Um casal de compradores de imóvel residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Life Park, em Guarulhos, perante a incorporadora Kallas (o nome da SPE era: Life Park Guarulhos Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) e juros de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação até o momento da efetiva devolução.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em junho de 2013, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 3 anos pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 40% (quarenta por cento) dos valores pagos em contrato.
Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 10ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dr. Alexandre Bucci, em sentença datada de 13 de março de 2017, JULGOU PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparado pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês a partir da citação.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato a qualquer tempo, independentemente de mora do credor ou do devedor (comprador), sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
Nas palavras do magistrado:
- “Considerando ser perfeitamente possível a desistência imotivada do negócio imobiliário por parte dos adquirentes, ora coautores, vale dizer que em se tratando de relação de consumo, a lide comporta solução pautada nas regras (de ordem pública) advindas da disciplina legal gizada pelo Código de Defesa do Consumidor.
- Anote-se, pois, sob estas luzes trazidas pela orientação da Lei no. 8078/90, que cláusulas contratuais que deixam o consumidor em situação de desvantagem exagerada são nulas de pleno direito, sendo esta a situação das cláusulas defendidas pela requerida, destacando-se, em especial, o abuso da previsão contida na cláusula 8ª, item 23.3 (a e b).
- Cumpre assinalar que a referida previsão estabelece que, em caso de rescisão contratual, o comprador terá direito a restituição mínima de 10% (dez por cento) sobre os valores pagos, se houver pagamento de até 8% do valor atualizado da transação ou quando houver pagamento acima de 8% da transação, sobre o valor que exceder aos 8% supra, haverá retenção de 60% dos valores pagos (páginas 32).
- Inadmissíveis tais previsões impostas em sede de contrato firmado por adesão, evidenciada manifesta desvantagem econômica em desfavor dos adquirentes da unidade comercializada pela requerida.
- Vê-se, neste contexto, que o percentual estabelecido no contrato em foco nos autos, segundo a cláusula referida nas linhas acima, correspondente a uma substancial retenção de valores pagos, o que, com o devido respeito, bom repetir, se mostra previsão eivada de abusividade com a qual não se pode compactuar.
- Raciocinar em sentido contrário seria convalidar um distrato quase que forçado, que, de forma nítida, afrontava à regra do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, porquanto autorizava substancial perda das parcelas pagas pelos adquirentes, gerando benefício e vantagem desproporcional, quase que exclusivo, em favor da requerida.
- Em termos práticos, deixa-se aos coautores uma situação de desvantagem exagerada, tratando-se aqui, de disposições iníquas e, portanto, nulas (artigo 51, II e IV, CDC), caindo por terra os argumentos de defesa em torno de força obrigatória do contrato e legitimidade da pactuação assim levada a efeito.
- Imperioso, assim, resolver-se o contrato de compromisso de compra e venda em questão de maneira a repor as partes, na medida do possível, no estado em que se encontravam antes da realização do negócio. Para isto, necessário reconhecer que os coautores fazem jus à devolução das parcelas pagas, mas, reservando-se à requerida o direito a descontar um percentual que se afigure suficiente para pagamento de despesas administrativas, dentre as quais aquelas havidas com administração e publicidade.
- Com efeito, o patamar de 90% dos valores pagos é tido como suficiente para o ressarcimento de possíveis perdas e danos e reembolso de todas as despesas administrativas, diretas ou indiretas, ainda que envolvendo terceiros, parceiros da requerida, não se justificando retenção maior do que o percentual de 10%.
- Com isto se rechaça, também, por ser descabida e desproporcional economicamente falando, a infundada pretensão subsidiária veiculada em contestação no sentido da retenção de 25% a 30% dos valores pagos pelos requerentes.
- Não havendo controvérsia acerca do alcance numérico do percentual de 90% dos valores pagos, acolhe-se a indicação feita na petição inicial, consolidando-se o crédito dos coautores em montante de R$ 63.302,07.
- Do quanto exposto, nos termos da previsão contida no artigo 487, inciso I, do Novo CPC, decido com resolução de mérito, a presente Ação de Rescisão Contratual proposta em face de Life Park Guarulhos Empreendimentos Imobiliários Ltda.
- Julgo procedentes os pedidos formulados na petição inicial, declarando o rompimento do vínculo contratual outrora entabulado entre as partes, deliberando, ainda, no sentido de liberar, desde logo, a unidade imobiliária em questão nos autos para nova comercialização por parte da requerida.
- Em consequência do desfazimento do contrato condeno a empresa requerida a restituir em favor dos coautores o percentual de 90% dos valores pagos por força do contrato imobiliário em questão nos autos, condenação esta que corresponde ao montante histórico de R$ 63.302,07.
- Os valores passíveis de restituição em favor dos coautores devem contar com a incidência de atualização monetária oficial, nos termos previstos na Tabela Prática do E. TJSP, desde os desembolsos, até o efetivo pagamento.
- Os valores passíveis de restituição em favor dos coautores devem também contar com a incidência de juros de mora, em patamar de 1% ao mês, com contagem a partir da citação da requerida, igualmente incidindo os juros, até o efetivo pagamento.”
Processo nº 1116296-26.2016.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
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http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.