Um comprador de imóvel na planta da incorporadora MAXCASA (MAXHAUS) apresentou ação de rescisão contratual na Justiça de São Paulo com pedido de quebra de contrato por ato da vendedora que não foi capaz de entregar dentro do prazo limite previsto.
O adquirente fechou negócio em 2009 nas dependências de um estande de vendas com a marca da incorporadora, sendo certo que o prazo previsto para a entrega do imóvel era até fevereiro de 2012, já contando a cláusula de tolerância de 180 dias que foi largamente ultrapassada.
O Juiz de primeira instância julgou procedente a ação para declarar rescindido o contrato e condenou a incorporadora na restituição integral de todo os valores pagos, inclusive comissão de corretagem, acrescidos de correção monetária e juros de 1% ao mês até o momento do pagamento.
Inconformada, recorreu a incorporadora firme na alegação que o atraso decorreu de caso fortuito e força maior, consistente na ocorrência de chuvas prolongadas e escassez de mão-de-obra e de materiais. Aduziu que em razão disso, não havia que se falar em culpa pela rescisão contratual e ainda pleiteou no Tribunal a fragilíssima legação de cerceamento de defesa, uma vez que na mente da incorporadora, haveria a necessidade de realização de uma perícia para medir o índice pluviométrico de chuvas no período do atraso, sendo isso uma péssima piada, pois o Estado de São Paulo enfrenta longo período de seca.
Porém, o Relator não admitiu essa alegação e afirmou que: “a alegação de que a perícia comprovaria a existência de intempéries é irrelevante. Possibilidade de chuvas torrenciais e carreamento do solo são fortuitos internos, próprios da atividade da apelante, cuja falta de previsão sequer pode ser alegada. A ocorrência de eventos climáticos, e consequentes percalços, são absolutamente previsíveis, devendo, portanto, a empresa se preparar para eles, uma vez que deve também suportar o ônus de sua atividade, não só o bônus. Assim, tratando-se de risco próprio à empresa, é ineludivelmente responsável por suas consequências.”
Ou seja, o contrato já previa a possibilidade de tolerância de 180 dias justamente para cobrir a incorporadora desses fatores ditos como sendo “caso fortuito” e “força maior”.
Considerando que o cancelamento do contrato se deu por ato exclusivo da vendedora, afirmou o Relator: “caracterizada a inadimplência da vendedora, é justificada a resolução da avença, então, por sua responsabilidade, e, por conseguinte, devida devolução integral das parcelas pagas.”
E sobre a necessidade de condenação da incorporadora na restituição INTEGRAL dos valores pagos, afirmou o Desembargador:
- “Desta feita, correta a sentença ao determinar a rescisão do contrato com a devolução dos valores pagos, não havendo que se falar em direito de retenção. Por certo que a suspensão dos pagamentos por parte do autor, poderia dar ensejo à apelante postular os pagamentos em juízo, ou mesmo a resolução do contrato, atitude, entretanto, que não foi tomada, por certo, por não ter cumprido o prazo original para entrega do bem, e porque tinha ciência de que também não iria cumprir a obrigação no prazo de tolerância.”
Assim, a 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, através do Relator Desembargador Miguel Brandi, em acórdão datado de 27 de março de 2015, por votação unânime, negou provimento ao recurso da incorporadora para fazer constar a rescisão do contrato por culpa da incorporadora MAXCASA (MAXHAUS), bem como sua condenação na restituição à vista de 100% dos valores pagos a título de parcelas do Contrato, bem como todas as comissões de corretagem, acrescidos de correção monetária desde cada pagamento – correção retroativa – e juros legais de 1% ao mês até o momento da devolução.
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário).