Uma compradora de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Change Jardins, localizado na Rua Batataes, região da Avenida Paulista, em São Paulo, perante a incorporadora Vitacon (o nome da SPE era: Vitacon 26 Desenvolvimento Imobiliário Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra da “Escritura de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato da própria adquirente, que já não mais suportavam arcar com o pagamento das parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato + 100% das importâncias pagas no momento da aquisição e que foram destinadas pela incorporadora à comissão de corretagem, tudo acrescido de correção monetária a partir da data do ajuizamento da ação + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em julho de 2012, quando então a pretensa compradora assinou o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 3 anos pagando as parcelas, optou por não mais seguir com o contrato e procurou a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria o equivalente a 60% (sessenta por cento) dos valores pagos em contrato e recusou a devolução ainda que parcialmente das importâncias pagas a título de comissão de corretagem. Inconformada com a resposta obtida perante a vendedora, a compradora procurou o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato da adquirente, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 38ª Vara Cível, Dr. Nilson Wilfred Ivanhoé Pinheiro, em sentença datada de 30 de junho de 2017, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato da compradora e condenou a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato + 100% (cem por cento) a título de comissão de corretagem, tudo acrescido de correção monetária desde a data do ajuizamento da ação + juros de 1% ao mês a partir da citação até a efetiva devolução.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode pleitear a rescisão contratual e que na esteira do entendimento do C. Superior Tribunal de Justiça a respeito da matéria, revela-se satisfatória a fixação do percentual de retenção em 10% (dez por cento) do total das quantias comprovadamente pagas.
Também afirmou que a pretensão da autora no tocante à restituição da quantia por ela paga a título de comissão de corretagem deveria ser acolhida, porquanto inexistente no contrato firmado pelas partes disposição expressa no sentido de que a comissão de corretagem seria paga pela promitente compradora e tampouco havia indicação do valor da referida comissão de corretagem.
Nas palavras do magistrado:
- “A resolução do contrato, no entanto, produz efeito ex tunc e conduz as partes negociantes à situação anterior, de modo que, na espécie, a autora tem direito de ver devolvidas as prestações por ela pagas em troca da devolução do imóvel.
- Conforme já decidiu o C. Superior Tribunal de Justiça a respeito da matéria: “Promessa de compra e venda. Resolução. Restituição. Seja no sistema do Código Civil, seja no do Código de Defesa do Consumidor, a resolução do negócio leva à restituição das partes à situação anterior, nela incluída a devolução das parcelas recebidas pela vendedora, a quem se reconhece o direito de reter das prestações para indenizar-se das despesas com o negócio e do eventual benefício auferido pelo comprador quando desfrutou da posse do imóvel” (STJ, REsp 171.951-DF, 4ª T., Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, DJU. 13.10.1998).
- A jurisprudência do C. STJ admite a rescisão do contrato de compra e venda de bem imóvel por iniciativa do comprador e a retenção pelo vendedor de parte das quantias pagas pelo desistente, a título de ressarcimento das despesas de administração, propaganda e outras pertinentes ao empreendimento.
- No caso dos autos a ré invoca a legalidade do item 6.4 da cláusula sexta, do contrato firmado pelas partes.
- A cláusula em exame, não pode prevalecer, diante da jurisprudência do STJ no sentido de que é abusiva e ilegal a cláusula do distrato de compra e venda de bem imóvel que prevê a retenção integral ou a devolução ínfima das parcelas pagas pelo promitente comprador, estabelecendo aquela Corte os percentuais mínimo de 10% e máximo de 25%, sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador, conforme as circunstâncias de cada caso.
- Na esteira do entendimento jurisprudencial em referência, tem-se que a cláusula contratual ora examinada afigura-se abusiva, à luz do disposto no artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, na medida em que estabelecem obrigações consideradas iníquas, abusivas, que colocam os compradores, consumidores, em desvantagens exageradas, sendo incompatível com a boa fé e a equidade, o que acarreta o desequilíbrio econômico da relação contratual, tornando-a excessivamente onerosa para o autor.
- Assim sendo, a quantia a ser devolvida pela ré a autora deverá ser calculada no percentual de 90% (noventa por cento)sobre as quantias efetivamente pagas por conta do preço, autorizada a retenção pela demandada de quantia correspondente a 10% (dez por cento) sobre o total das quantias pagas, cujo valor será apurado em sede de liquidação do julgado.
- A devolução, por sua vez, deve ser realizada em parcela única, também de acordo com entendimento jurisprudencial a respeito da matéria (STJ-2ª Seção, REsp 1.300.418, Min. Luís Felipe, j. 13.11.13, DJ 10.12.13; STJ-3ª T., REsp 1.219.345-AgAg, Min. Sidnei Beneti, j. 15.2.11, DJ 28.2.11).
- O pleito autoral de restituição da quantia paga a título de comissão de corretagem, por sua vez, comporta acolhimento.
- O C. STJ já decidiu, para os fins do artigo 1.040 do CPC/2015, no julgamento do REsp n.º 1.599.511/SP, referente ao Tema 938 sobre a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
- No caso dos autos, a pretensão da autora à restituição da quantia por ela paga a título de comissão de corretagem deve ser acolhida, porquanto inexistente no contrato firmado pelas partes disposição expressa no sentido de que a comissão de corretagem seria paga pelo promitente comprador e tampouco há indicação do valor da referida comissão de corretagem, de modo que, na esteira do entendimento do julgado acima referenciado, deve a ré restituir a autor a quantia por esta paga, a título de comissão de corretagem.
- Logo, como dito anteriormente, na hipótese de resilição do negócio jurídico, como ocorre no caso ora examinado, a promitente vendedora, ora ré, responde a toda a pretensão relacionada ao negócio efetivado entre as partes, ainda que tenha tal valor sido destinado a terceiros, porquanto integrante da cadeia de prestadores de serviços.
- A restituição, por sua vez, deve operar-se de forma simples, porquanto ausente má-fé da ré, conforme visto anteriormente, o que impede a aplicação do artigo 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor.
- Isto posto e ante o mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE a ação, extinguindo o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil e, em consequência, decreto a rescisão do instrumento particular de compromisso de venda e compra de bem imóvel, firmado pelas partes.
- Condeno a ré restituir a autora, em parcela única, a importância correspondente a 90% (noventa por cento) sobre as quantias comprovadamente por esta paga por conta do preço, autorizada a retenção pela ré de 10% (dez por cento) do total efetivamente pago, bem como a restituir a autora a quantia comprovadamente por esta paga a título de comissão de corretagem, tudo com correção monetária desde o ajuizamento, pelos índices da Tabela Prática do E. Tribunal de Justiça deste Estado e com juros de mora legais, à razão de 1% ao mês, contados a partir da citação e cujos valores serão apurados em liquidação.”
Processo nº 1035819-50.2015.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.