Distrato/rescisão contratual de imóvel na planta: GAFISA é condenada por atraso na entrega a devolver 100% dos valores pagos por comprador no empreendimento Colours (Santos) + comissão de corretagem e SATI

Processo nº 1084731-15.2014.8.26.0100

Um comprador de imóvel na planta no empreendimento Colours, na Cidade de Santos, perante a incorporadora GAFISA obteve vitória completa na Justiça ao ingressar com ação de rescisão contratual formulando pedido de quebra de contrato por ato exclusivo da vendedora que não foi capaz de entregar dentro do prazo limite previsto, ultrapassando, inclusive, o prazo de tolerância de 180 dias.

O adquirente havia comprado um apartamento na planta em dezembro de 2010 nas dependências de um estande de vendas com a marca da incorporadora, sendo certo que o prazo previsto para a entrega do imóvel era até o mês de julho de 2014, já inclusa a tolerância de 180 dias.

Ao tentar um distrato amigável com a incorporadora Gafisa, o comprador quase foi parar no hospital ao receber a informação de que dos valores pagos a empresa não devolveria nada, pois aplicaria ama série de penalidades previstas em Contrato, revelando nítido intuito de reter tudo.

Evidentemente, trata-se de postura comercial nitidamente abusiva e o confisco nessas situações de atraso por culpa da incorporadora, não há espaço para nenhuma retenção, por mais que isso possa estar previsto no Contrato.

Inconformado, o comprador decidiu procurar o Poder Judiciário e ajuizou ação de rescisão contratual por culpa exclusiva da incorporadora, que não foi capaz de entregar o imóvel nem mesmo no prazo de tolerância previsto em Contrato, objetivando a restituição integral das quantias pagas pelo adquirente, inclusive a título de comissão de corretagem e taxa SATI.

A defesa da incorporadora foi no sentido de que teria ocorrido prescrição trienal para o pedido de restituição das comissões de corretagem e taxa SATI, além do fato de que o Contrato previa a possibilidade de perda integral das quantias pagas.

Analisando e sopesando os argumentos de ambas as partes, a Juíza de Direito da 15ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dra. Celina Dietrich Trigueiros Teixeira Pinto, rejeitou a preliminar de suposta prescrição trienal, bem como a preliminar de ilegitimidade passiva maliciosamente arguida pela incorporadora, fundamentando sua decisão no fato de que: “a previsão legal de responsabilidade solidária de todos os fornecedores na cadeia de prestação dos serviços, conforme artigos 7º, 12 e 25 do Código de Defesa do Consumidor.”

No tocante à inexistência de prescrição, a Juíza declarou que o comprador de imóvel na planta tem a seu favor do prazo de até 10 anos para deduzir pedido judicial de devolução de comissão de corretagem e taxa SATI, conforme remansoso entendimento jurisprudencial nesse mesmo sentido e afirmou:

“Rejeito a preliminar de prescrição. o prazo prescricional para pleitear a repetição de valores pagos indevidamente a título de taxa de corretagem e SATI é decenal. Desta forma, tendo todos os pagamentos sido realizados após a celebração do contrato, em 11/12/2010, não há que se falar na prescrição da pretensão do autor.”

E quanto ao mérito do atraso na entrega do empreendimento em si, a Juíza não admitiu os argumentos da incorporadora, que simplesmente tentou justificá-lo e sentenciou:

“Por sua vez, a alegação de atraso na entrega do imóvel não foi impugnada na contestação, mas sim justificada pela ocorrência de caso fortuito e força maior, requerendo a ré a improcedência do pedido ou, subsidiariamente, a mitigação da condenação pela legalidade da cláusula de tolerância de 180 dias.

Entretanto, ao contrário do que alega, deve-se considerar que a entrega do imóvel dá-se com a entrega das chaves, momento em que o adquirente obtém a posse do bem e pode dele usufruir, e não com a expedição do habite-se, salvo em caso de serem os autores os responsáveis pelo atraso no recebimento das chaves, não sendo esta a hipótese dos autos.

E, uma vez comprovado o atraso 05 (cinco) meses quando da expedição da carta de habitação, inclusive considerando o prazo de tolerância, não socorre a ré o argumento da ocorrência de caso fortuito ou força maior, na medida em que nesse sentido nada comprovou nos autos, e também porque, de qualquer forma, contratempos como alterações climáticas e aquecimento do mercado imobiliário constituem caso fortuito interno e devem ser previstos pela construtora, que atua nesse ramo de negócio e tem experiência suficiente para planejar, garantir e arcar com os riscos da boa execução das obrigações assumidas no contrato e da atividade empresarial que desenvolve.

O descumprimento contratual, portanto, dá azo ao direito da parte lesada de resilir o contrato com restituição integral dos valores pagos, nos termos do artigo 475 do Código Civil. Via de consequência, independentemente de prova, é cabível a restituição integral das prestações pagas pelo imóvel.”

Ao final, a Juíza de Direito CONDENOU A GAFISA pela rescisão do “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda”, condenando-a na restituição integral de TODOS os valores pagos pelo comprador a título de parcelas do Contrato (R$ 66.692,00), bem como comissões de corretagem (R$ 14.294,40) e taxa SATI (R$ 3.182,08), tudo com correção monetária desde cada pagamento (correção monetária retroativa) e juros de 1% ao mês desde a citação da incorporadora para o processo até o mês do efetivo pagamento.

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (Especialista em Direito Imobiliário)