Justiça de São Paulo condena incorporadora no pagamento de indenizações por atraso na entrega de imóvel na planta, a fim de reparar os compradores pelas perdas e danos suportadas

Processo nº 0011897-61.2013.8.26.0554

Analisando caso de atraso na entrega de imóvel na planta oriundo do Município de Santo André por culpa exclusiva da incorporadora, a 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, de relatoria do Desembargador Moreira Viegas, em 11 de fevereiro de 2015, ponderou que foi a incorporadora quem atrasou a entrega do empreendimento durante ANOS, motivo pelo qual deve arcar com todos os danos gerados ao comprador.

Sobre a restituição das comissões de corretagem e taxa SATI, o Tribunal ponderou: “no tocante aos serviços de assessoria, certo que estes se diferenciam dos serviços de corretagem. Nota-se que não foi especificado quais seriam os referidos serviços, cuja prestação tampouco foi comprovada pelas rés. Nesta senda, patente que a cobrança da taxa de assessoria imobiliária violou os artigos 30 e 31, bem como 39, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor, haja vista que configura “venda casada”, devendo o autor ser ressarcido de tal verba.”

Sobre os lucros cessantes, declarou:

“Os lucros cessantes são presumíveis, na medida em que o autor foi privado de fruir ou alugar o imóvel em razão do atraso na sua entrega, sendo razoável que o cálculo da referida indenização seja realizado com base nos alugueres que o bem poderia ter rendido.

E não se alegue que os lucros cessantesconfiguram, neste caso, dano hipotético. Isto porque, existindo a probabilidade de ganho futuro com a locação do imóvel, só não seria indenizável, caso a ré, nos termos do art. 333, inciso II, do Código de Processo Civil, comprovasse que aquilo não se concretizaria, o que no caso dos autos não logrou êxito em demonstrar. Ademais, é preciso distinguir os lucros cessantes do dano emergente, porque aquele é fundado em mera probabilidade, enquanto o último é aquilo que efetivamente deixou de ganhar.

Assim, os alugueis devidos pela ré devem incidir entre o prazo ajustado para a entrega do imóvel e a entrega das chaves, à base de 0,5% do valor atualizado do contrato, referência esta habitualmente aplicada por este Tribunal e pelo mercado imobiliário, com atualização pela Tabela Prática do TJSP e incidência de juros de mora desde a citação, o que deve ser apurado em liquidação.”

Sobre a incidência da multa prevista em Contrato de 1% ao mês sobre o valor do negócio, ponderou o Relator que:

“A multa contratual para a hipótese de inadimplência é devida como forma de punição ao contratante que descumpriu o ajuste, e ao contrário, a indenização por lucros cessantes tem como causa o ressarcimento de danos experimentados.

O contrato firmado pelas partes previa a aplicação de penalidade de pagamento de 1% sobre o valor do contrato para a hipótese de descumprimento do ajuste, sendo possível a extensão da multa para ambas as partes e não somente para os adquirentes como pretende o autor. Não há incompatibilidade ou impossibilidade de cumulação da aplicação da multa contratual prevista para a hipótese de descumprimento do ajuste e os lucros cessantes na forma acima exposta na medida em que cada qual tem causa diversa de incidência, afastando a caracterização de bis in idem. A multa contratual tem caráter punitivo enquanto a indenização por danos materiais tem caráter compensatório, podendo, pois, ocorrer à cumulação na forma postulada, com a devida vênia ao entendimento do juízo a quo.”

Sobre a possibilidade de indenização por danos morais por atraso na entrega, o Desembargador Relator foi enfático ao determinar:

“Configurados, de forma inequívoca, os danos morais. Certo que, o descumprimento do contrato, incontroverso, ocasionou angústia e desgosto. É preciso considerar que quem adquire o imóvel e efetua o pagamento regular das prestações sente-se frustrado por não poder dispor do bem, sofrendo aflição psicológica, em razão do prolongado martírio de espera pela entrega da casa própria.

No que tange ao quantum indenizatório, devem ser sopesadas as funções ressarcitória e punitiva da indenização. Vale dizer que na função ressarcitória, olha-se para a vítima, para a gravidade objetiva do dano que ela padeceu (Antônio Jeová dos Santos, Dano Moral Indenizável, Lejus Editora, 1.997, p. 62). Na função punitiva, ou de desestímulo do dano moral, olha-se para o causador do dano, de tal modo que a indenização represente advertência, sinal de que a sociedade não aceita seu comportamento (Carlos Alberto Bittar, Reparação Civil por Danos Morais, ps. 220/222; Sérgio Severo, Os Danos Extrapatrimoniais, ps. 186/190).

Da congruência entre as duas funções é que se extrai o valor da reparação, razão pela qual a indenização fica arbitrada em R$ 15.000,00 (quinze mil reais), quantia, a meu ver, suficiente para compensar o autor do sofrimento decorrente do atraso.”

Ao final, o Tribunal manteve parte da condenação da incorporadora por atraso na entrega de imóvel na planta e ainda acrescentou a necessidade de restituição ao comprador dos valores pagos indevidamente a título de comissão de corretagem e taxa SATI, nos seguintes pontos:

- indenização por lucros cessantes no equivalente 0,5% sobre o valor do imóvel por cada mês de atraso até a efetiva entrega das chaves ao comprador;

- pagamento de multa contratual correspondente a 1% sobre o valor do imóvel por cada mês de atraso até a efetiva entrega das chaves ao comprador;

- indenização por danos morais arbitrada em R$ 15.000,00; e

- restituição das comissões de corretagem e taxa SATI.

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (Especialista em Direito Imobiliário)

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Autor

  • Ivan Mercadante Boscardin

    OAB/SP 228.082Advogado especialista em Direito Imobiliário e Consumidor • São Paulo (SP). Advogado atuante há mais de dez anos no Estado de São Paulo Formado pela Universidade São Judas Tadeu Especialista em: Direito Civil com ênfase em Direito Empresarial (IASP) Direito Processual Civil (PUC SP) Direito Imobiliário e Registral (EPD) Arbitragem nacional e estrangeira (USA/UK) Autor do livro: Aspectos Gerais da Lei de Arbitragem no Brasil Idiomas: Português e Inglês. E-mail: mercadante@mercadanteadvocacia.comSite: www.mercadanteadvocacia.com - Telefones: 11-4123-0337 e 11-9.4190-3774 (cel. Vivo) - perfil também visualizado em: ivanmercadante.jusbrasil.com.br

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