Processo nº 0003331-76.2013.8.26.0602
Analisando caso de atraso na entrega de imóvel na planta oriundo do Município de Sorocaba (interior do Estado de São Paulo), por culpa exclusiva da incorporadora, a 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, de relatoria do Desembargador Carlos Alberto de Salles, em 12 de junho de 2015, ponderou que foi a incorporadora que atrasou a entrega do empreendimento durante vários meses, motivo pelo qual deve arcar com todos os danos gerados aos compradores.
O caso em enfoque tem repercussão sobre a matéria, na medida em que o TJSP, em decisão que abre novo precedente sobre o tema, AFASTOU a aplicação da cláusula de tolerância de 180 dias, tão comum em qualquer contrato de promessa de venda e compra de imóveis na planta perante praticamente todas as incorporadoras do país, além de ter determinado o CONGELAMENTO da correção monetária via INCC do saldo devedor dos adquirentes a partir do término do primeiro prazo de entrega previsto no contrato, até o mês da efetiva entrega das chaves.
Fora isso, o TJSP ainda condenou as incorporadoras (Vossoroca e Trisul) no pagamento de indenização por lucros cessantes ante o atraso na entrega do apartamento e indenização por danos morais.
Sobre a declaração judicial de não aplicação da famosa cláusula de tolerância dos 180 dias, assim ressaltou o Desembargador Relator:
- “Não tendo realizado qualquer demonstração dos impactos de referida conjuntura para o empreendimento em questão, não prospera o apelo nesse tocante. As genéricas alegações desprovidas de qualquer comprovação, ainda que mínima de qual teria sido o atraso gerado no caso concreto de que a situação mencionada se enquadraria na chamada teoria da imprevisão não podem ser acolhidas. Aquecimento do mercado e suas consequências são (ou deveriam ser) previsíveis para empresas do ramo.
- Se as apelantes não tinham condições de evitar seus efeitos antes que ocorressem, ou prontamente reagir para minimizá-los uma vez deflagrada a crise, devem responder pelos prejuízos que daí advieram, já que não há evidências de se tratar de situação que fugiu à normalidade.
- Por isso, correta a sentença ao declarar a abusividade da cláusula contratual que previa a prorrogação do prazo sem penalidades como consequência de qualquer desses eventos.
- No caso, a apelada nada demonstrou. Instada a especificar provas, a demandada demonstrou interesse no julgamento da lide no estado em que se encontrava.
- Na verdade, ela nem sequer entende ter havido atraso, como se observa de sua apelação, fazendo supor a dependência do prazo estabelecido de seu exclusivo arbítrio (art. 122, parte final, CC).
- Nestes termos, a cláusula é efetivamente abusiva, gerando demasiada desvantagem ao consumidor.
- Ao contrário do que se sustenta no recurso, o termo final da mora corresponde à data da entrega das chaves. A alegação de que a demora teria decorrido de culpa dos consumidores, pois a entrega estaria condicionada ao pagamento integral do preço, que eles optaram por fazer mediante financiamento, não convence.”
Sobre a determinação do TJSP para o congelamento da correção monetária (INCC), fundamentou com categoria o Desembargador:
- “As apelantes sustentam que a incidência de correção monetária e juros contratuais sobre o saldo devedor seria legítima e deveria ser mantida.
- Porém, independentemente da legalidade em tese dos índices pactuados, certo que, no caso, houve atraso injustificado no adimplemento da obrigação das apelantes, que impactou negativamente no valor do montante a ser pago pelos apelados, sem que eles tivessem qualquer ingerência a respeito.
- Em situações como a presente, é possível o congelamento do saldo devedor (englobando correção monetária e juros), de modo a evitar que o preço se eleve excessivamente por circunstância totalmente alheia à vontade e ao controle do comprador.”
Sobre os lucros cessantes, declarou:
- “As apelantes respondem pelo dano material decorrente do atraso injustificado na entrega do apartamento.
- A alegação de que não teria havido comprovação da ocorrência de dano material não socorre a apelante, na medida em que, consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça, o dano messes casos é presumido e merece reparação.
- Não prospera o pedido de aplicação ao caso dos parâmetros de termo de ajustamento de conduta celebrado entre o SECOVI e o Ministério Público, por se tratar de documento não vinculante aos consumidores, que não reflete o prejuízo real experimentado.
- Sendo assim, prevalece o valor contido na avaliação do imóvel (R$ 1.100,00 mensais) trazida aos autos pelos apelados, cujas conclusões não foram infirmadas por quaisquer outros elementos de prova.”.
Sobre a possibilidade de indenização por danos morais por atraso na entrega, o Desembargador Relator foi enfático ao determinar:
- “Ainda que se trate de inadimplemento contratual, atraso de mais de um ano na entrega de apartamento para o qual se estipulou prazo certo é demora muito superior à que se poderia legitimamente esperar que o consumidor suportasse, acarretando sofrimento, angústia e frustração que superam os meros aborrecimentos do cotidiano.
- O valor foi adequadamente arbitrado, não representando enriquecimento sem causa para o comprador nem sendo desproporcional à luz de critérios de razoabilidade, culpa do ofensor na causação do dano e situação econômica das partes.
- Desse modo, e também por estar em consonância com parâmetros comumente utilizados por esta Câmara, não comporta redução.”.
Ao final, o Tribunal manteve parte da condenação das incorporadoras por atraso na entrega de imóvel na planta nos seguintes pontos:
- afastamento da cláusula de tolerância de 180 dias ante a inexistência de prova por parte das vendedoras de eventual caso fortuito e força maior;
- congelamento da correção monetária do saldo devedor (INCC) do contrato dos adquirentes desde o término do primeiro prazo previsto para a entrega do imóvel até a efetiva entrega das chaves;
- indenização por lucros cessantes desde o término do primeiro prazo previsto em contrato para a entrega do imóvel até a efetiva entrega das chaves aos compradores;
- indenização por danos morais arbitrados em R$ 6.000,00.
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (Especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta).
www.mercadanteadvocacia.com
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/indenizacao-por-atraso-danos-materiais-morais-e-corretagem
