento) do total dos valores pagos.

A devolução abrangerá 90% de todos os valores, incluindo-se comissão de corretagem e taxas. Não será feita distinção, já que resolvido o contrato por culpa dos autores. E, neste passo, fica afastada pequena parte do pedido inicial, mas sem reflexo na imposição das verbas de sucumbência.

Além disso, a devolução deve ser feita de uma única vez e imediatamente.”

Sobre o pagamento de valores destinados à suposta comissão de corretagem, o magistrado foi contundente:

Como dito anteriormente, ordenada a devolução de 90% do preço, deve ela incidir sobre todos os valores pagos pelos autores, incluindo-se a comissão de corretagem e outras taxas (SATI, por exemplo).

Efetivamente, a empresa ABYARA BRASIL não foi contratada pelos autores, mas sim pela incorporadora do imóvel TABOÃO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE S/A. (STAN DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO. A conduta de imposição ao consumidor da verba relativa da intermediação violou não somente o princípio da informação (art. 4º, IV, 6º, III e 46 do CDC), mas também caracterizou uma postura comercial abusiva (art. 39, I CDC).

Nem se diga que seria possível à incorporadora repassar ao consumidor o “custo da corretagem”. Se assim era, deveria fazê-lo de maneira transparente e com boa-fé, no próprio instrumento contratual de promessa de venda e compra do imóvel, como cláusula específica com informação adequada. Aquele repasse integraria o preço da venda do imóvel. Não poderia, como se fez no caso sob julgamento, criar um "negócio distinto" entre a empresa corré e a parte consumidora.

Condenação determinada pelo Juiz:

O Juiz de Direito da 07ª Vara Cível do Foro Regional de Santo Amaro de São Paulo, em 19 de maio de 2015, passado apenas um mês e meio do ajuizamento da ação, JULGOU-A PROCEDENTE para rescindir os dois Contratos por ato dos compradores, amparados pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a STAN na restituição à vista de 90% de TODOS os valores pagos em Contrato, inclusive sobre os valores indevidamente pagos a título de suposta comissão de corretagem, eis que manifestamente ilegal, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos (ou seja, correção monetária retroativa) e juros de 1% ao mês até a data da efetiva devolução pela incorporadora.

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo