6- Conclusão:
O contrato- promessa de compra e venda é utilizado hodiernamente em Portugal e como dado principal a realização de um negócio futuro, todavia, as partes que vão adquirir bens imóveis de empresas não podem deixar ao acaso seu direito, devendo estudar todas as nuances e efeitos jurídicos dos institutos de direito civil, e se precaver de qualquer eventualidade, entre elas, de uma declaração de insolvência do promitente vendedor.
É nítido que muitos gestores de empresas com dificuldades financeiras podem faltar com boa-fé e somente ter suas condutas alicerçadas em maximizar o lucro da empresa (o que aliás é o que impõe o dever fundamental de lealdade do administrador para com a empresa), ainda mais ao enfrentarem dificuldades financeiras, portanto, não deve o promitente comprador ao realizar um CPCV, com uma empresa promitente-vendedora esperar que o gestor da mesma lhe cientifique dos riscos e perigos do negócio entabulado.
Tal cuidado dos promitentes-compradores deve ser ampliado, na atual sociedade, onde infelizmente, a tendência humana ao comportamento oportunista acaba por virar uma conduta corriqueira e o consumidor deve ter redobrada atenção ao colocar as suas economias em um negócio que pode vir a fracassar e, o pior, não ter os valores dispendidos devolvidos.
Destarte, o presente trabalho tem a pretensão de lançar ao operador do direito um conhecimento específico sobre a matéria, bem como aos negociadores de imóveis e as pessoas físicas que estejam na iminência de realizar um negócio e busquem informações acerca do contrato promessa de compra e venda.
O Autor ainda se sentiu compelido a fazer breve apartes sobre o direito brasileiro e compará-lo, uma vez, que quase todas as questões são idênticas e, assim, parece que a leitura fica mais rica e agradável.
7- Bibliografia:
Ferreira, Catarina Augusto Roriz; monografia de mestrado em direito judiciário, Contributo para o estuda da Tutela do Promitente – Comprador
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Manual de direito civil; volume único. São Paulo: Saraiva, 2017.
Gomes, Orlando; Contratos, 07ª Edição, Forense, Rio de Janeiro, 1979, pg 40.
Oliveira, Nuno Manuel Pinto e Serra, Catarina, Insolvência e Contrato de Promessa, Ordem dos Advogados.
Serra, Catarina; Lições de Direito da Insolvência, Almedina.
Tartuce, Flávio; Direito Civil, Lei de Introdução e Parte Geral, volume 01, 6ª edição. Editora Método.
Venosa, Silvio Savio, Direito Civil, vol. 1, 17ª ed., Atlas, fls. 301.
Tartuce, Flávio; Direito Civil, Lei de Introdução e Parte Geral, volume 04, 6ª edição. Editora Método.
Venosa, Silvio Savio, Direito Civil, vol. 1, 17ª ed., Atlas.
Varela, Antunes in “Das Obrigações em geral”, 9ª ed., vol. I, pág. 317 e segs.; Abel Pereira Delgado, in “Do Contrato Promessa”, 1978.
Notas
[1] Artigo 280º do Código Civil: “É nulo o negócio jurídico (...), contrário à Lei (...)”.
[2] Tartuce, Flávio; Direito Civil, Lei de Introdução e Parte Geral, volume 01, 6ª edição. Editora Método.
[3] Tradução: “ARTIGO 1321.-Conceito O contrato é o acordo de duas ou mais partes para estabelecer, liquidar ou liquidar uma relação jurídica patrimonial entre eles.”
[4] Artigo 874ª do Código Civil: “Compra e venda é o contrato pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa, ou outro direito, mediante um preço.”
[5] Artigo 875º: “O contrato de compra e venda de bens imóveis só é válido se for celebrado por escritura pública.”
[6] “Dolo é o artifício ou expediente astuciosos, empregado para induzir alguém à prática de um ato jurídico, que o prejudica, aproveintado ao autor do dolo ou a terceiro” Venosa, Silvio Savio Venosa, Direito Civil, vol. 1, 17ª ed., Atlas, fls. 301.
[7] “O Código de Defesa do Consumidor assegura, expressamente a consumidora o direito à informação correta, clara e precisa ... Com efeito, na sociedade de consumo, o consumidor, muitas vezes é mal informado. E, sem informação completa, pode ficar privado de fazer uma escola livre e de sua maior conveniência. Em consequência, faz-se necessária a intervenção do Estado para assegurar, em face do mau funcionamento do mercado que as informações imprescindíveis seja prestadas aos consumidores” (Superior Tribunal de Justiça do Brasil, Recurso Especial 81.269-SP Rel Min. Castro Filho, j.08.05.01.DJU 25.06.2001).
[8] Tartuce, Flávio; Direito Civil, vol 1, 06ª Edição, Método, fls. 378.
[9] Estudos em Homenagem ao Professor Doutor J. J. Teixeira Ribeiro, Universidade de Coimbra – Boletim da Faculdade de Direito, Número Especial, Coimbra 1983.
[10] O CCB e o CC possuem regras que são parecidas e têm efeito idêntico:
Código Civil do Brasil e na nota imediatamente abaixo segue acórdão do TRG:
Art. 145. São os negócios jurídicos anuláveis por dolo, quando este for a sua causa.
Art. 147. Nos negócios jurídicos bilaterais, o silêncio intencional de uma das partes a respeito de fato ou qualidade que a outra parte haja ignorado, constitui omissão dolosa, provando-se que sem ela o negócio não se teria celebrado.
Art. 148. Pode também ser anulado o negócio jurídico por dolo de terceiro, se a parte a quem aproveite dele tivesse ou devesse ter conhecimento; em caso contrário, ainda que subsista o negócio jurídico, o terceiro responderá por todas as perdas e danos da parte a quem ludibriou.
Art. 149. O dolo do representante legal de uma das partes só obriga o representado a responder civilmente até a importância do proveito que teve; se, porém, o dolo for do representante convencional, o representado responderá solidariamente com ele por perdas e danos.
Código Civil de Portugal
Os artigos sobre as nulidades dos atos estão dispostos na Subsecção V- Falta e Vícios da Vontade – artigo 240 et seq.
[11] Acórdão 6482/09.8TBBRG.G1TRG – Relação de Guimarães – Relator Felipe Caroço de 23/04/2015
(...)omissis
3. O erro-vício ou erro-motivo previsto no art.º 251º do Código Civil --- ignorância (falta da representação exata) ou falsa ideia (representação inexata), por parte do declarante, acerca de qualquer circunstância de facto ou de direito que foi decisiva na formação da sua vontade --- incide sobre o objeto do negócio e releva para efeitos de anulação quando essencial e próprio e o declaratário conhece ou não deve ignorar a essencialidade, para o declarante, do elemento sobre que incide o erro, ou seja, sobre o objeto.
[12] “O elemento básico do negócio jurídico é a vontade. Para que essa vontade seja apta a preencher o conceito de um negócio jurídico, necessita brotar isenta de qualquer induzimento malicioso. Deve ser espontânea. Quando há perda dessa espontaneidade o negócio está viciado. O induzimento malicioso, é uma das causas viciadoras do negócio jurídico”. ” Venosa, Silvio Savio Venosa, Direito Civil, vol. 1, 17ª ed., Atlas, fls. 301.
[13] O Conselho da Justiça Federal do Brasil tem enunciados sobre a matéria:
Enunciado 23, CJF: Art. 421: a função social do contrato, prevista no art. 421 do novo Código Civil, não elimina o princípio da autonomia contratual, mas atenua ou reduz o alcance desse princípio quando presentes interesses metaindividuais ou interesse individual relativo à dignidade da pessoa humana.
Enunciado 22, CJF: Art. 421: a função social do contrato, prevista no art. 421 do novo Código Civil, constitui cláusula geral que reforça o princípio de conservação do contrato, assegurando trocas úteis e justas.
[14] Novo cotejo entre a legislação portuguesa e brasileira:
CCB:
Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.
Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.
Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé
[15] Tepedino, Gustavo; Barboza, Heloiza; Moraes, Maria Celina Bodin; Código Civil Interprestado, volume I, 2ª edição, pag.233.
[16] “I – O contrato-promessa é a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato - artº 410º, nº 1, C.Civ” Processo nº2/05.0TBPNL.C1, Tribunal da Relação de Coimbra. 17/04/2007
[17] Processo nº325/06.1TBTBU.C, Acórdão do Tribunal de Relação de Coimbra, 10/07/2013.
[18] A previsão legal no Código Civil brasileiro vai do artigo 462 até o 466 e no 1417 e 1418, todos do Código Civil.
[19] Tartuce, Flávio; Direito Civil, vol 1, 06ª Edição, Método, fls. 414
[20] Idem acórdão acima referido do TRC.
[21] Processo nº1159/14.5 TBCLDC1, Acórdão do Tribunal de Relação de Coimbra, 03/05/2016.r
[22] Processo 1.377/06TVL.SB.L1-6 Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, 10/12/2009
[23] Serra, Catarina; Lições de Direito da Insolvência, Almedina, fls.224.
[24] Idem acima.
[25] Princípio par conditio creditorum ou igualdade entre os credores
[26] “O princípio par conditio creditorum acarreta, como se sabe, uma limitação generalizada dos direito “naturais” dos credores. Pode parecer intrigante – contraditório ou paradoxal – que a fonte destes condicionamentos seja justamente o mecanismo concebido para a consecução de uma tutela mais eficaz dos direito de crédito (...). Na sua gênese o par conditio creditorum corresponde a um exigência de “justiça distributiva” – de distribuição de sacrifício, de “comunhão de perdas” (verlustgemenischaaft) ou de comunhão de riscos (risikogemeinschaft).”. Oliveira, Nuno Manuel Pinto e Serra, Catarina, Insolvência e Contrato de Promessa, Ordem dos Advogados, fls.02.
[27] Antunes Varela sendo citado no acórdão do processo nº0250569 do TRP
[28] Serra, Catarina; Lições de Direito da Insolvência, Almedina, fls.235.
[29] Existe o direito real de fruição, de gozo, de habitação, sobre bens próprios, de terceiro. Enfim, a matéria direito real e a eficácia real têm assunto para preencher um livro.
[30] Tartuce, Flávio; Direito Civil, vol 1, 06ª Edição, Método, fls. 410 determina o seguinte no direito brasileiro: O CC de 02, em seu art. 1417 espanca qualquer dúvida, pois expressamente dispõe que mediante a promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular e registrada no cartório do Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Pelo dispositivo fica claro que o direito real surge como registro do negócio na matrícula do bem.
(...)
Sendo assim, pode-se conceituar o institutuo como o negócio jurídico pelo qual o vendedor se compromete de forma irretratável a, uma vez pago o preço, transferir ao comprador a propriedade de um determinado imóvel”
[31] “I – O contrato promessa a que se referem os artºs 410º e segs., 441º, 442º e 830º do CC é, em princípio, um contrato de eficácia obrigacional, o mesmo é dizer que só produz efeitos entre as partes e seus herdeiros” Acórdão da Relação de Coimbra Processo nº2658/06.8 TBLRA.C1 de 14/09/2010
[32] Varela, Antunes in “Das Obrigações em geral”, 9ª ed., vol. I, pág. 317 e segs.; Abel Pereira Delgado, in “Do Contrato Promessa”, 1978, págs 29/30.
[33] Gomes, Orlando; Contratos, 07ª Edição, Forense, Rio de Janeiro, 1979, pg 40.
[34] “O princípio da força vinculante das convenções consagra a ideia de que o contrato, uma vez obedecidos os requisitos legais, torna-se obrigatório entre as partes, que dele não se podem desligar senão por outra avença, em tal sentido. Isto é, o contrato vai construir uma espécie de lei privada entre as partes, adquirindo força vinculante (...)” Rodrigues, Sílvio, Direito Civil, Dos Contratos e das Declarações Unilaterais da Vontade, 29ª ed. Saraiva, 2003, p 17).
[35] Maldonado, João Pedro Nunes; Julgar nº13 – 2011; Coimbra Editora
[36] GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Manual de direito civil; volume único. São Paulo: Saraiva, 2017.
[37] Art. 571. (omissis)
Parágrafo único. O locatário gozará do direito de retenção, enquanto não for ressarcido.
Art. 578. Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador.
[38] Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra: http://www.dgsi.pt/jtrc.nsf/c3fb530030ea1c61802568d9005cd5bb/fcfe3256279b94d680257afb004e0cfa?OpenDocument
[39] Nemo auditur propriam turpitudinem allegans
[40]
[41] No Direito brasileiro, o revogado Código Civil de 1916 não previa expressamente o instituto do abuso do direito. Por este motivo, a doutrina e a jurisprudência utilizavam uma interpretação inversa do dispositivo contido no inciso I do art. 160, o qual, por sua vez, albergava como excludente do ato ilícito o exercício regular de um direito.
[42] Serra, Catarina; Lições de Direito da Insolvência, Almedina, fls.236.
[43] Oliveira, Nuno Manuel Pinto e Serra, Catarina, Insolvência e Contrato de Promessa, Ordem dos Advogados, fls.06, trazem um tópico intitulado “3.2. O Promitente-adquirente não tem direito à restituição do sinal em dobro”, onde lançam às fls. 07: “Como o problema se põe, tão-só, quando o insolvente seja o promitente-alienante, pode reformular-se a pergunta: o direito potestativo de recusa do cumprimento do contrato-promessa pelo administrador da insolvência será compatível com a atribuição ao promissário-comprador do direito de exigir o sinal em dobro?
Tudo indica que não: primeiro, porque o direito em causa conflituaria com o regime do sinal-confirmatório (...); segundo, porque o direito conflituaria com o regime dos arts. 102º e 118º o CIre, como resulta do seu art. 119º”
[44] Citado por Serra, Catarina; Lições de Direito da Insolvência, Almedina, fls.239.
[45] Citado por Serra, Catarina; Lições de Direito da Insolvência, Almedina, fls.239.
[46] O efeito deste recurso não é vinculativo, mas altamente persuasivo, trazendo pretendida previsibilidade das decisões, o que determinam maior segurança jurídica e uma interpretação razoavelmente uniforme.
[47] Serra, Catarina; Lições de Direito da Insolvência, Almedina, fls.241.
[48] Leitão, Adelaide Mennezes, citada por Catarina, Serra; Lições de Direito da Insolvência, Almedina, fls.241.
Siglas e Abreviaturas:
- Ac. – Acórdão
- al. – alínea
- art(s). – artigo(s)
- C.A. – Conselho de Administração
- CC – Código Civil Português
- CCB – Código Civil do Brasil
- CPC – Código de Processo Civil
- CSC – Código das Sociedades Comerciais
- CGS – Código de Governo das Sociedades
- CIRE – Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas
- CMVM – Comissão de Valores Mobiliários
- CPCP – Contrato Promessa de Compra e Venda
- CVM – Código de Valores Mobiliários
- DL – Decreto Lei
- D. m. v. – data maxima vênia
- GN – grifo nosso
- LAB- Lei de Arbitragem Brasileira
- LAV – Lei de Arbitragem Voluntária de Portugal
- UNCITRAL – Comissão das Nações Unidas para o Direito Comercial Internacional
- STJ – Supremo Tribunal de Justiça
- TRC – Tribunal na Relação de Coimbra
- TRG – Tribunal na Relação de Guimarães
- TRL – Tribunal na Relação de Lisboa
- TRP – Tribunal na Relação do Porto
