Um casal de compradores de unidade residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Brookfield Century Plaza Living, em Santo André, perante a incorporadora Brookfield, obteve vitória total na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Contrato de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma” por culpa exclusiva da incorporadora, que não foi capaz de entregar o imóvel dentro do prazo máximo por ela estabelecido em contrato, obtendo a devolução à vista de 100% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) + juros de 1% ao mês.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em dezembro de 2012, sendo certo que o prazo máximo para a entrega do imóvel era até o mês de janeiro de 2016, mas o auto de conclusão de obra ou “habite-se” somente foi expedido pela Prefeitura de Santo André em meados do ano e totalmente fora do prazo limite estabelecido em contrato.
Cansados de esperar pela entrega do imóvel, os compradores formalizaram o pedido de distrato, mas a incorporadora limitava-se a informar que dos valores pagos em contrato, devolveria somente o equivalente a 60% (sessenta por cento), obrigando-os a buscar auxílio perante o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro da Comarca de Santo André, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por culpa da incorporadora, bem como sua condenação na restituição integral dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 06ª Vara Cível, Dra. Bianca Ruffolo Chojniak, em sentença datada de 06 de outubro de 2016, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por culpa da incorporadora, condenando-a na restituição à vista de 100% (cem por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que ultrapassado o prazo máximo previsto em contrato para a conclusão e efetiva entrega da unidade, surge para o comprador o direito de solicitar a rescisão do negócio e a consequente restituição integral dos valores pagos, sem qualquer chance de retenção de parte dos valores.
Nas palavras da magistrada:
- “Incontroverso que os autores celebraram com a requerida o instrumento particular de compromisso de venda e compra tendo como objeto a aquisição da unidade autônoma de nº 144, Bloco I, integrante do empreendimento “Condomínio Brookfield Century Plaza Living” (vide fls. 19/45).
- De acordo com o quadro resumo do referido instrumento, o imóvel deveria ser entregue em julho de 2015, e com o prazo de tolerância de 180 dias previsto na cláusula 7.3.1.1 da avença (fls. 35), o prazo de entrega se estendeu até janeiro de 2016.
- Os autores postulam a rescisão do contrato de compra e venda com a consequente devolução integral de todos os valores pagos, atribuindo à ré a culpa exclusiva pela rescisão, em decorrência do atraso na entrega da obra.
- A ré, por sua vez, não se opõe ao pedido de rescisão, porém sustenta que a ela não pode ser atribuída culpa pelo rompimento do pacto, pretendendo, assim, que a rescisão seja decretada por vontade exclusiva dos requerentes e que os valores pagos sejam restituídos na forma do contrato.
- O atraso na entrega da obra é incontroverso, tanto que a ré admite e comprova que o “habite-se” foi expedido somente em 30/06/2016 (fls. 150), ou seja, 5 (cinco) meses após o prazo máximo, previsto no contrato, que era em janeiro de 2016.
- Superada a questão da efetiva ocorrência do atraso, resta analisar se configurado ou não justo motivo ou caso fortuito para a delonga, já que a ré argumenta que o atraso ocorreu, especialmente, pela falta de mão de obra especializada e de material de construção no mercado imobiliário, além de inúmeras obras civis realizadas nos últimos anos no País, e da burocracia do poder público.
- A ré não trouxe aos autos qualquer demonstração acerca de suas alegações.
- Ademais, mesmo que houvesse a comprovação da falta de mão de obra especializada, e de materiais de construção, tais fatos não afastariam a responsabilidade da requerida, pelo atraso na entrega da obra.
- A burocracia do poder público também não justifica o atraso da obra.
- Isto porque se trata de riscos inerentes à atividade que a requerida explora, os quais não podem ser transferidos aos interessados na aquisição de unidades.
- Para fatos como aqueles alegados pela ré é que já existe o prazo de tolerância de 180 dias previsto no contrato.
- Em suma, a requerida não conseguiu justificar o atraso na entrega da obra, depois de transcorrido o prazo de tolerância de 180 dias, caracterizando-se, assim, o descumprimento contratual, devendo, portanto, ser considerada culpada pela rescisão contratual, e pelos prejuízos decorrentes.
- Assim sendo, o autor faz jus à rescisão contratual, com a devolução integral dos valores pagos.
- Ademais, ao caso em tela, aplicam-se as normas previstas no Código de Defesa do Consumidor.
- Não pode prevalecer a devolução dos valores na forma prevista no contrato, pois a rescisão contratual se operou por culpa exclusiva da ré, em razão do atraso na entrega do imóvel.
- Assim, a devolução dos valores deverá ser efetuada em parcela única, consoante preconiza a Súmula 2, do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:
- “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”.
- Por fim, os juros de mora sobre os valores pagos devem incidir a partir da citação.
- Diante do exposto, julgo procedente a pretensão para: a) declarar rescindido o contrato de compra e venda firmado entre as partes, por culpa da ré, liberando o imóvel para venda a outro comprador; b) condenar a ré à restituição integral, e de uma só vez, de todos os valores comprovadamente pagos pelos autores. Os valores a serem devolvidos serão apurados em fase de execução, por simples cálculos aritméticos, e serão corrigidos monetariamente pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, desde a data de cada pagamento, com incidência de juros moratórios de 1% ao mês, desde a citação.”
Processo nº 1012351-19.2016.8.26.0554
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.