Um dos maiores inconvenientes enfrentados pelo comprador de imóvel na planta diz respeito à rescisão ou distrato do Contrato de Promessa de Compra e Venda.
Normalmente o comprador entra em contato com a incorporadora para expor sua situação e solicitar o distrato e a vendedora simplesmente afirma que de tudo o que ele pagou não devolve nada ou restitui apenas um percentual incompatível com a realidade, o que é ILEGAL, pois configura nítida tentativa de confisco de valores, expressamente proibido pelo Código de Defesa do Consumidor e demais dispositivos legais aplicáveis.
Quem adquire um imóvel não pretende desistir do negócio, porém, às vezes, isso pode acontecer e por motivos diversos, sendo os mais comuns:
a) o aumento expressivo das parcelas a vencer, especialmente a parcela do saldo devedor que será objeto de futuro financiamento bancário, dando a impressão de que os valores já pagos em Contrato simplesmente não amortizaram absolutamente nada do preço do imóvel, e o comprador, passados às vezes dois, três anos ou mais, deve à incorporadora mais do que quando comprou;
b) perda de emprego, motivo pelo qual o comprador não mais possui uma fonte de renda necessária à continuidade dos pagamentos perante a incorporadora; e
c) perda do interesse na continuidade da aquisição, pois a incorporadora vende a mesma unidade por preço idêntico ou menor do que aquele praticado para o comprador.
Esses são apenas alguns exemplos, ressaltando que a legislação brasileira não exige um motivo para que o comprador solicite o distrato ou rescisão do contrato pela via judicial.
Quando o ato de rescindir um contrato é do comprador, a incorporadora tem o direito assegurado pelo Judiciário de reter 10% dos valores pagos. Essa é a regra que há anos tem prevalecido na jurisprudência do Estado de São Paulo, acompanhada por outros Estados.
Em São Paulo, o Tribunal de Justiça emitiu a súmula nº 1 em Direito Imobiliário, no ano de 2010, a qual determina que o comprador, mesmo inadimplente, tem o direito de pedir a rescisão do Contrato e reaver os valores pagos, sendo entendido pelos Juízes que o valor a ser restituído pela incorporadora deve corresponder a 90% das quantias pagas, com correção monetária desde cada um dos pagamentos (ou seja, a correção monetária é retroativa), através de índice próprio do Tribunal de Justiça de São Paulo e acrescido de juros legais de 1% ao mês, a partir da citação da incorporadora para responder à ação até a data do efetivo pagamento, seja ele através de eventual acordo ou pelo cumprimento da decisão judicial.
Porém, quando a obra está atrasada por culpa exclusiva do promitente-vendedor (incorporadora), a restituição ao comprador deve ser integral: 100% de tudo o que foi pago, igualmente corrigido desde cada desembolso das parcelas e acrescido de juros legais de 1% ao mês, a partir da citação da incorporadora para responder à ação no Fórum.
Enquanto no Contrato o índice previsto para a correção monetária é o INCC, na ação judicial de rescisão o índice de correção monetária é o do Tribunal de Justiça.
E, em ambos os casos, isto é, seja a rescisão do contrato por ato do comprador ou por culpa exclusiva da incorporadora, a restituição é à vista, não se sujeitando a parcelamento, ainda que isso possa estar especificado no Contrato.
E vale a dica: caso o comprador opte pelo distrato do contrato perante a incorporadora, é importante saber que não deve aceitar o valor oferecido, caso a proposta seja inferior a 90%, pois isso pode caracterizar um acordo extrajudicial e, nesse cenário, o comprador não só fez um péssimo negócio, como também abriu mão do seu direito de recorrer ao Judiciário, a fim de reaver grande parte dos valores pagos, dependendo da situação em que esse distrato vier a ocorrer.
