Processo nº 0038305-96.2013.8.26.0002

Casal que havia adquirido um imóvel residencial na planta da incorporadora Bueno Netto (nome da incorporadora para o empreendimento era: BNI Empreendimentos e Participações S/A.) no Município de São Paulo, viu-se obrigado a ingressar com uma ação de indenização por atraso na entrega de obra na Justiça de São Paulo, após tentativa sem sucesso em obter um acordo amigável perante a incorporadora.

Origem do negócio: A aquisição do imóvel ocorreu pelos compradores perante a incorporadora BNI Empreendimentos e Participações S/A, tendo assinado como anuente a incorporadora PDG (nome das SPES: Saiph e Aldebran). O empreendimento é o Sítio Anhanguera, localizado na Rua Estevão Baião, nº 520.

O processo de indenização tramitou na primeira instância no Foro Regional de Santo Amaro, sendo certo que o Juiz de Direito da 3ª Vara Cível, Dr. Carlos Eduardo Pratavieira julgou-a parcialmente procedente para o fim de declarar a ocorrência de atraso por ato da incorporadora BNI, condenando-a no pagamento de aluguéis (danos materiais) aos compradores pelo período de 01 de março de 2012 até 12 de junho de 2012, data da efetiva entrega das chaves, bem como no pagamento de indenização por danos morais arbitrados no valor de R$ 5.000,00, tudo com correção monetária e juros de 1%.

Inconformada, a incorporadora recorreu, forte no argumento de que não era a culpada pelo atraso, uma vez que teria sido vítima do que chamou de caso fortuito e força maior motivo pelo qual foi injusta a condenação

Analisando o recurso de apelação interposto pela incorporadora, a 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, através da Relatora Desembargadora Marcia Dalla Déa Barone, por votação unânime, negou provimento ao recurso da incorporadora e manteve a decisão de primeira instância por seus próprios fundamentos.

Sobre a ocorrência de atraso na entrega do apartamento:

Declarou a Relatora:

• “O prazo para entrega da unidade foi, originalmente, ajustado em 30.12.11, mas os autores aceitaram a decisão judicial que observou no contrato de dação em pagamento o prazo de 48 meses para entrega do empreendimento, a contar do registro que ocorreu em 31.08.07, o que levou à conclusão de que a obra deveria ser entregue em fevereiro de 2012, já considerado o prazo de 180 dias de prorrogação inserido no ajuste.
• As justificativas da ré em relação ao atraso não prosperam, de modo que a ré não demonstrou ocorrência de evento capaz de elidir sua responsabilidade. É sabido que até mesmo imprevistos que envolvam os fatos na natureza, a dificuldade na obtenção de mão-de-obra e insumos, bem como a regularização do empreendimento perante a prefeitura não se enquadram no conceito de caso fortuito ou força maior, uma vez que são fatores inerentes ao ramo da construção civil, e, assim, perfeitamente previsíveis pelas empresas que atuam na área.
• Portanto, a inadimplência da ré restou caracterizada, não tendo sido demonstrada a efetiva ocorrência de fortuitos externos ou força maior que justificasse o não cumprimento da data de entrega estipulada, de modo que a mora da ré deve ser reconhecida, com a consequente obrigação de indenizar pelos danos sofridos, observado, contudo, o prazo de prorrogação expressamente previsto no ajuste.”

Sobre a necessidade de condenação da incorporadora no pagamento de indenização pelos aluguéis efetivamente pagos pelos compradores, determinar a Desembargadora:

• “No que tange ao valor da indenização por danos materiais, o juízo a quo valeu-se, dos documentos apresentados pelos requerentes para demonstrar a contratação de locação considerando a impossibilidade de utilização do imóvel pelo período do atraso, cuidando-se, portanto de ressarcimento de valores gastos.​
• Observa-se que os lucros cessantes são sempre devidos, na hipótese de atraso na entrega da obra, mesmo que não demonstrados através de prova documental como ocorreu na espécie.
• O contrato de locação apresentado pelos autores não apresenta qualquer irregularidade, identificou o imóvel objeto do ajuste, as partes contratantes e o prazo. Evidente que somente após a entrega da unidade seria possível aos autores iniciar a “montagem” da unidade para atender as necessidades da família e assim, ainda que o empreendimento estivesse em fase final de conclusão, não seria razoável exigir que os autores aguardassem a entrega do bem desabrigados. Anota-se, ademais, que a efetiva entrega da unidade somente ocorreu em 12.06.2012.”

Sobre a indenização por danos morais, contundentemente fundamentou a Relatora:

• “Os danos morais restaram configurados na hipótese e os autores fazem jus ao recebimento de uma indenização pecuniária pelos transtornos sofridos pela demora na conclusão da obra, o que exorbita o mero dissabor. Os autores tiveram a expectativa de receber o imóvel na data prometida frustrada em razão da demora na conclusão das obras, mesmo estando quite com as parcelas do contrato, o que justifica o recebimento de indenização.”

Condenação final:

Assim, sob a preponderância dos argumentos lançados no acórdão, a 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu pelo seguinte:

1. Atraso na entrega do apartamento da incorporadora Bueno Netto;
2. Restituição à vista e integral dos aluguéis efetivamente pagos pelos compradores durante o período de atraso; e
3. Pagamento de indenização por danos morais arbitrado em R$ 5.000,00, tudo acrescido de correção monetária e juros de 1% ao mês nos termos da decisão.

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário)

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