Um casal de compradores de imóvel residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Recanto Jacarandá Jardins das Perdizes, em São Paulo, perante a incorporadora TECNISA (o nome da SPE era: Windsor Investimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa).
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em junho de 2013, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 3 anos pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos em contrato.
Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
A Juíza de Direito da 14ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dra. Leticia Antunes Tavares, em sentença datada de 21 de fevereiro de 2017, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparado pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa e cinco por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês.
A Juíza fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
Nas palavras da magistrada:
- “No presente caso, há evidente relação de consumo entre as partes, sendo os autores consumidores e a ré, fornecedora de serviços, nos termos dos artigos 2º, caput, e 3º, caput, da Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor). Assim, sem dúvidas, a relação entre as partes é regida pelas normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor.
- Havendo relação de consumo, o artigo 6º, VIII, da Lei nº 8.078/90 prevê como direito do consumidor a facilitação de sua defesa, inclusive com a inversão do ônus da prova a seu favor, quando houver verossimilhança das alegações e hipossuficiência do consumidor.
- Os autores pretendem a rescisão do compromisso de compra e venda, sob o argumento de que ocorrera mudança em sua situação financeira. Ademais, pretendem a restituição do equivalente a 90% (noventa por cento) da quantia paga.
- Com a incontroversa resolução do contrato, retornam as partes ao estado anterior. Assim, o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço. Do contrário, haveria enriquecimento sem causa da promitente vendedora. A restituição das prestações é, pois, uma consequência da resolução contratual.
- Saliento, ademais, que, conforme artigo 53, caput, do Código de Defesa do Consumidor, "nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado".
- Nesse sentido também é a Súmula nº 01 do E. Tribunal de Justiça, segundo a qual "o compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem".
- Os autores não chegaram a residir no imóvel objeto do compromisso de compra e venda.
- O contrato firmado entre as partes prevê na cláusula 6.3 a forma de devolução dos valores pagos pelos compradores em caso de rescisão (fls. 49). Todavia, as regras pactuadas colocam o consumidor em posição extremamente desvantajosa, de forma que, nos termos do artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, tal disposição contratual é nula, ante a patente abusividade.
- Em verdade, a única dedução a ser feita da quantia paga pelos autores é a correspondente à compensação pelas despesas que a ré teve com o negócio.
- E o C. STJ já se manifestou no sentido de que a retenção pela vendedora deve ser limitada no patamar de 10% a 25% dos pagamentos feitos, conforme as circunstâncias de cada caso (Resp 1.224.921/PR, 3ª Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, J: 26/04/11).
- No caso dos autos, a rescisão se deu três anos após a contratação e não houve notícias da entrega do imóvel até o desfazimento do negócio. Assim, de rigor a retenção de tão somente 10% do montante quitado, por ser o suficiente para indenizar eventuais prejuízos originários da desistência.
- Nos termos da Súmula nº 2 do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, a devolução deverá ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.
- Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE a demanda, para: a) rescindir o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes; b) declarar a nulidade da cláusula 6.3 do referido instrumento contratual; e c) condenar a ré a restituir aos autores a quantia correspondente a 90% do valor pago pelos requerentes, acrescida de correção monetária calculada pelos índices adotados pela Tabela Prática do E. TJSP, desde a data do respectivo desembolso, e de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, desde a data da citação.”
Processo nº 1034350-32.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.