Uma compradora de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Smiley Home Resort, em São Paulo, perante a incorporadora Brookfield, obteve vitória total na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda e outros pactos de unidade autônoma” por culpa exclusiva da incorporadora, que não foi capaz de entregar o imóvel dentro do prazo máximo por ela estabelecido em contrato, obtendo a devolução à vista de 100% sobre os valores pagos em Contrato, tudo acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em outubro de 2012, sendo certo que o prazo máximo para a entrega do imóvel era até o mês de outubro de 2015, mas o auto de conclusão de obra ou “habite-se” não foi expedido pela Prefeitura de São Paulo.
Cansada de esperar pela entrega do imóvel, a compradora formalizou o pedido de distrato, mas a incorporadora limitava-se a informar que dos valores pagos em contrato, devolveria somente o equivalente a 60% (sessenta por cento), obrigando-a a buscar auxílio perante o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central da Comarca de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por culpa da incorporadora, bem como sua condenação na restituição integral dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 36ª Vara Cível, Dra. Stefânia Costa Amorim Requena, em sentença datada de 22 de fevereiro de 2017, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por culpa da incorporadora, condenando-a na restituição à vista de 100% (cem por cento) dos valores pagos em Contrato, inclusive sobre comissão de corretagem, acrescido de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que ultrapassado o prazo máximo previsto em contrato para a conclusão e efetiva entrega da unidade, surge para o comprador o direito de solicitar a rescisão do negócio e a consequente restituição integral dos valores pagos, sem qualquer chance de retenção de parte dos valores.
Nas palavras da magistrada:
- “É fato incontroverso nos autos o atraso na entrega do imóvel aos autores, assim como o pagamento à ré do montante de R$ R$ 141.043,67.
- E ainda que não se mostre configurada qualquer abusividade na cláusula do contrato que prevê tolerância de 180 dias para a conclusão da obra, certo é que, até o ajuizamento da ação, ainda não haviam os autores ingressado na posse do imóvel em questão.
- Nesse cenário, não há como negar que incorreu a ré em mora com suas obrigações.
- Veja-se que as justificativas para o atraso da obra apresentadas pela ré são genéricas e superficiais. Com efeito, o "atual cenário político-econômico em todo o território nacional" (sic) não é justificativa suficiente para caracterizar o surgimento de caso fortuito ou força maior, tampouco a aplicação da teoria da imprevisão.
- Ao contrário, oscilação na economia do pais é situação fática perfeitamente previsível, cabendo àqueles que pretendem empreender no mercado imobiliário ir em busca do necessário para cumprir, no tempo certo, aquilo que fora efetivamente ajustado entre as partes. Na verdade, trata-se de fortuito interno, inerente à atividade do empreendedor imobiliário, conforme entendimento consolidado na Súmula nº 161 do E. Tribunal de Justiça: “Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão-de-obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. As justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao compromissário adquirente”.
- Não tendo a ré cumprido com a sua obrigação, estando configurada a mora na entrega do bem, fazem jus os autores à rescisão pleiteada, bem como à devolução do valor integral por eles pago.
- A propósito, importa anotar que a restituição das partes ao estado anterior impede que a ré retenha valores recebidos por conta do preço, devendo restituí-los de uma só vez, pois a culpa pelo desfazimento do contrato foi apenas sua, sem qualquer justificativa plausível que pudesse afastar sua responsabilidade. Nos termos da Súmula 2 do E. Tribunal de Justiça de São Paulo: "a devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição".
- Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido para declarar a rescisão do contrato de promessa de venda e compra de imóvel celebrado entre as partes e condenar a ré a restituir à autora, de uma só vez, a integralidade dos valores pagos pelo preço do imóvel, atualizados monetariamente a partir do desembolso de cada parcela, com acréscimo de juros moratórios de 1% ao mês a contar da citação. Em consequência, julgo extinto o processo, com resolução do mérito, na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.”
Processo nº 1031768-59.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.
