No ato da compra de qualquer imóvel, seja por escritura pública ou por instrumento particular, as partes devem declarar o valor do imóvel que está sendo alienado. Esse valor constará do título e da matrícula. Referido valor é usado como base de cálculo para o recolhimento de ITBI e Imposto de Renda. Nalguns estados, este valor declarado pelas partes é utilizado, ainda, como base de cálculo para recolhimento de custas notariais referentes à lavra da escritura pública e outros emolumentos. Entretanto, como todos sabem, infelizmente, é procedimento comum e regularmente utilizado no mercado imobiliário, declarar na escritura pública valor inferior ao real, ou seja, o valor da venda apresenta uma relevante diferença com o da avaliação deste bem, sem razões econômicas ou jurídicas que justifiquem tais divergências. Assim, resta caracterizado o subfaturamento. Porém, tal prática, além de criminosa, é permeada por muitos riscos, inclusive patrimoniais, que nem sempre são conhecidos pelos contratantes ou se conhecidos não são devidamente ponderados. Assim, alertamos quantos aos riscos econômicos e jurídicos de se atribuir, na escritura, valor inferior ao do imóvel, pelas seguintes razões:
1) Em primeiro lugar, tal conduta é criminosa e está tipificada no art. 2º, I da Lei n. 8.137/90 (estabelece os crimes contra a ordem tributária) e art. 299 do Código Penal (falsidade ideológica). E agora, com o advento da Lei n. 12.683/12, que alterou a Lei n. 9.613/98 (trata dos crimes de lavagem de dinheiro), tal prática pode caracterizar crime de lavagem de dinheiro, já que pelas novas regras ocorreu uma ampliação dos crimes antecedentes, incluindo a sonegação fiscal;
2) Há também, consequências patrimoniais e civis, por exemplo, no caso de evicção (que é quando o adquirente perde um bem, por sentença judicial, em consequência de um vício precedente a compra), o comprador tem a faculdade de se voltar contra o vendedor para que este restitua integralmente o preço pago, e no caso o preço a ser devolvido será o lançado na escritura e não o efetivamente pago pelo adquirente;
3) Também um vendedor de má-fé poderá pleitear a anulação da compra e venda anteriormente realizada, sob o argumento da ocorrência do vício da lesão, vez que o imóvel tem valor de mercado superior ao preço pago pelo comprador. Assim, com base no art. 157 do Código Civil poderá pedir anulação da compra e venda ou a “complementação” do preço do imóvel;
4) Por fim, no caso do imóvel estar locado, o inquilino, ao demonstrar que não teve seu direito de preferência preservado, vez que o imóvel foi alienado por valor inferior ao oferecido, poderá requerer o imóvel para si, depositando o preço lançado na escritura, o que tornará a aquisição realizada pelo comprador ineficaz;
Desta forma, como se vê graves são os riscos jurídicos e patrimoniais que estão sujeitos os participantes de uma operação subfaturada. E, infelizmente as partes (comprador vendedor) nem sempre são devidamente alertadas, quanto a tais riscos, pelos profissionais que lhes prestam assessoria. Igualmente, é importante destacar que independentemente de quem tenha auferido o benefício com a sonegação fiscal, seja vendedor ou comprador, quaisquer dos contratantes, inclusive corretores de imóveis e representantes legais de imobiliárias, que interviram ou concorreram para sua prática, poderão ser responsabilizados (art. 11 da Lei n. 8137/90 – define crimes contra a ordem tributária).
Por fim, não poderíamos encerrar este artigo sem mencionar a importante iniciativa do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), ao editar a Resolução n. 1168/2010, a qual passou a incluir como lavagem de dinheiro, dentre outras operações suspeitas, as transações com aparente subfaturamento do valor do imóvel, bem como, dispôs acerca da obrigatoriedade das pessoas jurídicas, que exerçam atividades de promoção imobiliária ou compra e venda de imóveis, a comunicarem ao Conselho de Controle de Atividades Financeiras – COAF as transações imobiliárias de valor igual ou superior a R$100.000,00 (cem mil reais). E atualmente, com o advento da Lei n. 12.683/12, o art. 9º inciso X da Lei n. 9.613/98 incluiu o corretor de imóveis (pessoa física) como uma das pessoas sujeitas aos mecanismos de controle da Lei, estando obrigado a comunicar o COAF e a manter cadastro de seus clientes e registro de todas as suas operações imobiliárias. Como se vê, o órgão de regulamentação e fiscalização profissional do corretor de imóveis, bem como as autoridades fazendárias, que atualmente estão equipadas com um complexo sistema de cruzamento de dados financeiros e fiscais, não estão alheios a essas questões, e apesar da sociedade encarar a sonegação como algo normal e inexistirem incentivos fiscais, tais como, haver a correção dos valores dos imóveis lançados nas declarações de imposto de renda (pessoa física ou jurídica), fato é: a prática de operações subfaturadas é permeada por consequências criminais e civis, sem mencionar que o comprador do imóvel fica sujeito a severos prejuízos patrimoniais, conforme apontado acima. É por isso que, por razões éticas, econômicas e jurídicas, orientamos, com veemência, que na alienação de um imóvel conste, no título aquisitivo (instrumento particular ou escritura pública), o valor real do imóvel.