Um casal de compradores de imóvel residencial na planta no empreendimento denominado Condomínio Quintas da Lapa, em São Paulo, perante a incorporadora Even (o nome da SPE era: Raimundo IV Empreendimentos Imobiliários Ltda.), obteve vitória na Justiça paulista com a declaração de quebra do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de unidade autônoma” por ato dos próprios adquirentes, que já não mais suportavam arcar com as parcelas, obtendo a devolução à vista de 90% sobre os valores pagos em Contrato, acrescido de correção monetária desde cada pagamento (correção retroativa) e juros de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação até o momento da efetiva devolução.
A aquisição do projeto de imóvel na planta ocorreu em abril de 2014, quando então os pretensos compradores assinaram o contrato perante a incorporadora. Após cerca de 2,5 anos pagando as parcelas, optaram por não mais seguir com o contrato e procuraram a vendedora para obter a devolução dos valores pagos.
Porém, a incorporadora informou que devolveria somente o equivalente a 20% (vinte por cento) dos valores pagos em contrato.
Inconformados com a resposta obtida perante a vendedora, os compradores procuraram o Poder Judiciário.
O escritório MERCADANTE ADVOCACIA ingressou com uma Ação de Rescisão Contratual perante o Foro Central de São Paulo, expondo a situação ao Juiz do caso e solicitando o desfazimento do negócio por ato dos adquirentes, bem como a condenação da incorporadora na restituição de parte considerável dos valores pagos.
O Juiz de Direito da 39ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo, Dr. Carlos Aleksander Romano Batistic Goldman, em sentença datada de 14 de março de 2017, JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para rescindir o Contrato por ato dos compradores, amparado pela súmula nº 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo, além de condenar a incorporadora na restituição à vista de 90% (noventa por cento) dos valores pagos em Contrato, acrescidos de correção monetária sobre cada um dos pagamentos e juros de 1% ao mês a partir da citação.
O Juiz fundamentou sua decisão no sentido de que o comprador de imóvel na planta pode procurar a Justiça para solicitar a rescisão do contrato, sendo certo que a vendedora deve restituir parte considerável dos valores pagos.
Nas palavras do magistrado:
- “A ré integra a cadeia de fornecimento dos serviços em discussão, razão por que tem pertinência subjetiva passiva para a causa, inclusive no tocante à intermediação (Código de Proteção e Defesa do Consumidor, arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º).
- Nesse sentido, aliás, tese que o C. STJ firmou em sede de recursos repetitivos (2ª Seção: Recurso Especial nº 1.551.968/SP).
- Passo ao mérito.
- O direito à cessação do negócio jurídico, sequer resistido, é reconhecido ao autor em abono à Súmula nº 1 do E. TJSP.
- No que diz com os valores em debate, vale registrar de início que a pretensão em estudo não abrange eventuais pagamentos porventura realizados a pretexto de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI). Do tema, portanto, este decisum não cuidará (princípio da adstrição).
- O C. STJ, em sede de recursos repetitivos, assentou - no que interessa ao caso concreto - ser válida a "cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (2ª Seção: Recurso Especial nº 1.599.511/SP).
- Na situação dos autos, o acervo probatório denota claramente que, ao tempo da celebração do contrato, o autor foi informado do preço total de compra do bem e da quantia à parte destinada aos corretores; denota ainda ter sido convencionado expressa e realmente que o adquirente suportaria esta despesa (tanto assim que firmou/recebeu documentos específicos a respeito): confira-se, v. g., o que se contém a fls. 32/45, 46/71 (Capítulo 21, Cláusula XXXVI, itens e a g), 72, 73/83 e 84.
- Daí, na esteira da compreensão pretoriana colacionada, inexiste injuricidade a ser reconhecida no particular e, pois, no ponto a demanda não prospera.
- Quanto à devolução das parcelas contratuais, apercebe-se que o autor pagou cerca de trinta por cento do preço do imóvel, bem assim que está pactuado em linhas gerais, no que interessa à espécie, a retenção de trinta por cento do montante adimplido.
- Leciona a doutrina que "é razoável a cláusula contratual que estipula que, se o consumidor pagou 10% do preço, perde 90%; se pagou 20%, perde 80%, e assim por diante" (Rizzatto Nunes, em “Comentários ao Código de Defesa do Consumidor”, Saraiva, 2ª ed., p. 594).
- Entretanto, é certo que retenções da espécie se permitem à guisa de compensação à vendedora pelas despesas administrativas e com propaganda (de novo, Súmula nº 1 do E. TJSP), e na espécie o contrato em liça já dispõe especificamente que a esse título, ou para essa finalidade, do total que o adquirente pagou serão deduzidos dez por cento (Capítulo 7, Cláusula VIII, item a).
- Por derradeiro, fica registrado que (i) o Juízo acolhe a orientação pretoriana sintetizada na Súmula nº 2 do E. TJSP; (ii) a atualização monetária incide desde cada desembolso, para preservar o valor real da moeda; e (iii) os juros moratórios se aplicam a contar da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil.
- Do exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial, para declarar resolvido e resilido o contrato que dá azo à demanda e condenar a ré a devolver de uma só vez ao autor o equivalente a noventa por cento de cada uma das quantias que este lhe pagou a título de parcelas contratuais, com atualização monetária pela Tabela Prática do E. TJSP a partir dos respectivos desembolsos, incidindo ainda juros moratórios em um por cento ao mês, calculados da citação.”
Processo nº 1108333-98.2015.8.26.0100
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo e Mercadante Advocacia (especialista em Direito Imobiliário e Rescisão de Contratos de Promessa de Venda e Compra de imóvel na planta)
Gostou do artigo? Veja a íntegra da decisão judicial em:
http://mercadanteadvocacia.com/decisao/rescisaodistrato-do-contrato-por-ato-do-comprador/
* O texto apresentado tem caráter meramente didático, informativo e ilustrativo, não representando consultoria ou parecer de qualquer espécie ou natureza do escritório Mercadante Advocacia. O tema comentado é público e os atos processuais praticados foram publicados na imprensa oficial.