É fato que qualquer pessoa interessada na aquisição de um imóvel na planta, seja ele residencial ou comercial, fatalmente será obrigado no pagamento de valores destinados a supostas comissões de corretagem para inúmeras pessoas.
Muitas pessoas me perguntam: qualquer pessoa interessada na compra de um imóvel na planta efetivamente paga essas taxas de comissões de corretagem? A resposta infelizmente é SIM.
Ninguém escapa desse encargo, em que pese ser totalmente abusivo e ilegal.
Não se sabe exatamente quando isso teve início, mas acredita-se que, certamente, há mais de 15 anos, tratando-se de um costume no mercado imobiliário nacional, quando se trata de imóvel na planta.
Normalmente o comprador de imóvel na planta tomou conhecimento sobre o empreendimento por consulta na internet; por indicação de amigos ou parentes; por ter passado de carro na rua do empreendimento etc.
Quando o interessado adentra as dependências do estande de vendas, ele é direcionado para ser atendido por um(a) vendedor(a) que se encontra de plantão no local, a mando e serviço da incorporadora/construtora.
Esse(a) vendedor(a) apresenta o futuro empreendimento e, após as tratativas negociais, informa ao interessado o preço e é aí que reside o perigo e a ilegalidade das comissões de corretagem.
É comum o vendedor informar ao comprador o preço do imóvel já com as tais comissões de corretagem embutidas, mascarando sua existência, através da apresentação de um fluxo de pagamento de parcelas que posteriormente será alterado, quando do envio do Contrato de Promessa de Venda e Compra para o endereço do comprador.
Acrescente-se a isso que o vendedor impõe ao interessado o pagamento das comissões de corretagem a diversas pessoas, através da emissão de inúmeras folhas de cheques, como condição prévia à assinatura do Contrato perante a incorporadora/construtora, representando nada menos do que a existência de um pedágio e nítida venda casada entre um produto (imóvel na planta) e um suposto serviço.
É muito raro ver um comprador de imóvel na planta que tenha pagado comissão de corretagem para apenas uma única pessoa.
Normalmente paga-se para inúmeras pessoas (físicas e jurídicas), mesmo que o comprador sequer os tenha conhecido, seja no momento da aquisição ou posteriormente.
As comissões de corretagem NUNCA compõe o fluxo financeiro da incorporadora. Sempre estão por fora do preço existente no Contrato de Promessa de Venda e Compra.
O interessado na aquisição de imóvel na planta que se recusa ao pagamento das comissões de corretagem não é autorizado pelo vendedor a assinar o Contrato de Promessa de Venda e Compra.
As razões pelas quais se chega à conclusão de que essas comissões são ilegais e abusivas são estas:
a) NÃO existe uma intermediação imobiliária propriamente dita, porque o comprador não escolheu um vendedor. Ele se dirigiu ao estande de vendas para negociar com uma incorporadora que lhe chamou a atenção e lá se deparou com uma segunda empresa, com a qual nunca teve qualquer relação comercial e muito menos jurídica;
b) há inequívoca venda casada de produto (imóvel) com um suposto serviço (de corretagem) e cobrança de pedágio, de modo que o comprador que se recusar no pagamento das comissões, não será permitido a assinar o Contrato de Promessa de Venda e Compra perante a incorporadora;
c) quem tem o dever de arcar com o pagamento das comissões de corretagem é a incorporadora/construtora, pois foi esta que contratou a corretora e não o comprador. Aliás, vale lembrar que a regra existente, há muitos anos no mercado imobiliário, é exatamente nesse sentido, isto é, o vendedor paga a comissão do corretor que ele contratou; e
d) em diversos casos, há também fraude fiscal na operação chamada “corretagem” para imóveis na planta, pois, na maioria dos negócios realizados, a incorporadora ou a corretora por aquela contratada não pagam impostos (ISS ao Município onde foi feita a venda).
A intenção dessa suposta “comissão de corretagem” não é outra senão a de transferir para o comprador um ônus que efetivamente não lhe pertence, através da terceirização de serviços, mediante a utilização de uma corretora que foi contratada exclusivamente pela incorporadora para a realização das vendas dos imóveis, normalmente, em caráter de exclusividade.
Sobre a taxa SATI
SATI = “Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária”.
A sigla é extensa e confusa. Quase ninguém sabe o que é, mas muitos a pagam.
Em alguns casos, essa taxa é apresentada como ATI (assessoria técnico-imobiliária) ou SAT (serviço de assessoria técnica).
A taxa comumente denominada SATI também consiste em outro encargo para pagamento pelo comprador do imóvel e sempre vem em conjunto com a comissão de corretagem.
Em raros casos, o comprador consegue não pagar a taxa SATI no momento da compra, porém, essa isenção varia muito de corretora para corretora, sendo certo que, na maioria dos casos, o comprador paga tanto a comissão de corretagem quanto a taxa SATI, sob pena de não ser autorizado a assinar o Contrato.
A taxa SATI propicia um ônus para o comprador de 0,88% sobre o valor do imóvel, sendo justificada pelos vendedores para a contratação de um advogado indicado pela incorporadora para prestação de uma assessoria jurídica, porém, na prática, o valor dessa taxa é destinado à manutenção do estande de vendas.
A cobrança da “SATI” é ilegal, porque obriga o comprador a contratar um suposto “serviço de assessoria” como pré-requisito para adquirir o imóvel, em autêntica venda casada.
A taxa mostra-se absolutamente ilícita, uma vez que não se pode exigir do comprador a obrigação na contratação de advogado ou assessor da incorporadora, sob pena de ferir seu direito de escolha.
Nossos Tribunais têm tratado o assunto com a necessária atenção, através do reconhecimento de inequívoca VENDA CASADA de produto com serviço, além da existência de um pedágio, que afronta o direito do consumidor de livre escolha, determinando a condenação de incorporadora e corretoras na necessária restituição das comissões de corretagem e da taxa SATI, acrescidos de correção monetária a partir de cada pagamento e juros legais de 1% ao mês.
Veja-se o seguinte quadro exemplificativo sobre as comissões de corretagem e taxa SATI:
- Prazo para o ingresso da ação de restituição: 10 anos a contar do pagamento.
- Direito à restituição: integral sobre os valores pagos, com correção monetária e juros legais de 1% ao mês.
- Audiência: normalmente não existe.
- Prazo para o julgamento: entre 6 a 12 meses.
